万科：牧羊犬的驱赶效应

　　周涛

　　万科，房地产行业的“牧羊犬”。

　　把其他房地产企业相应喻为 “羊群”，可能被认为是一个略带武断、霸道的判断。但与之相关的事实是，几乎没有人会否认万科在中国房地产行业的领导地位。无论自觉或无意识，在房地产行业，万科符号的意义仍然在不断加强。如果你与房地产业内人士交流，万科几乎是一个避不开并有充足谈资的公司。王石一直声称2006-2008是万科高速增长期，已经过去的时间区间已经为这一预判提供了证据，正在行进与即将到来的时区亦将证明这一预判。

　　王石说万科到了2009年才真正发力，正是万科这种高速增长，以及呈现出可能更高速度的增长，令紧随其后，致力于房地产持续经营的企业感到焦躁、时不我待的紧张。就像潘石屹在选择上市时曾说，上市就是为了不掉队。今年以来，房地产调控政策，尤其是房地产信贷一步步收紧、落地，但是没有哪家房地产企业愿意放缓其在土地储备、开发上的脚步。万科，这个房地产行业的“牧羊犬”，正在驱赶着整个“羊群”向前突进。

　　规模的力量

　　我们曾经判断房地产行业的分化将不断加剧，当前的地产调控政策显然将加剧这一趋势。那些不愿意掉队的企业，正不断感受到万科规模咄咄逼人的增长之势，并有意识无意识地开始跟随。

　　最近万科公布了其今年前三季度的销售情况，累计销售面积441.6万平方，实现销售额外367.9亿。以此为基础推算，2007年度万科实现销售超过470亿，实际结转销售收入400亿应当是很确定的事。

　　尽管每个企业有着自己相应的发展规划，但是在当前房地产行业仍然相对“暴利”的形势下，谁也不希望被拉下而失去赚钱的机会。

　　15个月的时间内，一个微妙的变化值得仔细体察：

　　2006年5月，国六条出台不久，市场一片沉寂，房地产企业开始担心政府对地产调控更加严格而压抑行来的发展，纷纷开始观望。唯独万科，在高调表态响应政府号召的同时，更加积极的拿地、开发、销售。在2006年使用了所有的扩张手段：并购、收购项目、合作开发、持续拍地，使用了所有可能使用的融资手段，2006年万科新增项目面积1201万平方米，超过其以往各年，并在2006年成为第一家销售额突破200亿(212.3亿)的房地产企业。

　　万科的突进开始驱赶其他企业在随后几个月“顿悟”，并在今年以来一直持续激进的拿地，以至于在今年9月28日最严格的房地产信贷调控政策落地后仍然一往无前。于是，潘石屹终于上市成功。任志强希望借壳上市但未获成功。金地集团今年前9个月斥资百亿获得300多万平方新项目。保利地产仅在今年7月24-31日斥资72亿买入大量土地、富力地产仅在今年上半年就购入七块土地超过274万平方，使其在今年上半年的项目储备超过3100万平方。一向保守、等待的招商地产在信贷政策出台后仍然联合香港公司以15.05亿拍得佛山一块约27万平方的项目，并获得成都5000亩土地一级开发权。

　　不断的加息与释放银根收紧的信号依然阻止不了房地产企业的突进，国家统计局数据显示，今年1-8月全国完成房地产开发投资14277亿，同比增长29%。至今年9月，房地产上市公司公开增发或定向增发规模超过1033亿。

　　2006年是主流房地产企业规模分化的启动年。万科的规模优势开始体现，2006年万科销售突破200亿，实际结算销售176.7亿。而销售额超过百亿的房地产上市公司仅有中海地产、富力、合生创展，其销售规模与万科有40%-80%的差距。2007年万科结算销售收入即将跨入400亿，其规模倍速增长带来的利润已远非一线房地产企业堪比。尽管巨大的销售规模有一部分来自于合作开发。

　　2007年以来，万科每月主动公布其销售情况，每月都催赶着“羊群”。万科将绝大部分房地产企业驱赶上了规模扩张的方向，包括金地集团、招商地产等曾经一度与万科相提并论的房地产企业开始感受到巨大的落差，其销售规模已经落后万科几倍。因为落差这些企业在今年的扩张方面表现得相当急进。

　　事实上，万科与其他房地产企业规模分化启始于国六条的出台，而新近出台的最严格的房地产信贷政策将可能再次成为分化的推手。作为房地产行业的“牧羊犬”，万科善于体会“牧羊人”(政府)的意图：规模扩张形成的房地产规模供应当然有利于缓解房地产刚性需求的压力，有利于抑制房价，而获取高价土地、慢慢捂盘开发的模式定会受到政府与市场的打压。

　　如果今天王石再说，并不希望房地产行业暴利，相信这句话是出自思考后的真言。暴利将使得万科无法整合这个市场，要知道，在当前的房地产市场，有着数以千计的单一项目公司。几乎可以肯定，如果当前严格的信贷政策得以落实，房地产销售速度将在高价之下趋缓，银行催贷压力不断增加，会有大量的公司、项目成为万科的并购对象。

　　事实上，其他企业必须体察万科在规模扩张策略上的细微变化：在其他企业历史性急进拿地的2007年，万科却同比放慢了脚步。上半年万科拿地562万平方米，至10月11日再增加69万平方米，仅相当于去年万产全年拿地的52%。万科已经将可开发的项目储备量降至2年，而其他企业依然保持了3-5年甚至更长开发周期的项目储备量。这显然是万科提前应对信贷紧缩，加快周转率的手段。

