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仁恒13亿斩获新江湾城D3地块http://www.sina.com.cn 2007年11月09日 00:49 上海商报
暗标新规难抑地价 成交楼板价每平方米高达2万元 昨天下午4时30分，业内瞩目的新江湾城D3地块最终以13.01亿元的价格落入新加坡仁恒置地囊中，成交楼板价高达20000元／平方米。据记者计算，自今年6月浙江绿城以12500元／平方米的楼板价拿下D1地块至今，仅隔4个月，新江湾城地块的成交楼板价上涨幅度高达60%；而自2005年合生创展以5600元／平方米的楼板价获取新江湾城C1地块至今，也不过2年多时间，成交楼板价的涨幅更是高达257%。 新江湾城地块，持续上演着“面粉贵过面包”的神话，一波接着一波，不知何时终了。 商报记者 朱楠 暗标竞价 石破天惊 昨天下午3时30分，丽丰控股、华润置地、浙江绿城、嘉华集团、仁恒置业、佳兆业、庆隆投资、上海城建八家正式参加竞标的企业代表悉数进场。与上次D1地块开标有所不同，此次前来竞标现场的企业代表几乎都不是“老总级”的。在D1开标时，亲临现场督战的浙江绿城董事长宋卫平此次也没有出现。 根据最新规则，昨日下午4时各代表将填好的竞价“暗标”封入档案袋中，交给现场工作人员。10分钟后，工作人员开始现场拆封，并报出各家开发商所填价格。4时30分，一锤定音，仁恒置地以13.01亿元的价格最终斩获D3地块。从挂牌截止到结果公布，整个过程简单迅速，不足半个小时。 消息传出，等候在门外的媒体记者一片哗然。“仁恒！13亿！楼板价每平方米2万！”打手机的叫嚷声响成一片，记者们纷纷传达着这一令人跌落眼镜的高价结果。 随后，参与竞拍的开发商代表纷纷走出会场。对于记者们的提问，几乎所有开发商都保持沉默，最后一个走出会场的“大赢家”——仁恒置地的代表也三缄其口。 地价急涨 两年翻两番 新江湾D3地块位于江湾城路以西、国晓路以北、政和路以东、殷行路以南，地块面积5.4208公顷，容积率1.2，可建筑面积约6.5万平方米，竞拍底价为5.5亿元，折成楼板价约8470元／平方米。以仁恒拿下D3地块的出价13.01亿元来计算，楼板价为2万元／平方米(亩价为1608万元)。相比今年6月，浙江绿城以12500元／平方米的楼板价拿下D1地块，仅隔4个月，楼板价上涨幅度达到60%。回顾从2005年新江湾城首度出让C1地块至今，新江湾城每次推地，几乎都要引起业内一片惊呼，地价上涨速度之快，令人瞠目结舌。 2005年，合生创展以15.89亿元的总价取得的新江湾C1地块，当时已经被同行斥之为“疯狂”；其后，美国地产巨头汉斯、华润置地先后拿地，地价只在C1地块的基础上稍有上涨，并未突飞猛进；但今年6月，新江湾城D1竞价之际，在6分钟内，D1地块的价格就从5.16亿元飙升至12.6亿元，绿城集团以迅雷不及掩耳之势拿下了D1地块，并将楼板价改写至12500元／平方米，是半年前华润拿下C2地块楼板价的2倍。 除去美国汉斯以参股方式获得C5地块这一“特殊情况”之外，新江湾城先后推出的四幅公开“招拍挂”地块，从2005年的楼板价5617元／平方米，到去年的6676元／平方米，地价堪称稳步上扬。然而，从今年6月地价突然翻番至12500元／平方米，到如今再次上扬六成，新江湾城地块的楼板价已经无法以“快速上涨”来描述。 参战各方 表情不一 黑马不黑 佳兆业不战而退 记者从参与本次竞标的开发商处得知，参与竞标的八家开发商中，最终出价的仅有七家。之前业界觉得最为“神秘”的，首次来沪的深圳开发商佳兆业，在出价的关键时刻“临阵脱逃”——并未参加暗标竞价。 参与竞拍的一家外资公司代表告诉记者，之前在对几家竞争对手进行分析时，佳兆业被认为最有可能积极竞价。“深圳佳兆业近期正在挑选投资银行作保荐人，筹划到港上市，预计集资金额约3亿美元。听说，佳兆业希望能于2007年底前上市，而该公司在上海还没有土地储备，对于这样一家正在积极寻求上市的地产企业来说，是否能在上海获地对其上市有很大影响，所以当时我们判断，佳兆业很有可能会像龙湖地产在D1地块中那样全力投地。”这位开发商这样告诉记者。然而，没有想到的是，佳兆业这匹“黑马“，竟然不战而退。 记者了解到，佳兆业旗下项目主要位于深圳，目前还未进入长三角，其住宅、写字楼、商业物业和成片土地开发业务虽目前主要集中在珠江三角洲，但其一直希望能走向长江三角洲，“形成双三角态势”。 港商不戆 一味保持稳健 在D3地块的拍卖过程中，港资开发商依然保持其一贯风格：理性、低调。记者获悉，丽丰控股出价约6.5亿元，嘉华集团出价大约7.2亿元，折楼板价分别为10000元／平方米和11000元／平方米。