房价急涨之后 谁还在买楼

　　10月以来，广州楼市无论在价格还是在成交量上，都出现了冲高回落的局面。其中的转折点，可能就是出台央行房贷新政的9月27日。不过，即使在这种政策的强压之下，仍有买家出没于各个楼盘的售楼部。

　　专家称，广州楼市的购房资金中有7-8成集中在本地，外资的比例并不明显。换房客、投资客、外地客三类人群，是现在乃至将来广州楼市的购房主力。　　

　　广州楼市十月的平淡已经成为不争的事实。广州国土房管局阳光家缘的数据显示，整个十月，广州十区一手住宅成交量急跌3成，楼价却跃上1.2万元／平方米的新高点。在这当中，9·27房贷新政的突袭威力自然首当其冲，但是今年广州楼价涨得太急的叠加效应也“功不可没”。

　　统计数据还显示，今年以来，在半年的时间内广州楼价急升50%，早在9月份全市均价已突破万元大关，被称为继上海、深圳之后的又一“楼市重灾区”。近几年，

房价持续上涨，有关部门忧心忡忡，调控措施不断出台，但是，房价却迎着调控昂首向上，出现了越调控房价涨得越快的现象。10月以来，广州楼市无论在价格还是在成交量上，都出现了冲高回落的局面。其中的转折点，可能就是9月27日的央行房贷新政。不过，且不讨论房贷新政是否是“压死骆驼的最后一根稻草”，在这种政策的强压之下，仍有买家出没于各个楼盘的售楼部。

　　粗略的算一笔帐，以广州十区的1.2万元均价来计，加上目前在房地产市场上大行其道的大

户型，即使是市场上最普通的户型，起价也要以百万来计了。更别说其中还不乏面积超过200多平方米，单价过3万的洋房了。起步百万、动辄几百万的洋房，到底有谁在买呢？到底又是哪些买家支撑起了如此大的消费力呢？

　　高力国际广州公司总经理林国东认为，广州楼市的购房资金中有7-8成集中在本地，外资的比例并不明显。广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司的总经理赵卓文则分析，有钱人、投资者、外地客三类人群，是现在乃至将来广州楼市的购房主力。　　

　　-专家访谈

　　赵卓文：广州楼市买家分三类　

　　就这个话题采访赵卓文，是因为早在今年8月，他就对“谁在买广州的房子”发表过自己的看法，作为广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司的总经理，在楼价急升的背景下，他当时一直强调，广州楼市“炒风很盛”，“深圳买家比例超五成”的消息是不准确的。他认为，任何外力要大规模撬动广州楼市的根基，也不是那么容易。

　　而到现在，虽然仅仅只是两个多月的时间，广州的房地产市场所经历的却犹如过山车般的刺激。从8、9月份的楼价急速上涨，“越贵越不愁卖”，到“十一”黄金周的骤冷，再到现在各种形式的打折优惠频频现身、“拐点说”若隐若现、发展商重新操起各种营销手腕。中间的分割点，就是出台央行房贷新政的9月27日。

　　赵卓文认为，目前，甚至说在未来一年，广州楼市的买家不外乎三种人群：有钱人、投资者、外地客。

　　有钱人买房，尤其是本地有钱人买房，将是2007-2008年广州楼市的主旋律。20年来一直以“物美价廉”、“平民化消费”为标签的广州楼市，终于在2007年彻底脱离了普通居民的购买力，转变为“有钱人购买”为主的市场。赵卓文认为，让全中国的老百姓都去买商品房是可笑的空想。对于住房供给，需要多渠道。从大块上划分，应该是保障性住房与商品房两个来源。其中有少量过渡型产品，如限价商品房等。两者之间的比例关系需要视各个地区不同的经济发展水平与经济承受力等因素确定。商品房目前应该是有钱人的选择。他强调，如果政府下一步没有税费控制方面更积极的举措，可以预见：未来广州楼市买家的门槛将越来越高，高价位房子将越来越多地集中在一部分富人的手上。未来广州城的贫富分化，首先将体现在房子上。

