万科：拔地产A股最大再融资头筹

　　万科：拔地产A股最大再融资头筹

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　　在今年多次加息后，资料显示，目前三到五年期贷款基准利率为7.38％(含五年)，一年期贷款也调整到7.20％，加之银行信贷紧缩，对优质企业下浮10％的优惠已逐渐取消。

　　另一方面，内地天价“地王”频出。楼价也持续上涨，似乎意味着，谁先掌握了规模优势，先拿下大量优质地块，谁就能持续保持在百亿豪门中的领先地位。

　　A股市场的火热，顺理成章地为银根紧缩下急需大量资金投入的上市房企提供了融资的温床。

　　从2800万到159亿

　　而作为内地

　　就股市募资而言，经过长时间的积累，万科的优势正越来越明显：从2000年到2005年，万科经历了一次配股、两次发行可转换债券，总计从资本市场募集41.15亿元的资金；2006年底，万科定向增发一次性募集资金达42亿元，超过此前5年的总和；今年8月，万科以31.53元每股的价格公开增发，融资100亿元。不到10天之后，万科再度宣布发行59亿元的公司债。创下A股市场的最高融资纪录。

　　回溯大半年之前，万科以10.5元/股定向增发，合计募集42亿元。虽然也创下了2006年的A股融资纪录，但是相比大半年后，万科以高出当时2倍的价格增发，也同样创造了A股市场融资规模增长最快的纪录。而相比万科1988年公开挂牌上市募集资金2800万元，万科的融资能力在20年间更是以几何级数增长。

　　万科在股市融资能力上升的背后，是它上市后年均30%的复合增长率。而从2005年开始，万科更是进入了房企突破融资瓶颈后的规模爆发阶段。

　　2004年12月，万科的总经理郁亮代表万科发布了未来10年的中长期规划，预计到2014年万科的目标销售额将由2003年的63亿达到1000亿元,全国住宅市场的份额从1%增长到3%。2005年，万科销售额超过139亿元；2006年，万科销售212.3亿元。2007年1~9月，万科销售额已超过360亿元。业界已基本达成共识，万科将在今年达到销售400亿元的目标。

　　从年销售额几亿元到上百亿元，万科用了十几年；而从100亿元到400亿元，只用了短短2年。万科2006年末市值达675亿元，同比上升321%，股价全年上涨263%。进入2007年后，万科总市值更是突破2200亿元，截至2007年10月底它已成为内地及香港上市房企中市值最高的企业。

　　相应的是万科股价一年之间狂飙。根据Wind资讯的统计，自去年8月7日起截至今年8月30日，万科股价升幅为792.82%。

　　从再融资的方式来看，由于再融资途径便利，在港的内地房企业往往会根据公司的阶段性需要进行灵活的集资方式，而且每年可能一个公司可进行多次融资。而内地A股对于上市房企再融资监管较为严格，再融资次数少，因此他们的再融资额度往往尽可能地争取集资额最大化。与万科类似的是保利，在去年7月IPO融资约21亿元后，今年7月再度以公开增发方式融资70亿元，创造内地房企最高价的公开增发纪录。在万科之后递交公开增发议案的二线公司如金融街、金地集团、苏宁环球等，融资规模预计也全部超过100亿元。

　　多元化融资渠道

　　虽然A股对于再融资的监管较为严格，但是较早进入资本市场的万科却有着相比其他A股房企更多元化的融资渠道。万科方面曾经强调，随着万科的规模越来越大，单一融资渠道显然无法支撑公司的成长，而且目前来看每个渠道都具有非常大的不确定性，比如银行贷款的政策风险较大。积极探索各种合作方式，拥有灵活的多渠道融资方案是为了未雨绸缪。

　　2007年4月，全球最大的地产公司GE Commercial Finance Real Estate（通用电气商业金融房地产公司）把在内地的首笔2000万美元投向“中信资本·万科中国房地产开发基金”，这一基金是去年12月中旬，万科与中信资本投资有限公司共同筹组成立的。

　　此前，在2004年7月，万科已与全球最大的房地产项目融资银行之一——德国银行Hypo Real Estate Bank Internatinal（HI）达成合作协议，由后者出资3500万美元，双方共同在中山完成“万科城市风景花园”项目。相较后来的由外资风险基金注资内地企业然后运作香港IPO的众多个案，万科与HI的合作是国内第一家取得境外贷款的房地产案例。

　　2005年12月，万科与新加坡政府产业投资有限公司（GIC RE）附属公司RZP签订了两项转让项目公司部分股权的协议，获得税前收益8700多万元。在当时A股融资尚未如今日便利时，万科的做法主要是出于面对

　　但是，在股市的融资功能日渐强大后，万科与外资的合作已从资本合作转移到更深入的技术层面。在A股市场，除了增发外，新型公司债的形式逐渐获得万科、保利这些一线公司的青睐。继万科的59亿元公司债后，保利也在近期通过了发行43亿元公司债的议案。

　　相比目前三到五年期贷款基准利率为7.38％（含五年），A股一级市场10年期企业债收益率约5.2％，15年的企业债达到5.5％，实际公司债的发行成本相比贷款利率要低1％以上。对于几十亿元的长期融资，一个百分点的差异就可能相差几千万元。在融资方面领跑上市房企的万科，自然更懂得趋时顺势。