创意地产红遍沪上

　　1~2年可收回投资？创意地产“红”遍沪上

　　翟宇

　　始于将苏州河边的春明粗纺厂改造成莫干山路50号(又称M50)并受到各界好评之后，这种被冠以艺术、创意等时尚名号的地产改造项目迅速在上海市全面铺开

　　在众多车流中略显拥挤的长阳路紧邻黄兴路的一头，一个名为“海上新东坊”的创意产业园的正在兴建之中，园区门口还挂着上海友谊羊毛衫厂的大牌子。略带时尚、现代风格的建筑外立面已经呈现。

　　与这个海上新东坊相隔约1公里远的长阳路上，还有一个汇星广场也在进行改造。随着街边商铺的逐渐拆迁，这个原先隐在临街商铺后面的创意产业园将把大门建在长阳路边。

　　据了解，这两个项目都是杨浦区重点推进的创意产业园区。但在一公里范围内兴建两个同类型的园区，在上海市内恐怕亦不多见。实际上，杨浦区作为上海市主要的老工业基地所在，正面临着诸多老厂房搬迁后如何改造的问题。

　　2004年，在将杨树浦路上一批属于上海电气集团的厂房租给一家台湾投资商兴建滨江创意产业园之后，将老厂房改造成创意产业园正在变成一种重要手段：既可以盘活闲置的资产，又可以发展上海市目前正大力提倡的创意产业。

　　据了解，杨浦区仅滨江一带80年以上的老厂房建筑面积就有75万平方米，50年以上的老厂房建筑面积有210万平方米。按照设想，这些老厂房未来都有可能被改造成创意产业园区。

　　当然，这种手段在当下已并不稀奇。卢湾区、静安区以及紧挨杨浦区的虹口区，都已经宣称要大力推进创意产业园的发展。始于将苏州河边的春明粗纺厂改造成莫干山路50号(又称M50)并受到各界好评之后，这种被冠以艺术、创意等时尚名号的地产改造项目迅速在上海市全面铺开。

　　投资少，收益高？

　　一手将春明粗纺厂改造成如今的M50的上海华宇毛麻(集团)有限公司(下称“华宇毛麻”)总经理赵长征，一眼看上去似乎与时尚一点都不沾边。但他告诉记者，今年他手中正在操作的老厂房改造项目已经有7个。

　　除了上文提及的海上新东坊之外，位于虹口区的“1930创意园区”也在加紧改造之中。赵长征告诉记者，这个项目的投入预计在700多万元左右，按照目前的招租情况，日租金将至少达到5元/平方米。

　　如此算来，这个建筑面积不过4200平方米的老仓库，在改造之后每年可为华宇毛麻带来至少756万元的租金收入，这意味着该项目在投入使用后第一年即可收回投资。实际上，按照该项目的地段，其周边四川北路上稍好的办公楼日租金都达不到5元/平方米的水平。

　　赵长征声称，目前来洽谈的客户中，已有人将日租金主动上调至8元/平方米。据他介绍，今年公司投资的7个改造项目预计将总共投入2000万元，“时间短的话，1~2年即可收回投资，一般3~4年，最长也不会超过5年”。

　　赵长征对老厂房改造的投资回报情况直言不讳：“很理想，可以翻几番。”以“1930创意园区”为例，在改造以前，整幢楼每年的租金收入不过100万元，“只能租给别人做仓库”，而改造后的租金，“理想的话，可以达到800万~1000万元”。

　　到目前为止，赵长征所操作的项目都是原属于华宇毛麻的老厂房，大约有20万平方米的建筑，除去已经在做的项目，未来还有1~2个项目可以运作。此外，赵长征同时还兼任上海纺控集团旗下另一个公司的总经理，据他称，这个公司旗下还有约5万平方米的老厂房可供改造。

　　这还仅仅是上海纺控集团旗下一家子公司正在运作的创意地产项目。据纺控集团一位相关人士透露，纺控集团还有一个投资管理部门也正运作相关的项目。此外，与华宇毛麻平行的其他子公司，旗下都有老厂房闲置，这些项目的改造原则上都将由这些子公司自行处理。

　　除纺控集团外，上海其他一些大型国有企业也都在运作着类似的老厂房改造项目。据统计，仅

上汽集团旗下工厂改造的创意园区就有卢湾8号桥、长宁时尚园、浦东车博会、杨浦创意联盟等数个，此外，上海中心城区仍有大量旧厂房等待改造。

　　租金上涨的难题

　　据记者了解，在松江、青浦等郊区也开始出现了打着创意地产旗号的项目。几乎所有的区，都宣称发展创意产业是该区在“十一五”期间的重点工作。在这个目标背后，众多的创意产业园区也应运而生。

　　自2005年上海推出第一批18家挂牌“创意产业集聚区”以来，两年间上海已向75个创意产业园区发牌。按照上海的“十一五”规划，创意产业是上海市为实现产业升级换代将重点发展的支柱产业。预计到2007年底，上海市将形成约80个创意产业园，经济贡献率到2010年将达10%，超过

房地产业，成为新支柱产业。

　　在这一政策鼓舞下，打着创意产业旗号开发的地产项目遍地开花已是意料之中。但租金不断上涨，甚至比周边的甲级

写字楼还要高，已使不少正处于创业期、规模较小的创意企业望而却步。

　　最早闻名于沪上的M50，早在去年底租金已经上涨约10倍，由早期的每天0.3~0.4元/平方米上涨到后来的每天2~3元/平方米。而位于卢湾区的8号桥，目前的租金也已经达到每天6~7元/平方米。

　　租金高涨的结果是，这些老厂房改造项目原先租金较低的优势现在已几乎荡然无存。一部分最早入驻M50的租户，都已因无法承受租金上涨压力而被迫迁往他处。赵长征亦明确告诉记者，目前已经开始招商的“1930创意园区”希望引进国际上知名的高端设计企业。据了解，一个国内的咖啡店曾表达了希望租下其一层楼面的意愿，但他并不情愿，“再等等看，如果有更好的，就不考虑租给他。”

　　显然，赵长征的心理多少具有些代表性。在创意园区的创始地美国苏荷，也同样出现过园区赶跑画家的情况。目前的一些状况也确定令他们有些底气。据卢湾区8号桥的相关人员介绍，目前该园区内的办公楼已处于满租状态，而且“还有很多企业正在排队等着入驻”。如今，8号桥的香港投资商运作的第二个创意地产项目筑园招商工作已基本结束。

　　但“排队”的情况也许仅仅只是个案。据了解，位于徐汇区的某创意地产项目，曾在2005年成为上海第二批挂牌的创意产业园区之一，但挂牌之后，园区的招商情况并不理想。不少客户认为每天3元/平方米的租金“太贵”。据说这个项目的先期投资成本超过5000万元。

　　一位业内人士告诉记者，创意地产的主要客户集中于广告业、设计业、咨询培训业以及艺术工作室等所谓的创意产业公司，而这些公司都是一些资金实力不大的中小型服务企业，因此对甲级写字楼较高的租金往往难以承担。由市中心原来的老仓库和厂房改造的创意产业园，也因改造成本低，租金也较低，对这些企业产生了一定的吸引力。但是，目前这种自发的、低廉的创意园区特性已经不再。

　　赵长征也对记者坦承，创意地产目前仍有一定的发展空间，但不可能无限制地发展。

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