广州写字楼租金逼近十年前高峰

　　吴晓波

　　“1996~1997年期间，是广州写字楼的租金上涨高峰期。当时的租金约18~20美元/平方米/月。而根据我们对1~3季度广州写字楼租金的统计，目前广州的写字楼租金水平和1997年已相差无几，值得庆幸的是，此时的空置率只有5%左右，1997年这一水平接近30%。”在住宅市场交投冷清的情况下，戴德梁行一份报告却指出，写字楼市场已走出前几年的供应阴影，出现供需两旺的趋势。而工业用地在招拍挂制度逐步成熟后，也逐渐火热。

　　戴德梁行指出，三季度最值得关注的市场趋势包括加息、广州限价房政策明确、广州市三季度土地市场推出相当于前三季度的供应量160万平方米土地等信息。这进一步加大了消费者的观望情绪。

　　与此同时，在

商业地产市场，外资机构将办事处扩大为分公司，内地中型企业持续壮大发展为大型公司等背景下，广州新推出的甲级写字楼租赁市场的持续活跃，继续吸引了国内投资者中长线投资并持有甲级写字楼。一些地段优越并配备良好硬件设施的优质物业是市场关注的焦点，销售价格连连攀升。

　　广州市国土资源和房屋管理局数据显示，6~7月，全市新建写字楼成交面积约为14.31万平方米，较上年同期增长52%。戴德梁行研究数据表明，本季度甲级写字楼总体吸纳量约109512平方米，虽然较第二季度略有回落，但与2006年全年吸纳总量相比仍然增加约9000平方米。

　　广州甲级写字楼整体租金在经历了过去八个季度的连续上涨之后，继续保持上扬趋势。第三季度，甲级写字楼整体租金为17.28美元/平方米/月，较第二季度上升约4.6个百分点。值得关注的是，珠江新城CBD因优质物业投放市场，整体租金水平明显上升，升幅达30%。

　　三季度租赁甲级写字楼的主要客户包括银行、保险、专业服务以及知名消费品品牌等。体育中心CBD和珠江新城CBD因为有充裕的大面积单位供应而成为租赁成交的主要区域。而一部分原本于东山、越秀两区办公的企业也因为扩张原因而搬迁至天河区，导致上述两区的整体入驻率有所下跌。

　　本季度虽然有新物业交付使用，但因为租赁行为特别活跃，整体空置率不升反降。戴德梁行研究数据表明，第三季度广州甲级写字楼整体空置率约为6.89%，较第二季度下跌约3.25个百分点。从各区情况来看，体育中心CBD的整体空置率明显下降，较第二季度下跌8.3个百分点。在珠江新城CBD，新物业的投入使用令该区空置率上升约5.4个百分点。而东山、越秀两区则因一部分企业的搬离空置率略有上升。

　　而展望未来，住宅售价出现微调，写字楼租金及售价持续上升的趋势可能出现。因为从土地供应上来看，今年1~3季度广州市住宅用地出让占总量的65%，商业金融及办公用地则只有总量的6.3%。预计约有21.5万平方米的甲级写字楼物业将于第四季度陆续投入市场使用。

　　销售市场方面，甲级写字楼供应短缺而市场需求潜力巨大的现状，将促使目前在售的几个优质物业的售价继续保持上扬趋势。

　　此外，工业用地方面的投资也成为除商用物业外的热点。今年1~3季度，广州的工业用地出让量占土地总出让量的28%。

　　第三季度广州工业用地交易目前达到最活跃的阶段，广州开发区十三宗工业用地于本季度成功出让，涉及土地面积约70.96万平方米，成交单价约为600元/平方米。

　　相对于巨大的市场空间，广州的工业用地显得捉襟见肘，而政府对每一宗工业用地的指导性限制，虽有利于本地产业链的形成和完善，但却直接影响了工业楼宇市场的自发供应和需求。

　　工业用地的买卖及出租活跃，主要由于世界知名的制造企业品牌和相关产业链制造商踊跃在广州投资设厂，令其对工业厂房的需求不断增加。与此同时，国内外知名的消费品品牌也快速形成销售网络，成为物流仓库的主要需求力量。

　　广州本田、丰田和东风三大汽车基地的成立，吸引了众多汽车零配件生产企业在上述汽车基地周围投资设厂。由于工业土地的长期短缺，而来自上述制造业的需求日益增多，广州工业厂房的租赁持续保持活跃。

　　同样，知名零售品牌的快速扩张要求市场能提供更多高质素的仓储物业。而事实上，广州目前此类优质的物流仓库较为短缺，素质稍逊的物流仓库租赁成交也较为活跃。戴德梁行研究数据显示，第三季度广州工业厂房、仓库的租金明显上升，上升幅度为8%~15%。

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