碧桂园大规模拿地被查 囤地经营引争议

　　随着房地产开发和经营的规模化趋势的显现，越来越多的跨区开发的房地产商大量囤地以进行大规模开发。作为最大的地产商“碧桂园”近几年通过获得大面积价格低廉的土地，开发低密度、社区化并且具备价格优势的综合性地产而获得长足发展。日前，碧桂园欲出资20亿买下重庆市长寿湖6300亩土地，因涉嫌当地政府违规批地，而遭遇国土部的调查。据了解，10月底国土部土地利用司组成了一个督察小组，悄赴重庆长寿湖地区，调查碧桂园大规模储备土地的情况。

　　银联信分析：

　　一、囤地现状与现行土地开发政策

　　大量囤地已经成为房地产

开发商牟取暴利的一条捷径。据其最新公告称，截至8月15日，碧桂园土地储备总可建筑面积达到5400万平方米。另据中银国际预计，一年后碧桂园的土地储备总建筑面积甚至可能达到8600万平方米；拥有接近500亿元人民币的资产规模的万科，土地储备已经超过1500万平方米；新世界土地储备已达1753万平方米；华润置地土地储备819.9万平方米；富力地产全国的土地储备量约为2092万平方米。

　　国家现行的土地政策规定，企业购得土地后，须在一年内开发，若如延期，除特殊情况外，罚款25%；两年不开发，土地无偿收回。这是政府为严控土地资源，防止开发商无量囤积，荒废国家有限的土地资源而制定的。据此可知，过度囤地而无力开发必然招致巨大的政策风险。

　　二、大规模囤地行为带来的问题

　　9月15日，国土资源部正式启动重点是以查处2005年1月1日“以租代征”为重点，包括查处违反土地利用总体规划扩大开发区用地规模、“未批先用”等土地违法行为在内的全国土地执法百日行动。作为百日行动的一个内容，今年年底前，国土资源部将对房地产开发用地逐宗检查，重点检查房地产开发企业履行土地使用合同的情况。

　　由于大量截留囤地不可避免地存在各种钻政策空子的行为，这在日后的政策规范上便埋下了难以规避的风险。以碧桂园为例，碧桂园如不能在一年内开发其在今年7、8两个月新增的20平方公里土地，按30亿的价值计算，则要罚款7.5亿元；若两年还来不及开发，则有血本无归的可能。

　　此外，今年初政府开始征收土地增值税后，对于土地储备量大、开发周期长的房企来说，其资金链将受到严峻考验。仍以碧桂园为例，今年10月份碧桂园发布公告称，将展开一项优先票据发行融资计划，用来支持新项目建设和偿还15亿港元贷款。另据了解，碧桂园可能通过海外发债筹集多达117亿港元。公告还显示，在收益增加的同时，销售成本等开支也在增加。特别是在土地增值税方面，基于国家出台的清算新政，上半年碧桂园在这方面的开支约3.403亿元，拨备余额为9.58亿元。由于新项目发展及补充土地将需要动用首次公开发售所得款项甚至进行额外借贷，碧桂园预期未来负债比率将逐渐上升。

　　三、规避风险的途径

　　房地产企业要结合国家的相关政策，在满足客户需求的基础上有一定的社会责任感，这样才能保持企业的可持续发展。只有依法办事，才能真正做到规避政策风险。

　　对于面临的资金问题，可以通过拓宽融资渠道加以解决。过去十几年，内地房地产开发模式一直沿用“香港模式”，融资渠道单一，主要依赖银行贷款和预售回款，

宏观调控不断紧缩“银根”之后，高度依赖银行已不太现实，于是很多开发商纷纷进行多元化融资，渐渐向注重资本运作的“美国模式”靠拢，实现资金来源多样化。

　　四、

房地产业风险提示

　　以前靠打通政府关节而低价拿地的机会越来越少。目前仍能以较低价格获取的土地，几乎都是大盘，而且多数位置偏远，打着造镇造城的旗号进行大规模开发，很多都是地方政府出于促进城市建设(如新区开发)的目的，以优惠的地价吸引本地或外地大型开发商投资。然而，土地出让实行招拍挂之后，地方政府可以自主运作的空间越来越小，土地出让的市场程序将受到越来越严格的监管，而“禁止大幅土地出让”已明确写进国土资源部的相关文件中，如果单纯依靠低价拿地和大盘开发，企业的竞争力将会受到影响。

　　另外，对于囤积大量土地的房地产开发商来说，短期内开发存在很大的人力和资金方面的困难，但如果无力在国家政策规定的时间内进行开发，必将面临巨大的政策风险。一旦被调查，企业的信誉度将会受损，正常的经营活动也将受到严重的影响。如果被查处，经济损失将更加惨重。

　　[本文由北京联合信息网中国信贷风险信息库提供，未经北京银联信信息咨询中心书面许可，请勿转载。]