“在分析了竞争对手之后，我们认为竞争对手出高价的可能性极大，极有可能出价10亿，都未必能拿到地，这已经超出了我们的心理价位。因此，我们的出价不过是象征性的，其实已经放弃竞价了。”一位港商代表这样告诉记者。除了港商之外，新加坡庆隆、华润置地等参与竞标的开发商，报价基本上都在10亿元上下(楼板价16000元／平方米左右)。 几家“失利”的开发商，其实在高档住宅开发方面都是行家里手。丽丰控股不但在中山公园附近打造的凯欣豪园，其在上海还拥有多个商用物业，如香港广场、五月花广场等。在蛰伏几年之后，丽丰控股今年以来多次出现在土地拍卖会上，积极增加其在上海的土地储备；嘉华国际拥有淮海路的甲级写字楼嘉华中心，其在建国西路上一处高档住宅地块还未开工，乌鲁木齐北路严家宅三期地块的一期工程正在开发；华润置地参与D3地块争夺之际，其旗下在新江湾城的橡树湾项目正在开盘，叫价3万元／平方米。 绿城不慌 几成赢家之一 D3地块拍出惊天高价，除了仁恒置业独占鳌头外，心情最好的恐怕就是浙江绿城了。竞拍刚结束，绿城代表——上海绿宇房地产的总经理夏松华一行，满面春风地从会场走出。当记者问道：“D3地块拍出每平方米2万元楼板价，对于绿城之前拿下D1地块有利吧？”夏松华略一沉吟，随后微笑着回答：“应该是吧。” 记者获悉，绿城在此次D3地块拍卖中出价为10.8亿元，折楼板价16600元／平方米。有业内人士分析：“绿城宋卫平在拍卖会上向来以高调著称，之前已获得D1地块，此次参与D3地块拍卖，报出16600元／平方米的价格，应该说是非常微妙的。一来可以稳固和提高D1地块的周边地块行情，二来如果顺利获得D3地块，便可以与D1地块统筹开发，进一步掌握新江湾城内房价走势的话语权。现在仁恒拿下D3地块的价格已经远远高出D1地块，浙江绿城可以放心了，因为不管怎样，终于有人做‘垫背’了。”� 仁恒不怕 出价意料之中 开标之前，记者了解到，很多参与竞标的开发商都把仁恒视为最强劲的对手。仁恒在上海开发的项目几乎个个都成为区域内的价格高端，包括仁恒家园、仁恒滨江园、仁恒河滨城、仁恒河滨花园及仁恒运杰河滨花园等。专做精装修住宅的仁恒置业，其开发的物业均能较周边同类物业售价高出20%左右，项目发展能力和营销手段极强。 记者查得，截至2007年上半年，仁恒销售收入为44.3亿元，而其现金及现金等值为51.1亿元，较去年同期增加41%。由于其部分项目将于3季度陆续销售，因此3季度的销售收入会大幅度提高。“资金极其充沛，未来销售价格的预期可以高出其它发展商，所以仁恒在土地出价时的竞争力会非常强。”有开发商这样分析。 ◇专家观点 开发商赌性难抑 在获知D3地块的最终成交价后，易居房地产研究院高级评论员杨红旭在接受记者采访时表示：“新江湾城地价4个月上涨60%，这个速度实在是太快了！”杨红旭认为，开发商之所以敢高价拿地，正是由于对房地产市场后市发展的盲目乐观。但是，上海房地产市场未来两三年，恐怕再难复制今年的高速发展。 对于D3地块高价，杨红旭表示，这充分体现了开发商赌性难抑：“以书面报价的暗标形式竞价，政府的出发点是好的，在大多数情况下也许是有用的，但对于优质地块的竞价，暗标的效果往往会适得其反，反而助推了地价。对于那些资金充裕、急于获得优质地块的开发商来说，往往会赌上最高的心理价位，高价产生在所难免。” 同时，对于住宅用地拍卖屡创新高，杨红旭认为，追本溯源还是由于长久以来，上海环线以内优质住宅用地放量太少，僧多粥少，“抢”出高价也就在情理之中了。 � ◇记者手记 面粉贵过面包已成惯性 新江湾城的地价，已经成为沪上房地产市场“面粉贵过面包”的经典演绎。每次新江湾城推出热地，都让人惊呼“看不懂”，而每次地价新高带来的，必定是区域内房价的重新定位。 目前，新江湾城核心区域内，合生创展开发的新江湾城一号作品依然是唯一在售的公寓楼盘，9月该盘新推房源售价在18000元／平方米，目前已全部售空。在D3地块成交之前，据说该盘下一批新推房源均价将达到26000元／平方米。D3地块高价一出，该盘新房源价格是否调整，尚不可知。不过，对于以5600元／平方米楼板价拿地的开发商来说，不论是每平方米18000元，还是26000元，都已是不折不扣的暴利。 记者从当地中介获悉，目前新江湾城外围区域的二手房也是“不甘示弱”。如一套雍景苑2房的房源，去年叫价每平方米8000多元，没有卖掉。今年D1地块已成交，周边二手房价格马上涨到12000元／平方米，这套房子的业主表示，还好去年没卖掉。现在D3又拍出高价，估计周边二手房房价还要随之上涨。
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