需求旺盛国内商业地产更趋活跃

　　许慧颖

　　尽管市场放缓有所警示及中央政府对过热的房地产市场的调控举措已陆续实施，国内房地产市场在今年的第三季度仍然保持活跃、稳健的发展态势。

　　一线主要城市延续平稳的上升态势，同时投资者及开发商依然看好正在兴起的二、三线城市中呈现的机遇。对于美国次级债危机对中国市场产生的震荡，分析师所持看法不尽相同，但总体看来，对中国的影响甚微。可以预见的是未来对风险管理的关注将提高，尤其是商业地产。

　　一线市场持续平稳，

　　二、三线市场机遇凸现

　　根据世邦魏理仕第三季度报告，上海商业市场方面，优质首层商铺租金继续上涨1.6%，达每天每平方米41.2元人民币。而部分核心商圈的首层商铺租金由于受到来自二级商圈物业日益增加的竞争压力影响，租金有所下跌。风险管理的关注将提高。

　　而广州受来自国外及国内零售商对于优质商业物业强劲需求的影响，优质商业物业租金于季内平稳增长。首层商铺租金比上季度上升7.3%，达到每天每平方米47.3元人民币。整体空置率于季末下降了1.1个百分点至8.7%。

　　三季度大连优质零售物业租金稳步上涨，首层商铺租金上涨1.1%至每天每平方米25.4元人民币。第二层商铺租金上涨幅度不大，平均租金达到每天每平方米16.9元人民币。季内零售物业市场没有新增供应出现，优质零售物业整体空置率较上季度下降0.5个百分点至2.2%。

　　天津由于三季度部分重要项目处于停业整改或装修过程中，使总体空置率上升至14.4%。但租金方面仍录得稳步小幅增长，首层和二层分别增长0.4%及1.8%，达到每天每平方米16.7元人民币和9.8元人民币。

　　受杭州对高端商业物业的需求一直非常旺盛以及没有新增供应的影响，杭州优质商业物业的空置率依然低企，约2.7%。租金方面，首层和二层优质商铺分别在第三季度上涨了4.2%和3.7%，分别达到每天每平方米19.8元人民币及16.1元人民币。

　　第三季度成都市优质商业市场保持平稳态势，租金缓慢上涨。由于位于骡马市商圈内部分优质百货空置面积的上升，以及新入市的美美力诚(天一店)入驻品牌还未完全进场，市场空置率由二季度的6%上升至三季度的6.4%。位于春熙路商圈的最大商业地块(红星路广场地块)在9月底挂牌成交。此地块位于锦江区大慈寺路以南、红星路步行街以东、江南馆街以北、纱帽街以西，地块面积达54857平方米，规划整体容积率最高可达8.0，其中商业规划比例不得低于30%，该地块最终以楼面价约每平方米16500元人民币被九龙仓竞得，创造了成都最高地价，未来将为春熙路商圈提供大量优质商业供应。

　　总体而言，深圳零售物业市场于三季度表现稳定。大型购物广场首层平均租金为每天每平方米23.8元人民币，环比下降0.8%；二楼租金上升2.3%，租金为每天每平方米12.8元人民币。45180平方米的嘉信茂广场第二期(深国投广场商场部分)于9月竣工交付使用，一个社区型商圈在香蜜湖片区亦随之逐步形成。市场整体空置率三季末上升至8.2%。

　　新项目促成多中心商业格局

　　高力国际第三季度报告显示，在北京的各主要商业圈中，CBD区域以79.6万平方米的存量仍然傲居京城商圈榜首，新入市项目也主要聚中在CBD、泛CBD及金融街等热点地区。作为当前京城最大的商圈，CBD此季度有双子座晨曦百货及SOHO尚都两个项目开业。泛CBD地区本季度新增两家乐购超市，再加上美罗城家乐福的开业，为泛CBD住宅区提供了更多生活便利设施。另外，金融街购物中心也在本季度亮相，某种程度上改变了金融街只有百盛一枝独秀的情况。

　　从不同的商业业态来看，奢侈型商业虽然在供应量上不大，但是国际一线品牌继续加速在京城的扩张使其相对需求较大，空置率为9%，相对而言在中低档、中高档及奢侈型三种业态中空置水平最低。继华贸新光天地之后，金融街购物中心以众多高档写字楼及高消费人群为依托，也终于带着诸多知名奢侈品牌在本季度开业，其中连卡佛百货于10月16日在此开业。著名奢侈品牌出现聚拢，进一步显示了国际大品牌对于北京商业市场的信心。

　　另一方面，更多国际化管理公司进入使北京商业地产市场更加成熟也更加活跃，从目前北京与上海商业租金的差距来看，北京商业地产还有很大的上升空间，随着奥运经济的推动，这一趋势将会逐渐加速。而首条贯穿南北的轨道5号线的开通不仅带动了周边住宅的发展，其人流聚集作用也为5号线经过的商圈的繁荣奠定了客群基础。

　　在北京的商圈中，新近崛起的京东商业大道也不容小觑。日前，由国美第一商街联合天鹅湾、合生罗马嘉园等地产商共同发起，包含青年路、朝阳北路、姚家园路沿街的京乐商业大道，向业界及区域内未来50万居民发出了“共建商业 服务一方”的宣言。明天地产业务发展中心总监贾玉鹏表示，该地区开发商要联手打造商业形象，共同为自己的业主及50万居住人群打造符合其需要，并提升区域形象的商业新区，并推举国美第一商街为领头羊。国美第一商街是朝青板块最大的商业项目，共有超过10万平方米的“沿街”商铺，填补了整个朝青板块的商业空白，适应该区域新增人群吃、喝、玩、乐、购等全方位的消费需求。

　　出席宣言仪式的北师大

房地产研究所副主任王宏新博士认为，朝青板块紧邻CBD，成为CBD白领商务、生活消费的理想区域。他分析认为，经过近3年的发展，CBD、国贸现已成为京城第一商务区，国贸三期、银泰中心落成，

中央电视台、北京电视台的迁入将极大带动该商圈的发展，从而吸引更多的人进入该区域生活、工作。而此区域恰恰缺少与之匹配的新型商业，青年路是东面唯一贯穿南北的主干道，交通便利，适宜商业发展。朝阳北路、姚家园路与其形成路网，在周边十几个商业项目间，人们可以迅速自由转换、消费。他表示，在北京，住宅通常先成型，而后商业跟进，朝青板块800万平方米住宅交付使用后，商业需求将在今后一两年内爆发。目前，商业正在起步阶段，投资、经营门槛相对较低，正是介入的好时机。

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