房价加速见顶上海再遇观望节点

　　上海报道　本报记者　田新杰

　　“轨道交通是上海楼市众多利好中的一个，相信随着新一轮轨道建设，上海的房价还将跨上一个新台阶。”10月31日，在上海轨道交通物业发展趋势论坛暨“搜房轨道交通网”开通仪式上，与会的开发商依旧在畅想房价大涨10倍的“香港轨道经验”，一片乐观氛围。

　　但中国指数研究院华东分院副院长陈晟分析，市场处于典型的观望阶段，看政策调控、市场消化两方力量引导下市场将走向何方。“其实很多调控政策诸如90／70，若能真正坚决落实，必会对市场产生深层次影响。”

　　“经过上半年的疯涨，上海

房价正加速接近顶部。汤臣一品长达2年多的滞销，其11万的天价很可能是上海房价的顶峰，而目前诸多上海

豪宅正逼近这个价位。”佑威房地产研究中心主任薛建雄坦言。

　　观望：价升量跌

　　仲量联行的研究报告指出，房贷新政所产生的心理影响将使成交量在短期内有所萎缩。但除非有进一步的政策出台，否则从长期来看，新政将不会对交易量产生太大影响。

　　短期影响已经在过去一个月中显现。来自上海官方的“网上房地产”数据显示，10月份上海住宅成交量总量为231.68万平方米，相比9月份的309.73万平方米出现大幅度下降。

　　上海10月份新房成交依然大部分集中在郊区，外环以外成交量达到165.63万平方米，占总成交量的七成以上。

户型方面，小户型比例开始放大，10月份占总成交套数的一半以上。

　　官方数据尚未透露成交价格及商品住宅的成交情况，据上海佑威房地产研究所的统计数据显示，10月份，截至10月30日，商品住宅161.65万平方米的成交量，比9月207.21万平方米下降了22%。但11577元／平方米的成交均价比9月10507元／平方米上涨了10.18%。

　　薛建雄分析，10月量低价高的主因，是之前半年成交量高企，令购买力不支，市场上可售优质房源量稀缺。供需双方进入疲惫，同时遇到调控新政，使之前已持续三个月的成交量下滑，在10月份加速。

　　在二手房方面，中原地产研究咨询部提供的数据显示，10月份整体成交量比9月份成交量环比下降三成左右，与往年相比，交易量下降五成；从成交价格上来看，10月整体成交价格基本与9月相持平。

　　来自美联物业对全市下属二手门店调查显示，75%的业主对于自己的挂牌房源做了5%以内的价格下调，3%的业主对于自己的挂牌房源给出了6%-10%的让价，也有2%的业主对于挂售房源给出了超过10%的让价。

　　购房意愿同样受到影响，仅有20%的客户表示自己将按原定计划购房，有68%的上门客户明确表示，将推迟自己的购房计划。

　　开发商等待观望后的高潮

　　上海“网上房地产”成交数据还显示，支撑10月楼市成交的主要是市区一些高档楼盘，其中北静安的君御豪庭以32489元／平方米的高价成交了125套1.59万平方米房源，成为近期的豪宅销售冠军。

　　“顶级楼盘热销，是推动10月平均房价高升的主要动力。”薛建雄坦言，在新政影响下，市场的分化正在加速，板块之间的差距正在拉大。以新江湾城为例，上半年，新江湾城成为上海楼市领涨板块之一。4-9月，新江湾城总共成交10.55万平方米，成交均价由第二季度的11597元，上涨至第三季度13940元。

　　记者从上海华润置地内部人士处获悉，未来新江湾城的标杆楼盘——“华润置地·橡树湾”别墅单套售价将超过500万元。目前橡树湾售楼处接到的客户需求已经超过1000组以上，将对新江湾城的整体房价起到带动作用。“根据新江湾目前的建设用地，未来可建成99万平方米的住宅，是上海市场的重要供应板块，其价格走势将对市场整体格局产生重要影响。”有业内人士坦言。

　　而10月上海更多的楼市板块则因买卖双方观望成交寥寥。北孚地产研究所副所长刘光东预测，接下来供应结构会逐渐发生变化。房价总体上涨是长期趋势，但明年或接下来的一段时间会稳步上扬，部分今年二三季度上涨较快的项目可能会回调。

　　薛建雄指出，如果大多数豪宅的价格在短期(1-2年)内向汤臣一品价格靠拢的话，就很可能达到港澳台及海外买家的最高预期而获利回吐。届时，上海市场很有可能在领军豪宅板块的弱势下进入一个长期的低迷。

　　不过，很大一部分开发商认为，价格并没有明显下跌，成交量的低谷只是暂时的，新一轮的高潮可能在春节前后到来。