工业地产成投资新宠

　　本报记者 刘垚霞

　　除了外资机构，越来越多的内资企业也已经参与到了工业地产投资的大潮当中。而工业地产发展的背后是政策的推动和因此带来的巨大市场需求

　　11月12日，位于上海市奉贤区大叶公路87号、占地35万平方米(约合536亩)的超大型工业房地产项目由上海国际商品拍卖有限公司公开拍卖。这是该公司首次拍卖占地面积如此巨大的工业房地产项目，这样的工业厂房出让其实在地产界也是非常罕见。

　　不过如此规模的工业地产项目却没有吓倒热情的投资者，《财经时报》获悉，目前已经有许多意向客户前来咨询该项目。

　　竞争激烈

　　工业用地采取公开出售的方法始于去年9月，根据国务院出台的《关于加强土地调控有关问题的通知》(下称《通知》)要求，今后工业用地必须采用招标、拍卖、挂牌的方式出让。

　　这样的出让方式吸引到了很多工业地产投资者。今年9月世邦魏理仕发布的北京房地产新闻与市场回顾报告显示，由于物流市场的不断升温，物流地产投资成为近期北京工业地产的投资热点。除了普洛斯过去两年在北京取得工业用地并进行开发外，包括淡马锡控股旗下的枫树投资、AMB、财富控股等大型外资工业地产开发商和投资者，也在积极地寻找投资机会。报告的内容强调，枫树投资近期成功在空港工业区取得土地并开始建设物流设施，表明了该领域对外资具有极强吸引力。

　　就在今年7月，新加坡腾飞集团斥资35亿元人民币在杭州打造的新加坡杭州科技园，一度成为外资收购在中国工业地产单笔投资最大的项目。

　　除了外资机构，越来越多的内资企业也已经参与到了工业地产投资的大潮当中。11月初，复地(集团)股份有限公司就宣布，集团通过收购上海普惠投资服务有限公司股权，将开发位于上海市金山区的杭州湾复地现代服务业集聚区，“这很符合公司多元化的发展需求。”复地总裁范伟对此公开表示。

　　除了复地，有消息称，珠江地产、绿地、美国GE以及中邦等也都已经介入工业地产领域，而许多大的房地产开发商正在积极筹划在该领域进行投资。

　　甚至在今年10月的第三届地产金融年会上，领锐资产管理股份有限公司(下称“领锐”)也公开宣称，旗下所设立的开放式基金将专注于工业地产投资。“我们设立的工业园区投资基金，已经在6个城市进行了投资。”领锐总裁严清在会上透露。

　　尽管国外知名的开发商如普洛斯、AMB、丰树等不断活跃在中国的物流市场，而且新加坡腾飞集团也在积极进入科技园区领域，不过仲量联行工业地产部北方区董事戴文对《财经时报》表示，目前工业地产市场中占主导地位的仍然是本地机构。

　　市场空间大

　　工业地产发展的背后是政策的推动和因此带来的巨大市场需求。根据国家“

十一五”的规划，对工业物业及其商务配套提出了较高的要求。另外由于政府重视行业发展并加大了对交通行业的投资力度，包括港口以及机场和铁路货物基础设施，因此工业地产中的物流地产将在国内持续高速发展。

　　而在强劲的市场需求的带动下，工业地产的开发风险较小。由于工业用地通常是低密度项目且处于距离中心商务区较远的区域，低成本地价背后隐藏的是可观的投资利润。

　　据上海招商网最新发布的统计数据显示，上海工业物业租售价格整体呈现加速上扬的态势。仅8、9月份，上海工业物业租金、售价分别上涨了1.7%和0.6%，其中浦东、闵行分别上涨了6.8%和5.3%，目前浦东的研发类厂房的租金平均已达到每天4元/平方米，但是大型企业特别是外资企业的需求却是有增无减。而同样的情况也不断地出现在北京顺义等工业园区。

　　在投资回报率方面，戴文分析表示，目前工业地产的税前投资回报通常在10%左右。仲量联行最近刚刚协助完成的北京一宗总成交额超过1亿元人民币的工业地产项目，其投资收益率就达到了上述收益状况，而商用物业年投资回报率为6%—8%。

　　另外与住宅、商铺和

写字楼等投资产品不同的是，工业地产项目的租期一般都在8—10年左右，租金相对稳定。

　　转战二线城市

　　土地价格较低是工业地产项目最大的优势。此前仲量联行中国工业地产负责人易立夫就曾表示，可以将影响工业选址决策的关键因素归纳为五大方面，即经济、劳动力、基础设施、政府、业务环境和房地产。

　　然而随着像北京、上海、广州等一线城市的土地成本和管理成本不断提高，很多跨国公司已经将其工业投资的目的地转向了二、三线城市。

　　对此戴文表示，二线城市的土地成本优势不容置疑，但却面临着高水平人才的困难，这一定程度上抵消了一部分城市的优势。因此工业地产投资者在选址时应参照苏州、大连和青岛等极具

竞争力的投资环境的二线城市。

　　“工业地产开发商最关注的就是工业用地的品质和地理位置，而投资者的目标就是获得能够快速进行开发的土地，并保证低空置率和高租金回报。”戴文称。-

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