沪楼市量缩价涨顶级别墅逆势热销

　　黄河滔

　　11月第二周的楼市再创新低。供、需双方都在上周大幅下降的基础上，再度下滑，其中商品住宅成交量仅相当于今年平均水平的76%。

　　佑威&天天房展网房地产研究中心的数据显示，上海楼市本周仅成交商品房47.21万平方米，较上周下降5.86%；其中商品住宅成交量为33.01万平方米，环比降幅达12.37%。如今的上海楼市不仅购房者因为各种“利空”调控措施而陷入观望，谨慎下单，开发商也因目前上海楼市成交低迷等原因，多数选择不推盘或抬价推盘以期获得最大利益。

　　如位于杨浦区新江湾板块的合生江湾国际公寓。该案在新江湾D3地块拍出2万元/平方米的楼板价之后的短短5天内，于11月13日推出66套公寓房源，其报价高达2.4万元/平方米，较该案9月面市的公寓新房上涨了7000元/平方米；若再上溯至今年3月该案仅1.1万元/平方米的报价，8个月内其

房价已翻了一番多。

　　但这些大幅提价的楼盘所推房源目前也大多遭到市场冷遇，这也是上海楼市本周住宅成交量下降的原因之一。同样以合生江湾国际公寓为例，其最新推出的房源截至15日中午仅预订10套房源，销售进度难称理想。除了提价推房，更多可售楼盘选择的还是延缓上市。本周上海仅有11个楼盘推出22.05万平方米商品住宅房源，远低于30万~40万平方米的正常周供应水平。受此影响，本周商品房上市面积也环比下降了0.27%，仅为29.68万平方米。

　　上海商品住宅供不应求持续了几乎整整一年，供需缺口也逐步拉大。年初至今上海共成交商品住宅1914.45万平方米，而供应量仅有1264.67万平方米，存量房消耗量达649.78万平方米。之前业内普遍认为将于下半年集中上市的“90/70”楼盘也未如期而至。截至15日中午，网上

房地产显示上海住宅存量房源仅有523.19万平方米，其中普通住宅仅剩234.92万平方米。

　　本周，上海商品住宅成交均价为10731元/平方米，环比上涨了2.58%。但因金山的长三角物流中心等三个低价项目，以3182元/平方米的平均价格成交了4.17万平方米商铺，拉低全市房价，本周上海商品房均价跌回万元以内，为9915元/平方米。

　　尽管目前上海楼市步入盘整期，房价涨幅相对前期较低，但笔者认为，从

别墅市场今年更为火爆的成交情况来看，上海的实际购房需求依然旺盛，潜在购房能量庞大。在度过今冬调整期的低迷之后，近期被压抑的购房需求将于明年再度爆发，届时房价上涨、一房难求的情景仍会再度现身上海。

　　别墅项目“禁地”数年来，产品更显稀缺，上海楼市的别墅成交量一直稳中有升，而到了今年却有加速升温之势。年初至今上海共成交别墅房源241.81万平方米，超出2006年总成交量9%，而供应量却仅为126.30万平方米，不足2006年总供应量的七成。这就导致今年上海别墅市场供不应求的状况加剧，同时也带动原本交投行情“四平八稳”的高端别墅持续热销。佘山顶级别墅区今年的季度成交量一路攀升，并最终促使年初至今成交量创下历史新高，其年初至今共成交了6.08万平方米别墅房源，较2006年全年总成交量还增长了81.49%。

　　(作者系佑威房地产研究中心分析师)

　　附表本周上海各类商品房成交一览表

　　资料来源：佑威&天天房展网研究中心

　　不计动迁房、配套商品房 时间11.8~11.14

　　区域本周“商用房”成交行情

　　成交面积(M2)成交均价(元/M2)

　　内环内214021245

　　内中环32018809

　　中外环909211480

　　外郊环279287441

　　郊环外358714052

　　商业合计753506755

　　区域 本周“办公楼”行情

　　成交面积(M2)成交均价(元/M2)

　　内环内395821323

　　内中环356629648

　　中外环765015148

　　外郊环110669906

　　郊环外26114268

　　办公合计2650115824

　　区域        本周“公寓”成交行情

　　成交面积(M2)成交均价(元/M2)

　　内环内1699026020

　　内中环3664814723

　　中外环2953211912

　　外郊环1638577295

　　郊环外378166346

　　公寓合计2848419721

　　区域        本周“别墅”成交行情

　　成交面积(M2)成交均价(元/M2)

　　内环内——

　　内中环46910759

　　中外环191913053

　　外郊环3187918648

　　郊环外1102013534

　　别墅合计4528817084

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