房企用地再提门槛

　　作者：孙丽娜 袁华明

　　尽管39号令已开始生效，但有关人士仍有担心。先拿证后付钱、土地分割出让等问题如何去核实？如何把法律执行到位？对于此前存在的违法行为又该如何处理？

　　“39号令的实施，将对土地使用者，特别是房地产开发企业来说，是一个紧箍咒。”国土资源部政策法规司有关人士在接受浙江市场导报记者采访时表示，39号令将对房地产市场造成一定的影响。39号令即指《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，是在国土资源部2002年11号令的基础上修改而成。

　　房地产开发商“囤房”，政府为了遏制这样的现象，打击“囤地”，从源头上防止哄抬地价，顺利成章。然而，这些直指“囤地”的条款，会否对规范房地产市场，甚至对稳定楼价产生积极的影响呢？

　　房企或遇资金难题

　　“39号令的实施，对浙江来说影响并不大。因为浙江很早就已经这么做了，现在做得也非常完善。”浙江省国土资源厅土地利用处冯洪山处长告诉导报记者，39号令的实施，总的来说是件好事，有利于土地出让程序更加规范。

　　根据39号令，将严格制止假“招拍挂”行为，严格按已完成拆除平整的“净地”分宗出让、严格单宗土地出让规模、严格限定土地开发建设时间、加大闲置土地处置力度。

　　在采访中，大多数房地产开发商表示，土地出让金的确是一个巨大的数目，如果要一下子拿出来，对一个企业来说还是有一定难度的。

　　《经济参考报》称：新规实行后，虽然看起来单个公司储地的资金压力变重，但是价格竞争反而没有以前那么激烈，拿地反而容易些，未来国有土地出让价格有可能涨幅放缓，有利于房地产公司土地成本的控制。

　　在网易网站上，一位温州商人在评论中写道：做生意哪有不欠的？我欠你、你欠我，世界上99.8%的公司都有债务关系的，你做生意今天买的材料5天后或一个月后给钱那是再正常不过了。

　　这可能是不少人的想法，但即使在之前，这也是与法律法规不相符合的。事实上，也说明一些房产开发企业的资金链并不是那么完整，有些甚至是靠分期付款以边开发边出售的方式来运转的，经营风险本身就不小。[SplitPage]

　　两类违法行为被禁止

　　根据新的规定，开发商取得建设用地使用权可以按合同约定分期付款，但地方政府不得为开发商分期办理建设用地使用权证，以免开发商拖欠土地出让金，引发金融风险。而之前，一些开发商则是先拿到土地证，再慢慢付钱，这样的做法今后将被杜绝。

　　“主要是为了规制两大类违法行为，一是任意分割后出让土地，二是开发商先拿到土地证再慢慢付钱。”

　　长期从事房地产法律事务的浙江光彩律师事务所副主任王雄武律师分析说，第一种情况是将一块较大的土地分割成若干块小的地块，这种分割是对整个土地使用权市场的破坏，而且也不利于贯彻国家土地保护的政策，因为我国对不同面积土地出让的审批权限是不同的，我国《土地管理法》、《城市房地产管理法》等都明确规定，征用基本农田、基本农田以外的耕地35公顷以上、其他土地70公顷以上都应由国务院批准，一些开发商就将土地分割成若干块，这样就不用上报给国务院了。

　　王雄武分析的第二种情况是，极个别开发商和地方政府达成私下协议，让政府先发土地使用权证书，而应缴纳的出让金则在拿到证书前后分期付款。

　　《京华时报》等媒体在2005年10月，率先曝光了20家温州企业拖欠当地国土资源局20多亿土地出让金，当时有关部门承认拖欠事实，但表示仅10多亿。报道称，2004年11月，温州某财团以15亿元高价拿下温州最大地块，该行为导致温州当地许多楼盘每平方米上涨1000元。2005年10月，温州市国土资源局向媒体证实，该财团并未如期缴纳地价款。

　　“这是从源头上抑制现在土地出让的乱象，现在的付款少、占地多、建设慢的情况可能有所改变。” 国土资源部政策法规司负责人在接受采访时表示，实践中，一些地方存在受让人未缴清全部出让金但分割取得建设用地使用权证书的情况。39号令对未缴清出让金而发放建设用地使用权证书的情况进行了重新明确，规定受让人依照国有建设用地使用权出让合同的约定付清全部土地出让价款后，方可申请办理土地登记，领取国有建设用地使用权证书。

