世联谋求轻资产上市代理行融资躁动不止

　　叶国靖

　　“轻资产运营”是指以轻资产模式扩张，与以自有资本经营相比，可以获得更强的盈利能力、更快的速度与更持续的增长力

　　“易居(中国)就是第一家上市的中国轻资产地产概念股。”易居(中国)分析师叶颖表示

　　在易居(中国)控股有限公司(下称“易居(中国)”，EJ)的带动下，内地一批地产代理商纷纷躁动起来，积极谋求上市。

　　“轻资产”公司的躁动

　　《第一财经日报》记者昨天登陆世联地产的官方网站发现一则通知：“由于公司发展需要，世联地产顾问(深圳)有限公司名称已变更为深圳世联地产顾问股份有限公司，2007年9月3日完成工商变更，并领取新的营业执照。”这意味着，世联地产的上市之旅又向前迈进了一步。

　　上海世联房地产顾问有限公司总经理袁鸿昌在电话里向记者确认，公司的股份制改造确已结束，并告之公司总部有一个专门的组织机构——上市筹备组来统筹此事。

　　“以轻资产模式扩张，在国际上是比较流行的。”袁鸿昌说。

　　袁鸿昌所说的“轻资产运营”是指麦肯锡特别推崇的战略，以轻资产模式扩张，与以自有资本经营相比，可以获得更强的盈利能力、更快的速度与更持续的增长力。

　　“易居(中国)就是第一家上市的中国轻资产地产概念股。”易居(中国)分析师叶颖表示，轻资产公司，侧重点在于以渠道网络、人力资源等轻资产撬动传统产业。

　　2004年7月，合富辉煌(0733.HK)作为国内首家上市的房地产代理公司登陆港股；2年后的8月，易居(中国)在纽约

证券交易所(NYSE)挂牌。与这两家同行不同的是，世联地产选择了内地A股上市。如果上市成功，它将成为内地首家纯粹的中介服务类上市公司。

　　1993年起步的世联地产，业务涵盖房地产营销代理、发展顾问、价值评估、租售经纪和按揭代理五大领域。据悉，招商证券将为世联地产提供上市辅导。

　　长期关注世联地产的上海福美来房地产经纪有限公司董事长胡正华博士表示，发源于深圳的世联地产正在构建区域集中型的全国布局，形成以北京为核心的北方业务、以上海为核心的华东业务、以深圳为核心的华南业务中心。此时此刻，全国性布局对资金的需求比以往任何发展时期都要来得强烈。因而，必须通过上市募集资金，从而打通行业上下游，重塑价值链。

　　记者掌握的一份资料显示：世联集团副总经理兼集团代理事业部总经理朱敏在该公司代理业务年终总结大会上宣布，2006年世联地产全国一手商品房代理销售实现销售面积310万平方米，销售金额295亿元，比上一年增长100%。其中，在珠江三角洲区域世联已完成整体布局，珠三角各分公司达到了5个。

　　“虽然世联不是资产类企业，但极具未来增长的潜力，收益能力也较强。世联准备采取‘轻资产重组织’的商业模式来包装上市。”世联地产董事长陈劲松不久之前在接受媒体采访时表示。

　　事实上，世联地产仅仅是一批谋求上市的地产代理商的缩影。

　　群体躁动

　　上海汉宇房地产顾问有限公司董事总经理施宏睿透露说，上海华燕置业策划有限公司在巩固主营业务——房地产全程营销策划的同时，正招兵买马发展

二手房经纪等相关业务形态，并有意谋求上市。另外，以房地产流通服务为主业的上海北孚(集团)有限公司、上海百马房地产顾问有限公司也有类似的资本冲动。

　　“房产代理商要顺‘市’而为。易居(中国)让同行业看到，相对于房地产开发企业，以房地产流通服务为主营业务的轻资产公司是很有价值的，易居(中国)这只轻资产地产概念股，上市交易首日股价就大涨40%以上。”施宏睿说，“房产代理商作为轻资产公司，能否上市主要是看企业的市盈率、历史业绩及未来持续成长的潜力。不同的是，地产开发企业主要以企业的有形资产来进行募资，地产代理企业则主要看其无形资产及其收益能力。”

　　叶颖表示，轻资产的地产代理商之所以能获得国际资本市场如此青睐，主要得益于中国房地产行业中长期持续发展的深厚潜力、住宅消费不断拓展的庞大消费空间和房地产流通领域可持续的发展前景。

　　成长的烦恼

　　一位地产界人士比喻代理商和开发商之间的生态关系，“这就好比动物园里的河马和它旁边的鸟，鸟是帮河马剔牙齿的。”过去几年国内房地产投资开发的热潮，带动了产业链上下游的咨询顾问业、营销代理业的快速增长。新房一手营销代理交易额超过100亿元、二手房成交金额过300亿元的企业涌现而出。

　　在易居(中国)之前，在广州房地产代理行中业务量无出其右的合富辉煌登陆港交所之后赢得的巨大成功，初次让业界感受到了房地产流通服务领域孕育着的巨大喜悦与希望。与此同时，上市之后，地产代理商如何保持可持续的稳定增长，是一个不可回避的问题。

　　上海同策房产咨询有限公司董事长孙益功认为，公司上市之后，企业必须保持稳定、可持续的经营业绩，而房地产代理机构要持续保持这样良好的业绩是比较困难的。

　　“为了股价，你每年都要讲出新故事，从而去稳定并拉升它，用来回报股东和股民。地产代理毕竟是一个相对微利的行业，并且进入门槛也不高。”施宏睿告诉记者，地产代理行所关心的未来，是它的生存和发展空间问题。行业经验表明，代理行的生存空间有赖于两个前提条件：一是开发商对房地产专业技能的缺失，二是开发商承认行业分工。随着开发商的不断成长，代理商和开发商之间的生态关系正在发生微妙的变化。

　　随着万科A(000002.SZ)、金地集团(600383.SH)等全能型地产开发商的不断成熟，今后地产代理行业的服务链条不可能再像从前那样无限地拉长，或许存在两种主要的命运与前途：一种就是开发商的整合能力越来越强了，可能就不再需要外部的服务了，代理商的生存空间受到越来越多的挤压。另一种是地产代理商的专业化程度越来越高，包括对资源的整合能力、对项目的操控能力以及营销策划能力等，成长为“全能型地产代理商”，从而帮助开发商提供各类增值服务，而上市是成长为全能选手的必由之路之一。

　　自去年上市之后股价一直不如意的富阳(中国)控股有限公司(0352.HK)执行董事张秀华近日表示，随着专业化分工的不断深入，房地产流通服务领域的企业，无论是地产代理商，还是二手中介机构，都将在产业链中发挥越来越重要的价值。可以预见的是，将会有一批“轻资产”公司走上上市之路。富阳除了继续覆盖一手住宅及商业房地产市场外，还将有条件地涉足二手领域，增加收入来源。上市后要面对股东的压力，有营业额与利润的压力，需要不停地寻找发展机会。

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