新浪财经

仁恒13亿斩获新江湾城D3地块

http://www.sina.com.cn 2007年11月09日 00:49 上海商报

  暗标新规难抑地价 成交楼板价每平方米高达2万元

  昨天下午4时30分,业内瞩目的新江湾城D3地块最终以13.01亿元的价格落入新加坡仁恒置地囊中,成交楼板价高达20000元/平方米。据记者计算,自今年6月浙江绿城以12500元/平方米的楼板价拿下D1地块至今,仅隔4个月,新江湾城地块的成交楼板价上涨幅度高达60%;而自2005年合生创展以5600元/平方米的楼板价获取新江湾城C1地块至今,也不过2年多时间,成交楼板价的涨幅更是高达257%。

  新江湾城地块,持续上演着“面粉贵过面包”的神话,一波接着一波,不知何时终了。

  商报记者 朱楠

  暗标竞价 石破天惊

  昨天下午3时30分,丽丰控股、华润置地、浙江绿城、嘉华集团、仁恒置业、佳兆业、庆隆投资、上海城建八家正式参加竞标的企业代表悉数进场。与上次D1地块开标有所不同,此次前来竞标现场的企业代表几乎都不是“老总级”的。在D1开标时,亲临现场督战的浙江绿城董事长宋卫平此次也没有出现。

  根据最新规则,昨日下午4时各代表将填好的竞价“暗标”封入档案袋中,交给现场工作人员。10分钟后,工作人员开始现场拆封,并报出各家开发商所填价格。4时30分,一锤定音,仁恒置地以13.01亿元的价格最终斩获D3地块。从挂牌截止到结果公布,整个过程简单迅速,不足半个小时。

  消息传出,等候在门外的媒体记者一片哗然。“仁恒!13亿!楼板价每平方米2万!”打手机的叫嚷声响成一片,记者们纷纷传达着这一令人跌落眼镜的高价结果。

  随后,参与竞拍的开发商代表纷纷走出会场。对于记者们的提问,几乎所有开发商都保持沉默,最后一个走出会场的“大赢家”——仁恒置地的代表也三缄其口。

  地价急涨 两年翻两番

  新江湾D3地块位于江湾城路以西、国晓路以北、政和路以东、殷行路以南,地块面积5.4208公顷,容积率1.2,可建筑面积约6.5万平方米,竞拍底价为5.5亿元,折成楼板价约8470元/平方米。以仁恒拿下D3地块的出价13.01亿元来计算,楼板价为2万元/平方米(亩价为1608万元)。相比今年6月,浙江绿城以12500元/平方米的楼板价拿下D1地块,仅隔4个月,楼板价上涨幅度达到60%。回顾从2005年新江湾城首度出让C1地块至今,新江湾城每次推地,几乎都要引起业内一片惊呼,地价上涨速度之快,令人瞠目结舌。

  2005年,合生创展以15.89亿元的总价取得的新江湾C1地块,当时已经被同行斥之为“疯狂”;其后,美国地产巨头汉斯、华润置地先后拿地,地价只在C1地块的基础上稍有上涨,并未突飞猛进;但今年6月,新江湾城D1竞价之际,在6分钟内,D1地块的价格就从5.16亿元飙升至12.6亿元,绿城集团以迅雷不及掩耳之势拿下了D1地块,并将楼板价改写至12500元/平方米,是半年前华润拿下C2地块楼板价的2倍。

  除去美国汉斯以参股方式获得C5地块这一“特殊情况”之外,新江湾城先后推出的四幅公开“招拍挂”地块,从2005年的楼板价5617元/平方米,到去年的6676元/平方米,地价堪称稳步上扬。然而,从今年6月地价突然翻番至12500元/平方米,到如今再次上扬六成,新江湾城地块的楼板价已经无法以“快速上涨”来描述。

  参战各方 表情不一

  黑马不黑 佳兆业不战而退

  记者从参与本次竞标的开发商处得知,参与竞标的八家开发商中,最终出价的仅有七家。之前业界觉得最为“神秘”的,首次来沪的深圳开发商佳兆业,在出价的关键时刻“临阵脱逃”——并未参加暗标竞价。

  参与竞拍的一家外资公司代表告诉记者,之前在对几家竞争对手进行分析时,佳兆业被认为最有可能积极竞价。“深圳佳兆业近期正在挑选投资银行作保荐人,筹划到港上市,预计集资金额约3亿美元。听说,佳兆业希望能于2007年底前上市,而该公司在上海还没有土地储备,对于这样一家正在积极寻求上市的地产企业来说,是否能在上海获地对其上市有很大影响,所以当时我们判断,佳兆业很有可能会像龙湖地产在D1地块中那样全力投地。”这位开发商这样告诉记者。然而,没有想到的是,佳兆业这匹“黑马“,竟然不战而退。

  记者了解到,佳兆业旗下项目主要位于深圳,目前还未进入长三角,其住宅、写字楼、商业物业和成片土地开发业务虽目前主要集中在珠江三角洲,但其一直希望能走向长江三角洲,“形成双三角态势”。

