捂盘过年上海开发商这个冬天不太冷

　　于骁

　　编者按

　　种种迹象显示，房地产的冬天似乎远未到来。

　　今年以来，我们的股市已经爆发了两次单日大跌，宽幅震荡已然成为投资者耳熟能详的名词。然而即便如此，我们仍旧需要高呼——“理性繁荣”。

　　但是房地产界充斥的不理性行为或许是近些年最为常态的社会表征之一。房价也几乎是近些年最为坚挺的价格指标，不知还能有什么方式加以撼动。或许，正因为如此，在谙熟了房价轨迹之后，许多人几乎要把上涨视为未来十年的定势。

　　这显然会是一个长长的春天，我们甚至相信它会经历一段异常燥热的酷暑。只是虚汗之后，不知到几时我们才需要偿付代价。

　　刘宁(化名)最近有些空闲。他负责的一个项目原本计划于最近推出新盘，却没能顺利拿到预售许可证。因此整个项目不得不放慢进度。这个位于上海长宁区的高档楼盘，几个月前刚刚想要推出第一期房源，售价高达3.5万~3.8万元/平方米。

　　刘宁所在的公司，是属于外资性质的房地产开发公司。这几天，因为国家发改委和商务部下发的新的《外商投资指引目录》对外资进入房地产领域进行全面限制，社会舆论对房地产领域的限外政策已有诸多讨论。

　　但刘宁告诉记者，公司里几乎没有人关心这个政策变化。“这个和我们没有关系，对公司也不会有影响。”他如此判断。实际上，即便是计划中将推出的新盘因拿不到预售许可证而不得不延迟，刘宁说，老板一点都不着急。

　　市中心供应奇缺

　　上海市政府的例行新闻发布会上，发言人焦扬称，据统计，上海市9～10月份新建商品住房批准预售面积有所增长，比7～8月份增长18%。

　　但与此同时，记者仍旧注意到，上海市中心区的住宅供应正日趋减少，甚至已到了屈指可数的地步。截至昨天18时，上海网上房地产(www.fangdichan.com)的数据显示，位于市中心卢湾区的一手普通住宅仅有6套房源，紧随其后的是长宁区，仅13套，黄浦区也仅有27套普通住宅房源可售。

　　实际上，在整个上海中心城区，仅普陀区的普通住宅房源超过1000套。徐汇和静安两区则有超过200套的在售供应。杨浦区仅有100余套，其他中心城区的普通住宅房源则都没有超过100套。

　　与此同时，上海市统计局的数据显示，1~7月份，上海市房地产开发投资在年内首次出现下降，1~8月份，上海市完成房地产开发投资822.8亿元，比去年同期下降6.3%，房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重由去年同期的35.1%下降至30.6%。

　　上海易居房地产研究院的研究员朱光认为，房地产市场投资下滑，主要是上海市的城市化率已处于全国前列，上海的经济发展也不再以房地产投资来拉动。此外，上海由于土地规划导致的用地紧张也一定程度上造成了房地产投资的下降。

　　焦扬此前在例行的新闻发布会上曾表示，上海年内将供应450公顷的住宅用地。但即便算上10月31日最新发布的两个土地出让公告，上海今年仍有200公顷左右的住宅土地供应缺口。这意味着在今后的一个半月时间内，这些土地都要如数供应。

　　捂盘过年

　　在刘宁看来，中心城区还有新盘正在开发的开发商，大都实力雄厚。没有预售许可证，只能暂缓入市。但是，这些楼盘还只是“被动捂盘”，不少开发商对记者表示，在经过前期的一轮房价上涨、成交活跃的“好日子”之后，他们都不急于推出新盘。

　　据了解，武宁、龙华等板块的一些新推房源在无法避开政府的“反捂盘政策”情况下，将售价抬高至3万~3.5万元/平方米，以达到“间接捂盘”的目的。而这些楼盘年初的售价只在1.5万元/平方米左右。

　　由于一系列调控措施持续出台，上海楼市重新陷入观望。但过往两年的经历似乎在向他们预示着：明年春天，上海楼市还将再迎“春天”。

　　2005年及2006年，上海楼市因宏观调控政策在年底陷于浓重的观望气氛中。2005年甚至出现了房价明显下降的行情。但是，到第二年春天，积蓄多时的购房需求都重新爆发，连续两年春天都出现了报复性反弹的行情。刘宁认为，明天春天，还将如此。

　　他表示，其所在楼盘推出第一期房源至今，周边房价的上涨幅度已超过30%。如果这次顺利开盘，售价将不会低于4万元/平方米。即使按20%的涨幅保守估计，第二期房源的售价将逼近5万元/平方米。

　　但是，也有一部分开发商仍选择按计划推盘。合生江湾国际公寓在新江湾城D3地块以2万元/平方米的楼面价出让后5天又推出一批房源。令人意外的是，即使是在这样的利好消息刺激下，合生江湾国际公寓的售价较9月份推出的那批房源相差无几，仅在2.3万~2.6万元/平方米左右，平均上涨了2000元/平方米，上涨幅度不足10%。

　　记者在网上房地产看到，自11月13日开盘至截稿时止，合生江湾国际公寓这批新推房源在两天内也只有10套房源处于已交定金的状态。但据记者了解，合生江湾国际公寓在9月份推出的房源在第一天大都售出，一周之内几乎售罄。

　　与之相对，新“地王”对这一区域的销售促进或是房价推动并不如业界此前预期的那样轰轰烈烈。开发商的捂盘过年是否能收到预期效果，人们只有拭目以待了。

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