新规挡不住 上海地价再现疯狂

　　本报记者 田新杰

　　当大多数人还在观望房价、楼市走向并争论不休时,资本雄厚的开发商直接用行动说话。在11月8日的上海新一批土地出让中,市场再次疯狂。

　　上海仁恒房地产有限公司(以下简称"仁恒")以13.01亿元击败包括浙江绿城在内多位对手,拿下新江湾城D3地块,楼面价(出让总价/总建筑面积)达到每平方米2万元。同时在上海外环外的青浦赵巷地块,重庆龙湖地产(以下简称"龙湖")以154214万元、楼面价10672元/平方米的挂牌价格竞得,上海外环外住宅地价首次破万。

　　"最近上海受市场追捧的地块,几乎都被外来开发商高价抢走,可以说现在是成功登陆资本市场的各地开发商利用资本优势在围抢上海土地,我们这些尚未上市的本地企业根本没有机会。"一位本地开发商毫不掩饰自己的无奈。

　　出让新规形同虚设

　　11月8日中午,本报记者在与龙湖有关人士的接触中获悉,在龙湖全国扩张的布局中,继北京之后,进军以上海为核心的长三角区域,将是公司接下来的核心工作,首先就是拿地。"当然,与全国其他城市相比,上海土地的争夺更加激烈,代价会更高。"

　　而就在数小时后,龙湖地产上海公司总经理赵男男带领的竞标团队,一举拿下龙湖在上海公开招投标市场上的第一幅土地,并且打破了此前上海外环外土地楼面价的记录,首次破万。

　　正如上述龙湖人士所言,"上海作为全国

　　上海市房地局官方网站显示,龙湖拿下的地块,占地面积14.4496公顷,容积率为1,为住宅用地。该地块有74%以上90平方米以下小

　　几乎在同时,另一场更为引人注目的新江湾城D3地块出让同样出现了令业内诧异的结果。

　　新江湾城D3地块位于江湾城路以西、国晓路以北、政和路以东、殷行路以南,占地面积5.4208公顷,容积率为1.2,是新江湾城出让的第4块土地。

　　D3地块的起始报价为5.51亿元,至挂牌结束,共有福永集团、华润置地、佳兆业、浙江绿城、庆隆投资、上海城建、上海仁恒、盈莉公司等8家开发商要求竞价,按规定转入现场竞价程序。最终仁恒以楼板价约2万元/平方米的天价摘得。这与此前浙江绿城以楼面价约1.2万元/平方米竞得新江湾城D1地块仅仅4个月时间,仅从这两幅土地的成交价均价看,涨幅高达近70%。

　　值得注意的是,10月底上海市房地局"紧急"出台宅地出让新规,在业内人士看来,主要目的就在于遏制此前土地市场的不理性行为,让开发商在参与竞标时更加理性。

　　根据<关于调整住宅类用地挂牌现场竞价规则的通知>(沪房地资用[2007]633号,下称633号文)的文件,最新的竞价规则,针对土地挂牌期间的报价没有变化,而在挂牌截止转入现场竞价后,将使用竞价新规。"现场竞价采取竞买人书面报价的方式进行。由竞买人当场书面填写现场报价单,密封后交现场公证人员。"即所谓的"暗标"。

　　11月8日的土地出让即是上述新规发布后的首次运用,但效果似乎事与愿违。

　　龙湖地产为了确保成功拿下赵巷地块,在挂牌阶段即报出了154214万元的价格,几乎高出多数开发商心理价位的近一倍,直接在挂牌阶段结束战斗;而使用"暗标"规则进入现场竞价的新江湾城D3地块,志在必得的仁恒以高出第二名2.16亿元的代价胜出。

　　"2万元的楼面价,成本就将达到2.5万每平方米左右,房子出来不得近3万每平方米了!"有业内人士惊叹。

　　新江湾城未来楼价再次被提前拉高。因此,在D3地块竞标现场,浙江绿城虽然未能中标,但参与现场竞标的绿城旗下上海绿宇房地产开发有限公司总经理夏松华笑着走出现场。

　　"新江湾地块已经成为杨浦区的一个价格高点,并逐步形成稳定的区域价格线,在华润、绿城等开发商的主力产品还没有正式推出之前,已经达到这样的效果,无疑给了更多后来者以信心。"一位参与了D3竞标的开发商向记者坦言,与其说是先前的高地价给了大家信心,还不如讲,目前一些先入者成品的露出给了这些开发商更明确的发展方向,有了房价作为参照,拿地才更具底气。

　　4-9月,新江湾城区域总共成交10.55万平方米,成交均价由第二季度的11597元,上涨至第三季度13940元。

　　而本报记者辗转获得新江湾城目前在售的主力楼盘合生江湾国际公寓的交易明细表显示,该楼盘2006年4月底以均价近万元开盘,在2007年6月绿城拿下新江湾城地块之前的近一年时间内,稳步上升至约一万二三的水平,而在绿城拿地之后该楼盘售价迅速突破1.5万元/平方米。

　　其间,该楼盘甚至在2007年8月进入一个月的销售"歇停"期,交易明细表显示,整个8月,该楼盘没有销售一套,而9月"重新"开始销售后,均价已经飙升至2万元。

　　"出一块地,地价上一个台阶,周边房价随之上涨,这是一种很典型的开发商相互抬杠的效应。"北孚地产研究所副所长刘光东担忧的是,这种近乎脱离现实市场的抬杠现象背后累积的巨大风险。

　　资本冲击力

　　"我们的感觉很明显,在最近约1年左右的时间内,要想获得上海优质的土地越来越难,尤其是外来上市公司追捧的热点土地,我们本地公司只有陪坐的份,上海已经不是本地公司的天下了。"上述这位不愿透露姓名的本地开发商老总坦言,尽管他的公司也在朝着上市的方向努力。

　　龙湖作为重庆市最大房地产企业,正在加紧准备赴港上市。上述龙湖有关人士向记者透露,公司的当务之急,是在全国范围内树立品牌形象,而在重点城市布局、在关键市场有声音则是第一步。

　　而已成功上市圈得庞大资金的开发商,在全国范围内跑马圈地,不断翻新地价成交记录,已成为这类企业的最大特征。凭借增发、发行公司债等有利融资平台,资本冲动有增无减。

　　"去年以来,诸多国内房地产企业成功上市,融资之后则是顺理成章的圈地,上海始终是立志做一线开发商的房地产企业的首选,用'资本围城'来形容目前的上海地市并不为过。"北孚地产研究所副所长刘光东指出,"高价拿地本身或许并不是最主要的,中标热门地块背后的广告效应、品牌效应,上市公司给人以'可持续经营'而'扩大融资'的效应,才是企业的醉翁之意。"

　　这也正是一些未上市开发商看不懂的原因。刘光东还指出,对上市公司而言,圈到钱才是重要的,而花在某个项目上赚不赚钱只是其次,只要能吸引人投钱就行。