再融资受阻 碧桂园“地主”模式面临考验

　　作者： 刘霞

　　在国家一轮紧似一轮的宏观调控中，碧桂园独有的发展模式似乎正在面临挑战

　　2007年，以5400万平方米的土地储备跃居国内房地产企业之首的广州碧桂园集团（下称“碧桂园”，2007.HK），或许真的会像其股票代码暗示的那样，成为公司的转折年。

　　今年4月，成功在香港交易所主板挂牌上市的碧桂园，以129.12亿港元的巨额发行资金，成为国内房地产商在港交所IPO（首次公开发行股票）融资规模最大的企业，而这也为碧桂园下一步成为国内最大的“地主”埋下了伏笔。

　　不过处于急速扩张过程中的碧桂园似乎并不完全满足于IPO所募集的资金。公司在今年9月份公布的半年报中就透露：由于新项目发展及补充土地的需要，将动用IPO所得资金，或进行额外借款。

　　随后公司就公布了新一轮的融资计划。碧桂园在10月29日的公告中称，将进行国际票据的发售，并于10月30日向亚洲、欧洲及美国的国际机构投资者展开了路演。

　　然而发债进程似乎并不顺畅。近日有消息传出，路演已经结束的碧桂园决定暂时搁置约10亿美元的高息票据发行。受此消息拖累，公司11月9日的股价遭受重创，跌幅一度达到5.4％。

　　发债暂缓

　　碧桂园的此次发债计划可谓是一波三折。公司最早预期发行的债券规模高达15亿美元，由于其后市场反应并不理想，因此碧桂园将该计划缩减至10亿美元，10年期息率也由9.75厘提高到10厘。即便做出如此的调整，碧桂园的发债计划仍未能如期进行。

　　国泰君安香港研究部分析师姚峣认为，发债计划的延迟除了受美国次级债的影响，更重要的原因在于近期国土资源部对碧桂园在重庆的土地调查。“由于目前调查结果尚未公布，国际投资机构对它的发债计划态度比较谨慎。”

　　姚峣所说的上述调查，指的就是国土资源部于近期展开的“百日行动”。为了杜绝

　　而碧桂园在重庆长寿湖土地已经签订出让框架性协议的6300亩土地，由于涉嫌当地政府急于招商引资、并以20亿元相对低价转让，成为国土资源部的调查重点。

　　碧桂园模式

　　碧桂园这次一口气在重庆签下6300亩土地并最终“引火上身”，和它的发展模式有着直接的关系。

　　于1992年发家于广东顺德的碧桂园，依靠在城郊建高档楼盘起家，擅长以极其便宜的价格获得土地来控制成本，然后进行高端开发。公司早期的业务主要集中在广州及珠三角地区，目前已经拓展至内地二、三线城市。

　　由于土地成本较低，公司拥有较高的盈利水平。碧桂园曾公开透露，2004年到2006年间，公司项目的开发成本仅为售价的6％－7％。即便今年以来全国各地天价土地频出，碧桂园上半年土地成本仍然仅占其平均售价的7.4％，而在去年这个数字为7.5％。

　　据悉，今年7-8月，碧桂园新增的2000多万平方土地，总价不到30亿元，平均楼面地价只有145元。以7月份碧桂园在广东韶关武江区西南部投得的土地为例，这块占地达239万平方米、总建筑面积430万平方米的地块，碧桂园只支付了4.5亿元，每平方米楼面地价仅为104元。

　　综合来看，今年上半年碧桂园新增土地的平均成本仅为每平方米200多元。至于土地成本价可低至每平方米200元左右的秘诀，杨国强早前曾回应说，碧桂园购买的都是位置较偏而价格较便宜的土地，其他发展商对此兴趣较低。而公司的选址原则也是以20万至30万人口以上的县城为主，以此来保证销售额。

　　“目前在二、三线城市，由于很多地方政府有着强烈的招商引资的冲动，因此在谈判中，碧桂园的议价能力比较强。”一位业内人士分析说。

　　发展风险

　　在国家一轮紧似一轮的宏观调控中，碧桂园独有的发展模式似乎正在面临挑战。