新圈地模式：百万资本博百亿市场

　　以众多鸟类聚集而闻名的成都北湖公园，悄悄迎来了一位新的“游客”。当然，这不是来去匆匆的普通“游客”，它很快就会成为以公园为中心、占地12平方公里的北郊风景区的地主之一。

　　日前，深圳招商地产(000024)与成都市土地储备中心、成都市成华区人民政府签署《战略合作框架协议》，共同整体开发北湖片区其中的5000余亩土地。此次签约未按惯例举行隆重的现场仪式，只是在招商地产上市公告中做了简要披露。合作的政企双方刻意保持的低调，让敏感的人们有更多猜想。

　　其实，在西南各省市，类似的大面积土地集中开发已日渐成为流行模式，用分析人士的话来概括就是：“政府制定开发规划，企业进行整体开发，待土地升值后再按比例分账。”

　　不过，说来简单的模式背后，有时也暗藏玄机。

　　政企联手西南造城

　　招商地产挥师入蜀之际，成都本土龙头房企置信实业，却对近邻重庆虎视眈眈。

　　据重庆市渝北区招商局人士介绍，该区正在着力打造全新的商业住宅区域，曾多次到成都置信旗下的“国色天乡”项目考察，对其旅游休闲主题式开发很感兴趣，并邀请置信董事长杨毫前来商谈合作。

　　今年8月，双方签署初步合作框架协议。按照协议，置信将“国色天乡”旅游地产项目引入渝北新区，涉及规划开发土地面积近万亩，预计总投入约100亿元。

　　据熟悉置信的人士介绍，联手政府合作发展，是这家房企的拿手好戏。在此之前，置信与成都武侯区政府达成协议，开发总投资达13.6亿元的西部鞋都工业园；与温江区政府合组公司，开发以“欧亚花卉风情”为主题的“国色天乡”和“北部新城”，据说总投资约10亿元；与青羊区政府合作开发“青羊工业园”，预算静态投资达60多亿元。

　　2005年7月，置信又与成都西北25公里处的彭州市政府签署了全面参与策划经营及开发建设彭州的协议，根据协议规划，未来3~5年内，仅彭州新城建设，就需要融资约40亿元。

　　而在西南另一重镇“春城”昆明近郊，一场类似的造城运动也正紧锣密鼓地展开。

　　昆明市区以东21公里的太平新区，按政府最新出台的规划，占地62平方公里，拟建成一个以体育健康为主题的休闲小镇。当地政府相信，整个小镇拉动的房地产投资总额将在500亿元以上。

　　不管是招商地产进军成都，置信布点川渝，还是昆明力推的500亿元投资小镇，都离不开“政府搭台，房企唱戏”的路子，借地生财、各取所需的默契，成为政企合作的基础。

　　开发商一箭双雕

　　昆明太平新区管委会主任尹家屏称，政府已先行投资建设了区内主要交通干道，目前正在逐步招商引资，招商的主要条件是：开发商必须投入前期建设规划，待土地变成“熟地”后再凭借各自方案参与公开出让竞争。

　　但尹强调，规划方案的竞争只是一方面，新片区建设的长远利益才是考虑的重点。言下之意，开发商有能力与地方政府共同承担市场开发风险，是合作成功与否的关键。

　　让各路开发商兴奋的是，太平新区小镇还未全面开建，地价就迅速涨起来了。来自昆明本土的万辉地产2003年至今陆续拿下新区约2000亩土地，最初支付地价仅每亩14万元，去年涨到了每亩22万元。据尹家屏估计，今年区内地价有望达到每亩27万元左右。短短四年间，地价增长翻番。而离太平新区不远的昆明市区东二环一带地价最高已涨至每亩500万元左右，小镇未来的地价升值空间可以预期。广州恒大地产、云南昆钢房地产、云锡房地产、昆明玉龙湾旅游发展有限公司等多家企业，都相继在太平新区抢占了面积可观的地块，其他开发商也在陆续进驻。

　　“开发商搭上地方政府开发新区的顺风车，既可避免高价拿地的市场风险，又能以前期相对有限的投入，取得土地优先开发权，坐待土地升值，可谓一箭双雕。”一家驻成都地产研究机构的首席顾问李亚夫说。

　　土地指标、开发风险双重考验

　　但华夏

　　“政府给了很多优惠条件引入开发商，不会眼睁睁看着后者‘只打雷不下雨’，如果开发商没有真金白银的投入，早晚会发生矛盾，”他说，“新区建设受政策和市场的影响也较大，一旦有些风吹草动，政府和房企都面临尴尬。”

　　据知情人士透露，置信与彭州市政府签订的协议中，占有整个建设项目股份的40%，但至今，置信的实际投入仅为400万元注册资金以及若干人力资源。包括近期介入的重庆渝北新区开发在内的多个与政府合作项目，总投资动辄数十亿元，置信自身投入比例多少，庞大的资金从何而来，都是外界关注的焦点。对此，置信方面并未做任何直接回应。

　　相比之下，以深圳蛇口成片开发成名的招商地产，雄厚的资金实力和丰富的运作经验，让人信心更足一些。据悉，在与成华区政府签订北湖片区开发协议前，该公司就已投入至少1亿元作为土地整理启动资金。若双方合作顺利，按该片区地块每亩500万元市场价计算，招商地产可望从一级开发中获利10亿元左右。

　　而昆明太平小镇尽管已进入首轮建设周期，但主持局面的尹家屏，仍然要为争取落实有关土地指标而奔波。通常来说，地方政府向开发商供应如此大规模的土地，需要“化整为零”，即以分期开发方式取得土地指标。但从争相圈地的开发商角度考虑，新区土地指标一天没有到位，潜在的政策变动压力就一天不能消除，一招不慎，早期投资便可能全都打了水漂。

　　对于太平小镇这类开发模式，国务院发展研究中心城市发展研究员李佐军不甚看好。他认为，新区发展应主要由外部市场而不是靠政府来推动，要发展符合当地特色的产业集群，才是成功的关键，过分依赖大项目建设，尤其仅仅寄望于房地产开发，“风险始终是很大的”。中国经营报记者：张明