　　在房地产信贷严格收紧之下，或许“牧羊犬”万科正在等待掉队的“小羊”。

　　对于万科而言，扩张的规模依然有两点落差需要弥补：在产品结构方面，万科在中产阶层有自己核心竞争力，但是，高端的豪宅市场，万科的优势并不明显，万科的管理模式和成本控制能力又将极大限制其在中低端市场的竞争力。事实上，万科的销售净利润率并不优异，尽管在规模上已绝对领先，富力在2006年的销售与万科相差70多亿，而二者当年的净利润相当，中海的净利润甚至高出万科2亿。

　　另一方面，在人民币升值的背景下，万科决意不介入商业地产、持有物业，可能对其持续稳健经营形成某种挑战。

　　模式的力量

　　我们可以简单粗广概括万科的模式：专注于住宅的规模发展。但就是这一句简单的概括，以房地产行业的“牧羊犬”的角度来解释万科，依然有着丰富、值得期待的内容。

　　看一看带着中粮集团深厚股东背景变身杀入房地产行业的中粮地产，因为宁高宁此前在华润任职与万科的关系，中粮地产选择与万科合作开发。有心的话，研究一下中粮地产2006年年报与同年万科的年报，中粮地产的方向、策略与万科多么相似，只是规模甚小而语境大异。又如宁高宁说要像卖可乐一样卖房子，又与万科的规模发展有着何其相似。

　　再看看，今年上市之后狂飙突进的保利地产，简直是学习万科模式的标兵，当然其发展基质中具备万科所不具备的资源优势。

　　万科的规模发展模式中非常重要的一环就是成就其行业整合的能力。作为房地产行业的“牧羊犬”，万科正在实战演习如何驯服掉队的小羊。万科收购上海恒大房地产项目、收购深圳富春东方房地产业务、渐次整体并购浙江南都房产，都是一次次实战演习，近两年蓬勃冒进的房地产企业未来在几年严格调控之下有多少会进入万科整合的视野？在万科内部已公开讨论整合带来的文化冲突，而整合与期待整合将是万科的重要战略。这一方面可能有好戏连台。如果股市持续牛市，自2007年的5年内，万科可能从资本市场融资1000亿，这亦将为“牧羊犬”万科提供充足的弹药。

　　万科如何从“羊群”中脱颖而出，进而变身为“羊群”的“牧羊犬”？这依然有赖于万科多年的规范运作、学习与变革。而目前万科正在进行着旨在推进房地产开发环节中的各个业务单元外包策略的组织结构、人才队伍的变革。从项目规划、设计、建筑施工、

装修、大宗材料采购、销售、以至物业管理等业务单元，都将寻求战略合作者外包，而万科将专注于融资、拿地，以及对房地产各个业务单元的管控。唯其如此，万科才有能力在全国范围内同时开工数百个房地产项目。在最近一期万科的内刊中，王石著文说：“万科现在的子公司已经超过150多家，随着公司规模的扩大，这个数字还将增加。为此，万科在2002-2005年期间，就已经在内部管理上做了相当多的努力，为即将到来的高速成长期做准备。以万科目前的管理能力，支撑到2008年的预计经营规模应该没有问题。而公司现在仍在持续的变革，也是为2009年的发力做准备”。

　　业务单元外包，几乎是房地产行业的一个共识，除了中海、富力、碧桂园仍然在加强自己的承建力量。万科正在寻找更大规模开发的外包机制，在这一方向上，“牧羊犬”万科的引导自然会有羊群的跟随。

　　在另外两个方面，万科正在全力推进、引导，而“羊群”是否跟随，依然有待观察。

　　支撑万科规模发展的一个重要环节是万科全力推进的工厂房生产模式。这几乎是王石房地产职业生涯最后的理想。万科的工厂化在项目应用方面已经加速，作为试点的万科上海新里程20号、21号两栋住宅项目，将在今年下半年向市场推出。2008年，万科应用工厂化技术的开工面积将达到50万平方米，2009年将达到120万平方米。这一点是王石强调的万科未来的竞争力所在。

　　工厂化如果能推进到一定水平，对中国房地产生产方式的改变将是革命性的，而万科已占得先机，而住宅生产的工厂化几乎难以由一个企业独力完成，而“羊群”应者寥寥。万科将独行而建立其在高速周转下的产品竞争力，还是终将引发“羊群”跟随？

　　另外一个万科正在尝试、引领的方向是推进精装修房。今年上半年万科总经理郁亮对外公布，万科在2007年的房地产精装修比例将达到50%，2008年实现100%。未来除

别墅以外的住宅产品将全面实现精装修。

　　对于万科而言，在其全面推进外包的体制之下，精装修房对于提升单位面积利润将会作用明显。而这一观念的变革，又会有多少“羊群”跟随？亦值得期待。

　　另外一个万科可能对行业形成“牵引”的是：随着房地产行业上下游产业的成熟，如果万科的全面外包机制得以建立，想象一下，未来万科是一个怎样意义上的企业？万科将成为一个房地产投资机构。如果成为一个投资机构，那么类似

平安保险等是否更有能力，它业已通过平安信托试图把这扇大门完全打开。

　　尽管作为房地产行业的“牧羊犬”，万科已优势尽显，并在更深层次、更多发展方向上引领着“羊群”，但是在自身的规模高速扩张之下、在当前的房地产调控、信贷紧缩之下，万科依然需要时时警惕自身的风险。

    新浪财经独家稿件声明：该作品（文字、图片、图表及音视频）特供新浪使用，未经授权，任何媒体和个人不得全部或部分转载。

　　来源：经济观察报网