脱离人治的万科：阳光房企的表率

　　脱离“人治”的万科：阳光房企的表率

　　吴晓波

　　今年是万科首期(2006~2008年)股权激励业绩考核的最后一年。

　　多家基金、券商等研究人员均认同：万科是中国少有的脱离了“人治”的上市公司，这几乎是对中国企业治理水平的最高评价了。他们指出，万科近几年业绩史无前例的高速增长，与万科正在实施的股权激励以及素来的阳光治理有着紧密的联系。

　　万科股权激励被评价为最能兼顾公平与推动企业业绩的方案之一。万科2006~2008年股权激励计划由三个独立年度计划构成，万科采取预提的方式提取激励基金，公司以T-1年度净利润增加额为基数，如2006年度激励基金提取，以2005年年度净利润为基数，当年净利润增长超过15%不超过30%，以净利润增加额为提取基数，净利润增长率为提取百分比，当净利润增长率超过30%，以30%为提取百分比，年度计提的激励基金不超过当年净利润的10%。实施股权激励的前提条件是：年净利润增长率超过15%，全面摊薄的年净资产收益率超过12%。

　　根据万科的股权激励方案，管理层从股权激励中利益最大化的逻辑是：在保证净利润、净资产收益率达标的情况下，净利润增长超过30%是最佳方案，超过的越多，激励基金计提基数越大。

　　从企业发展角度而言，一个发展良性的企业，在企业的发展初期其销售收入、净利润增长幅度是最高的，进入成熟期后，其增长幅度将会降低。万科2005、2006年的高速增长已远远超过了前20年的平均增长水平，其在万科确立其专业住宅发展之路的1991年至2004年，万科营业收入复合增长率达25%，净利润复合增长率达31%。

　　2006年，万科的营业收入、净利润比此前20年的平均增长幅度均翻了一倍多。2006年是万科股权激励方案确定的一年。

　　根据万科2006年年报，万科计划竣工面积600万平方米，这一竣工面积是2005年竣工面积(327.5万平方米)的1.83倍，由于

房价仍处于上涨之中，保持较高的销售结算比，万科2007年的销售(2006年为212.3亿元)有望翻一番超过400亿元。而万科内部人士表示，万科内部确定的2007年的销售目标就是400亿元。如果销售额实现翻番，在房价上涨之势中，净利润翻一番亦不在话下。

　　高速扩张之下，是对运营的苛刻需求，一个显著变化是万科“矩阵式”管理的成型，这令多项目管理成为可能。而这个变化的附带效果是万科的人才流动骤然下降。此前如果说万科可称作“黄埔军校”，而现在这已成为过去时，因为从万科挖走的职业经理，只是某一环节的精英，而不是多面手。对“矩阵式”模式而言，项目越多运营成本越低，项目少反而负担加重。当然，同时运用100个项目，这在全球都堪称先例。

　　“如今，

房地产行业走到了一个敏感而且暗藏冲突的境地。未来要走向和谐健康，需要各方的努力。政府解决政策层面的问题，消费者也有居住理念的选择把握，而发展商在这样一个特殊的阶段，更应该把握好自己的方向。”

　　“随着房地产市场的发展，它一定符合其他行业的特点：毛利率会逐渐降低。从万科就可以看出来，前几年毛利率32%逐步降到20%再到2006年的28.5%，毛利率逐步下降这是一个必然趋势，这就要求

开发商更多的拿出能力进行技术上的提高和质量上的提高，才能提供消费者满意的产品。”王石对于万科新时期的转变指出，住宅产业化将成为万科未来业绩持续增长的动力。

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