　　“目前，乃至未来，投资客的炒楼仍是推动广州楼市前行的一个主要源动力。”这是赵卓文归纳的第二类买楼人群。房地产在物价飞涨的年代，逐渐显出其对抗通胀的特性来了。在股市和楼市的选择题中，可能更多的投资者给出的答案都是多选题——分散投资，在稳健保守的基础上，获得更大的收益。不少投资客在股市获利之后，往往会将部分资金抽出投入楼市。一来作为保守持有的不动产，二来如果楼价上升也可以做套现投资。赵卓文认为，也有部分专门的投资客在广州楼市淘金，因为目前广州楼市的炒楼风险还是比较小的，十区均价1.2万元价格，仍有上涨的空间。

　　还有一类就是外地籍的买家了，但是这一类买家的出现并不是因为房贷新政的影响，而是房地产市场本身的规律所致。比如之前说的，深圳人入穗炒楼，仍然属于局部事件。外地人(包括深圳人)买广州房子，将会越来越多，越来越热烈。有业内人士笑称：你看看中国大陆的城市，那一个地方的高档物业，都是先被外地人买去的。确实很有道理。外地人购房，先瞄准高档物业，已经是一种现象。广州的高档盘，在未来将得到强有力支撑。　　

　　-专家访谈

　　黎文江：近期只有换房客入市　　

　　合富辉煌首席分析师黎文江表示，在9月底房贷调控与楼价高涨抬高购房门槛的背景下，特别是临近年末，多数银行收紧放贷额的直接影响下，黄金周后的广州楼市已经进入年内低潮，近期成交量由于太少，几乎可以忽略不计。

　　据合富辉煌集团监测，三、四季度高涨的房价已经将大量中等收入置业者阻隔于市场之外，黄金周的购房客户基本上是支付能力较强的换房置业者和投资置业者。另外，9月27日出台的房贷新政及调控预期对投资性需求抑制作用明显。9月29日广州发布的限价房购买资格公示稿，以及近两年广州将推出1.4万套限价房的预期，也进一步强化了中等置业者的观望情绪，越来越多的置业者正在离开当前的楼市。

　　另一方面由于观望客户大举退出，目前楼市尽管成交很少，但实客比率较高，置业者层次较高。如黄金周期间在宏城广场搭乘楼巴看楼的客户大幅减少，以往广州人习惯的度假看楼那种从容的置业方式已成过去。实客置业诚意则非常高，嘉裕·君掣等楼盘样板房尚未推出即完成销售任务。

　　黎文江认为，节后楼市成交低迷的直接原因是不少银行开始放缓甚至暂停部分房贷，这直接导致了前期活跃的投资客退出市场，成为楼市购买力中撤退最为坚决的一部分。9月末调高购买第二套房首付比例的新政令各大银行放缓了放贷节奏，楼市投资客自然无法承受时间压力而采取观望姿态。

　　“现在的市场是，谁能够承受大比例首付甚至一次性付款，谁才能买得到房”，黎文江特别关注到近期房贷政策调整与各银行逼近全年放贷额度对买房者带来的巨大影响。他表示，今年楼市的购房主力——换房族受9月末的房贷新政影响较大，一般正在供楼的换房买家无力承受高首付和高利率，因此市场整体购买意愿可以说已在近期降至低点。

　　黎文江表示，这次房贷新政的影响消化需要大约几个月的时间，而年底也相对是成交淡季，在这一时期内能够出手购房的就只是那些实力雄厚的高级

公务员换房族和企业主了。他认为，近期发展商也同样纷纷进入调整期，都在考虑如何提高产品品质来增加产品吸引力，提高性价比，为来年作准备。因此近期楼市成交趋淡是可以理解的。　　

　　本版撰文　本报记者　关丽　王昊