广告增两倍卖楼仍不畅 开发商高位出货意愿强烈

　　吴晓波

　　“今年黄金周前的9月广告量比去年同期增加超过80%，比今年4月增长近1倍。”广州某主流媒体的广告部有关负责人透露。

　　“‘十一’黄金周期间，广州主流住房销售均价区间升至1.3万~1.6万元，已逼近投资需求旺盛的深圳、上海，而国内住房成交均价最高的深圳9月均价约1.5万元。实际成交很可能相当于今年‘五一’期间的60%左右。”这是广州某大型代理行透露的数据。

　　在众多楼盘现场，促销、送家电、价格折扣等广州近年来已少见的优惠重现于黄金周后人气清淡的售楼部。

　　高处不胜寒的

广州楼市，在政策频频出击下，发展商的高位出货能否迎来市场回应？

　　广告增两倍，销售减半

　　根据广州几家主流媒体的广告部有关人员透露，今年9月前后，

开发商的促销广告增长迅速，多于今年4月以及去年9月。

　　以某主流媒体的数据为例，今年9月，其地产广告合计2324通栏，而在今年4月，这个数字只有1241通栏，去年9月则为1516通栏。除了大型开发商外，不少位居中心地段单体楼也一改黄金地段不愁卖的态度加入促销阵营。

　　从推货量来看，开发商今年“十一”的促销力度加大，并非由于供应量增加。今年“十一”前广州十区的供应量超过2.8万套。而今年4月约为2.4万套，去年9月约2万套。

　　尽管开发商促销力度加大，但是其销售业绩却出现同比大幅下跌。据广州市阳光家缘截至2007年10月26日中午的签约数据显示，本月广州十区的销售量为3440套。中心六区的单价全面超越1.1万元大关。

　　但是相比去年10月同期，广州市当时共有6149套单位签约，其单价只是首次突破7000元/平方米大关。

　　在黄金周后，尽管售楼部现场人气冷清，但是开发商的促销热情丝毫未减。从10月1日起至今，记者手机每天都会收到至少10条楼盘销售信息，数量之多为历次黄金周之最。这些手机信息还包含了让人惊讶的打折优惠，普遍有9.2～9.5折，最低的达到9折。其中一条的内容是：“10月1日当天买房有九折再九九折，折上折后，均价为1.33万元/平方米”，明显较1.5万元/平方米的叫价低了不少。

　　在广州大道某盘，虽然现场销售价约1.5万元，但是记者踩盘时，销售人员表示若即场下定，还可以再优惠至1.2万元/平方米。

　　在不少楼盘的现场，与之前很多开发商慢节奏开发楼盘以期卖出更高价相比，这个黄金周前后很多楼盘都抢着亮相。不少楼盘刚刚拿到预售证，售楼部、样板房等都还没弄好，就已经急着开门迎客，设置临时咨询处接待看楼人。记者看到在金沙洲附近某盘，刚取得预售证就立即开始接受登记，虽然未来得及在样房内做样板房，却相当聪明地赶着在空地上做出了示范区和沿江公园。

　　房贷新政强化观望心态

　　合富辉煌近日发布报告指出，2007年二、三季度以来广州

房价持续快速上涨，到“十一”黄金周期间高位运行下，黄金周楼市偏向谨慎心态，房贷新政更强化理性观望氛围。

　　广州今年二、三季度的房价呈现快速上涨态势。今年4月，广州新建商品住房实时签约均价为8037元/平方米，而刚刚过去的9月份这个数字已经飙升至11290元/平方米，比4月份上涨了40%。合富辉煌报告认为，三、四季度高涨的房价将“十一”黄金周置业门槛大幅提高，大量中等收入置业者已被阻隔于市场之外，支付能力较强的换房置业者和投资置业者几乎构成了黄金周全部购房客户。“我们代理的楼盘中，黄金周来看楼的人并不多，只有新开盘的楼盘才有比较多的人去。”

　　此外，9月27日出台的房贷新政及调控预期对投资性需求抑制作用明显，9月29日广州发布限价房购买资格公示稿，进一步强化中等置业者观望情绪，将更多置业者从黄金周购房群体中分离出去了。据统计，未来两年广州市将有1.4万套限价房面市，其中保利西子湾的限价房有望在11月公开发售。

　　据介绍，由于观望客户退出，黄金周楼市实客比率较高，置业者层次较高，在宏城广场搭乘楼巴看楼的客户大幅减少，以往广州人习惯度假看楼的从容置业方式已成过去。

　　合富辉煌集团市场研究部监测结果显示，2007年9月1日至30日广州全市住宅楼盘在四大主流媒体广告投放费用共10697万元，比2006年“十一”和2007年“五一”黄金周分别上升10%、43.6%；而2007年“十一”黄金全市推广楼盘为112个，与2006年“十一”基本持平，与2007年“五一”相比上升13%。种种数据表明，开发商在这个“十一”黄金周实际推货力度明显加强，高位出货意愿非常强烈。此外，众多促销手段也开始重现广州楼市。

　　报告认为，9月份天价拍地一方面强化房价上涨预期，另一方面也加大了发展商储地成本，发展商现金需求增大，希望在保证房价利润前提下将一部分产品迅速变现。不过由于黄金周前期市场反应平淡，不少发展商在后期加大了促销力度，并在保持房价基本水准的前提下推出优惠措施，其谨慎心态可见一斑。

    欢迎订阅《第一财经日报》！
    订阅电话：010-58685866（北京），021-52132511（上海），020-83731031（广州）
    各地邮局订阅电话：11185 邮发代号：3-21
    新浪财经独家稿件声明：该作品（文字、图片、图表及音视频）特供新浪使用，未经授权，任何媒体和个人不得全部或部分转载。