  港商不戆 一味保持稳健

  在D3地块的拍卖过程中,港资开发商依然保持其一贯风格:理性、低调。记者获悉,丽丰控股出价约6.5亿元,嘉华集团出价大约7.2亿元,折楼板价分别为10000元/平方米和11000元/平方米。“在分析了竞争对手之后,我们认为竞争对手出高价的可能性极大,极有可能出价10亿,都未必能拿到地,这已经超出了我们的心理价位。因此,我们的出价不过是象征性的,其实已经放弃竞价了。”一位港商代表这样告诉记者。除了港商之外,新加坡庆隆、华润置地等参与竞标的开发商,报价基本上都在10亿元上下(楼板价16000元/平方米左右)。

  几家“失利”的开发商,其实在高档住宅开发方面都是行家里手。丽丰控股不但在中山公园附近打造的凯欣豪园,其在上海还拥有多个商用物业,如香港广场、五月花广场等。在蛰伏几年之后,丽丰控股今年以来多次出现在土地拍卖会上,积极增加其在上海的土地储备;嘉华国际拥有淮海路的甲级写字楼嘉华中心,其在建国西路上一处高档住宅地块还未开工,乌鲁木齐北路严家宅三期地块的一期工程正在开发;华润置地参与D3地块争夺之际,其旗下在新江湾城的橡树湾项目正在开盘,叫价3万元/平方米。

  绿城不慌 几成赢家之一

  D3地块拍出惊天高价,除了仁恒置业独占鳌头外,心情最好的恐怕就是浙江绿城了。竞拍刚结束,绿城代表——上海绿宇房地产的总经理夏松华一行,满面春风地从会场走出。当记者问道:“D3地块拍出每平方米2万元楼板价,对于绿城之前拿下D1地块有利吧?”夏松华略一沉吟,随后微笑着回答:“应该是吧。”

  记者获悉,绿城在此次D3地块拍卖中出价为10.8亿元,折楼板价16600元/平方米。有业内人士分析:“绿城宋卫平在拍卖会上向来以高调著称,之前已获得D1地块,此次参与D3地块拍卖,报出16600元/平方米的价格,应该说是非常微妙的。一来可以稳固和提高D1地块的周边地块行情,二来如果顺利获得D3地块,便可以与D1地块统筹开发,进一步掌握新江湾城内

房价走势的话语权。现在仁恒拿下D3地块的价格已经远远高出D1地块,浙江绿城可以放心了,因为不管怎样,终于有人做‘垫背’了。”€

  仁恒不怕 出价意料之中

  开标之前,记者了解到,很多参与竞标的开发商都把仁恒视为最强劲的对手。仁恒在上海开发的项目几乎个个都成为区域内的价格高端,包括仁恒家园、仁恒滨江园、仁恒河滨城、仁恒河滨花园及仁恒运杰河滨花园等。专做精

装修住宅的仁恒置业,其开发的物业均能较周边同类物业售价高出20%左右,项目发展能力和营销手段极强。

  记者查得,截至2007年上半年,仁恒销售收入为44.3亿元,而其现金及现金等值为51.1亿元,较去年同期增加41%。由于其部分项目将于3季度陆续销售,因此3季度的销售收入会大幅度提高。“资金极其充沛,未来销售价格的预期可以高出其它发展商,所以仁恒在土地出价时的竞争力会非常强。”有开发商这样分析。

  ◇专家观点

  开发商赌性难抑

  在获知D3地块的最终成交价后,易居房地产研究院高级评论员杨红旭在接受记者采访时表示:“新江湾城地价4个月上涨60%,这个速度实在是太快了!”杨红旭认为,开发商之所以敢高价拿地,正是由于对房地产市场后市发展的盲目乐观。但是,上海房地产市场未来两三年,恐怕再难复制今年的高速发展。

  对于D3地块高价,杨红旭表示,这充分体现了开发商赌性难抑:“以书面报价的暗标形式竞价,政府的出发点是好的,在大多数情况下也许是有用的,但对于优质地块的竞价,暗标的效果往往会适得其反,反而助推了地价。对于那些资金充裕、急于获得优质地块的开发商来说,往往会赌上最高的心理价位,高价产生在所难免。”

  同时,对于住宅用地拍卖屡创新高,杨红旭认为,追本溯源还是由于长久以来,上海环线以内优质住宅用地放量太少,僧多粥少,“抢”出高价也就在情理之中了。€

  ◇记者手记

  面粉贵过面包已成惯性

  新江湾城的地价,已经成为沪上房地产市场“面粉贵过面包”的经典演绎。每次新江湾城推出热地,都让人惊呼“看不懂”,而每次地价新高带来的,必定是区域内房价的重新定位。

  目前,新江湾城核心区域内,合生创展开发的新江湾城一号作品依然是唯一在售的公寓楼盘,9月该盘新推房源售价在18000元/平方米,目前已全部售空。在D3地块成交之前,据说该盘下一批新推房源均价将达到26000元/平方米。D3地块高价一出,该盘新房源价格是否调整,尚不可知。不过,对于以5600元/平方米楼板价拿地的开发商来说,不论是每平方米18000元,还是26000元,都已是不折不扣的暴利。

  记者从当地中介获悉,目前新江湾城外围区域的

二手房也是“不甘示弱”。如一套雍景苑2房的房源,去年叫价每平方米8000多元,没有卖掉。今年D1地块已成交,周边二手房价格马上涨到12000元/平方米,这套房子的业主表示,还好去年没卖掉。现在D3又拍出高价,估计周边二手房房价还要随之上涨。

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