限外进入二手房300万元以上房源一周放量14.7%

　　王芳洁

　　日前，国家发改委、商务部联合下发《外商投资产业指导目录》，其中房地产业位列限制目录当中，包括土地成片开发(限于合资、合作)、高档宾馆、别墅、房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司。其中限制外资进入房地产中介或经纪公司是首次提出。

　　限制外资进入二手房行业，也对高端房产的业主产生了一定的影响，据链家地产统计资料分析，11月8日~11月14日，300万元以上房源挂牌量相比政策颁布前一周(11月1日~11月7日)上涨了14.7%。

　　对此，链家地产市场研发中心认为，在流动性过剩以及

房价持续高涨的情况下，全面限制外资进入房地产行业，避免外资进一步推高房价，有其积极的作用；不过，目前房地产中介行业正处于蓬勃发展当中，限制外资进入二手房行业，相当于切断了内地经纪公司融资的一个渠道，限制了部分经纪公司做大做强。

　　同时，高端房源放量加速是各项宏观调控政策的结果，而此次限外政策则起到了催化作用。

　　首先，全面限制外资后，高端需求减少，业主被迫提前出售，通过延长销售周期来对冲需求减少的窘境。300万元以上的房源一般都是大

户型的公寓以及

别墅，销售周期本来就长，因此决定300万元以上房产销售的更主要的因素是需求；加息所增加的利息支出以及未来可能出现的物业税等持有成本相对于几百万元的总价来说是比较小的，但是一旦需求减少，那就会对这些高价房源销售产生实质性的影响，而300万元以上的房产销售周期本来就长，部分业主为了达成交易，只能提早出售，通过延长销售周期来对冲需求减少的窘境。

　　其次，限制外资进入二手房行业，肯定会对合资或外资中介公司产生一定的影响，目前这种影响还无法显现；而据链家地产统计资料分析，通过对高端房产业主的调查，这些业主在出售房产时，有以下三个明显的特征：注重代理公司的品牌，注重网络载体，喜欢就近选择高端楼盘内的中介公司；而部分国际性的品牌代理公司，往往更受这些高端业主的青睐；在限制外资进入二手房行业后，外资或合资的中介公司的融资渠道不免受到影响，高端业主在选择代理公司时，也许会重新进行衡量，并且更多地选择像链家地产这样的本土品牌经纪公司，以尽快成交。

　　限制外资进入二手房行业，在减少了行业融资渠道的同时，也迫使内地的经纪公司更多地修炼“内功”。对于持有高端房产的业主来说，在需求减少、出售渠道出现变化之后，其销售策略也出现了相应的变化。

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