　　“事实上，法律已经讲得很明确，就是要求在60天内缴清出让金。”而且明确规定，必须是缴完出让金方可领取土地使用权证书。根据现行的《土地管理法》第55条的规定，“以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。” 而《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第14条规定，“土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后60日内，支付全部土地使用权出让金。逾期未全部支付的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿。”[SplitPage]

　　政策落地仍有难度

　　尽管39号令已经从11月1日起生效，但是王雄武律师还是有些担心。他提出了三个问题，一是对于先拿证后付钱、土地分割出让等问题如何去核实，这是一个技术操作问题；二是如何把法律执行到位，之前很多关于土地的法规都没到位；第三，对于已经存在但没有按照39号令执行的情况如何处理。

　　王雄武表示，关于土地出让金、不同面积不同级别审批等问题在《土地管理法》中已有明确规定，这次39号令增加了一些适应《物权法》的规定。“39号令更像是国土资源部门的一个工作规程，它所规定的内容都能在《土地管理法》、《物权法》、《城市房地产管理法》以及相关的《拍卖法》、《招标投标法》等法律中找到。”

　　导报记者昨日致电杭州市余杭区一地产公司高层王先生，该人士委婉指出，“这或许又是一项治标不治本的政策。”他表示，很多开发商囤地，一方面是因为政府的供给未能达到持续有序，对企业来说即便手上有几块地，还是处于饥饿的状态。另一方面，在少地的杭州，对企业来说，多拥有一些合适的土地就是增加未来的竞争力，而从现状来看，土地本身的升值空间对地产公司来说就是不菲的。

　　业内人士透露，事实上如果几个开发商联合起来，内部再形成私下的分割协议，真正要做到抑制房价，仅仅靠这个规章是不够的。另外，在招拍挂过程中，巨大的地块的出让总价已经把占绝大多数的中小开发商排除在外，近些年房价暴涨，大开发商已经拥有了巨大的经济实力，39号令反而可能助涨房地产市场的垄断行为。

　　根据国土资源部的安排，今年年底前将对房地产开发用地逐宗检查，重点检查房地产开发企业履行土地使用合同的情况。

　　中国社科院金融研究所专家、房产方面著名专家易宪容在接受导报记者采访时表示，看政策是否对路，主要看调控的效果。对于防止“囤地”的新政，他则指出没有根治的措施，房地产企业在其中还是能找到漏洞的。

　　链接

　　国土资源部政策法规司负责人答记者问(摘要)

　　记者：据悉，39号令是在《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》即国土资源部11号令基础上修改而成，两者之间是什么关系？

　　负责人：这次修改的总体思路是：保持11号令的总体框架和主要内容不变，着重对与《物权法》有关的内容进行修改完善，同时针对11号令在实施过程中存在的突出问题，完善相关条款。可以说，与部11号令相比，新发布的39号令，进一步扩大了招标拍卖挂牌的范围，更充分体现了公开、公平、公正的市场经济原则，更有利于形成资源配置的价格形成机制，更大程度上发挥市场配置土地资源的基础性作用。

　　记者：那么，39号令主要在哪些方面对11号令进行了修订？

　　负责人：主要从五个方面作了修订：一是将工业用地纳入招标拍卖挂牌出让的范围，二是明确建设用地使用权可以分层出让，三是将土地使用权修改为建设用地使用权，四是进一步明确挂牌出让截止问题，五是进一步规范出让金缴纳和建设用地使用权证书发放。

　　记者：与《物权法》有关的修改还有哪些地方？

　　负责人：《物权法》除了规定工业用地要以招拍挂方式出让外，还在第136条规定，建设用地使用权可以分层设立，分别在土地的地表、地上或者地下设立。也就是说，建设用地使用权的设立，是一个空间概念，同一块建设用地，可以设立多种使用权。因此，39号令也作出规定，在中华人民共和国境内以招标、拍卖或者挂牌出让方式在土地的地表、地上或者地下设立国有建设用地使用权的，适用本规定。