万科为什么

　　万科为什么？

　　叶国靖

　　对于万科的住宅产业化尝试，人们不禁会问：万科为什么？为什么又是万科？

　　万科总经理郁亮先生的话，给人们的两大疑问进行了注释：“我们最大的对手不是别人，而是我们自己。我们只有超越今天的成功，才能拥有未来的辉煌。”

　　综观发达国家的住宅产业化进程，大体经历了三个阶段。在住宅产业化初期阶段，欧美国家建立了工业化的住宅建造体系，提高了生产效率，加快住宅建设的进程。在住宅产业化的成熟期，发达国家住宅产业化的重点，是提高住宅的质量和性能。当前发达国家的住宅产业化，已经进入了建筑的可持续发展阶段，重点转向节能、降低物耗、降低对环境的压力以及资源的循环利用。

　　在万科看来，住宅产业化并不是某个遥不可及的目标，而是迫在眉睫需要解决的问题；而另一方面，作为国内最大的开发企业，万科也认为自己理应承担起推动这一先进技术的社会责任。

　　在这复杂多变、跌宕沉浮的中国

房地产市场之中，万科不断自我修炼，以其准确的市场定位、超前的规划设计、一贯的创新精神及优质的物业管理，最终成为一面标杆旗帜。这当中，万科始终走在住宅革新换代的前沿——敢为人先是王石的标签；变革先锋是万科的烙印；企业公民是万科的责任担当。自然，这也包括住宅产业化。

　　曾几何时，在“居者有其屋”的传统居住理念引导下，在中国人向往的美好生活里，是否拥有房子是能否美好生活的重要支撑与精神寄托。北京的筒子楼、四合院、胡同；上海的弄堂、石库门；

芙蓉古城、塔楼……复杂的词汇，一股脑儿地涌上笔者的心头。

　　万科之所以敢于领跑中国的住宅产业化，除了承担变革先锋、企业公民的社会责任考虑，还出于另一个考量，或者更确切地说，是在速度与技术之间博弈。

　　大家知道，万科的学习标杆是美国四大住宅企业之一的帕尔迪。万科曾在2006年年报中谈及，住宅产业化水平的不断提升以及规模化的工厂生产是这家企业晋身财富

500强的发展密码之一。

　　致力于做“中国的帕尔迪”的万科2006年年报显示，2006年万科实现销售收入212.3亿元，同比增长52.2%；实现净利润21.5亿元，同比增长59.6%；实际纳税税金24.2亿元，同比增长约83%。至此，万科成为中国首家销售额突破200亿元的房地产企业。

　　尽管万科已在国内同行中处于建筑技术领先的位置，但是每年依然要付出大量的资源和精力对物业进行维修，要更好提高建筑质量，除非生产方式实现根本性的变革，采用先进国家普遍采用的工厂化生产方式，就像家电等行业一样。

　　不过，万科并不满足现状，并已经把销售目标定格在1000亿元的宏大坐标上。目前，万科积极开拓以深圳为核心的珠江三角洲市场、以上海为核心的长江三角洲市场以及以沈阳为核心的东北市场，并形成深圳、上海和沈阳区域管理中心。为了始终以股东利益为导向，树立起可持续增长的、为股东带来稳定盈利增长的蓝筹形象，达成“千亿销售”的愿景，实施工业化建房避无可避。只有实施工业化、高度专业化，才能为其未来全面提升产品品质与资产回报提供更大的可能。

　　其基本的逻辑是这样的：因为质量提高，获益的是消费者；施工速度提高，获益的是股东；资金周转速度快了，回报就高；速度快了，公司的进步成长空间就进一步扩大。同样的资源，施工速度会提高30%至40%，从而会使得净资产回报率得到进一步提高。

　　不过，在住宅产业化未形成规模化发展之前，成本增加是必然。据王石公开介绍，在上海“新里程”工业化建房试验中，土建成本在原本基础上的增加达到了40%，“但如果规模做出来以后，到明年这个比例将会从40%下降到25%左右。如果维持在40%的水平，规模发展是不划算的，而25%的水平是万科可以承受的。”如此一来，如果万科在上海“新里程”的住宅产业化试验楼建安成本比业内平均成本高出40%，即意味着每平方米成本要高出720元至880元。而要将成本增加幅度从40%降到25%，按照王石的说法，产业化标准最少要达到10万平方米。

　　万科预计住宅产业化将会在2009年形成规模，是否到那个时候万科成本的增加比例将会下降，这仍是一个需要实证的问题。

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