南山深港一体平台掀动下一轮写字楼投资热

　　田爱丽

　　“借助西部通道，这一定位将使西部滨海区起到未来深圳门户的作用。”高海燕分析。而地产界专家认为，这一定位将成为西部滨海区商业地产补涨的信号

　　“(这是)今天第四拨带去看写字楼的。”上周末，位于深圳南山区的海岸城西座写字楼举行盛大的封顶的仪式，与其一路之隔的中天置业地产中介的一位工作人员向《第一财经日报》记者透露，这段时间，还是施工工地的南山中心区临时停车场停的都是名车。来的人除了去看海岸城东西两座，还会顺带看一看旁边保利地产、天利置业的写字楼。而只要户型结构理想，基本都有投资意向。

　　“随着南山区作为深港一体化门户和纽带的出现，

写字楼的前景和安全性比住宅高很多。”深圳社科院城市营运研究中心主任高海燕日前出席“深港对话湾时代”的论坛时向记者表示，深圳住宅在未来一段时间内成长性不大，写字楼将成为下一轮投资热点。

　　深圳门户和纽带

　　“HK-ABS是珠三角的黄金走廊，从车牌上来说就是香港、广州、深圳、东莞。”高海燕认为，香港在经济上是珠三角无可争议的龙头，但它对珠三角的服务辐射需要一个更强的经济门户和纽带，承载其服务转移的空间。

　　7月1日深港西部通道正式开通。随后，香港特区行政长官曾荫权在《2007~2008年施政报告》中进一步明确落马洲、河套地区的发展，并提出共建深港大都会。位于深圳西部通道的房价因多次利好应声飙升。

　　“深圳市政府也正在积极搭建一个在中国口岸上具有相当地位的深港合作平台。”深圳市规划局一位内部人士向记者透露，在刚刚出台的《深圳2030年城市发展策略》中，深圳提出了未来的五个城市功能地区。而在这五个地区中，华侨城被划入福田城市核心区。而西部滨海区除了宝安外，还包括除华侨城以外的南山区。

　　南山区此前是深圳最为知名的高新技术产业集群。2005年该区高新技术产品产值达到1308亿元。目前，全区共有的高新技术企业占深圳总数的42%。上述深圳规划局内部人士表示，为此，该区未来的“中心”功能将主要体现在产业配套服务。

　　“借助西部通道，这一定位将使西部滨海区起到未来深圳门户的作用。”高海燕分析。而地产界专家认为，这一定位将成为西部滨海区商业地产补涨的信号。

　　商业地产补涨

　　作为西部通道粤港衔接第一站，南山区目前的配套服务还不完善。深圳海关有关人士透露，西部通道开通三个月来，从此出境的人流量只占深圳目前的10%，货运量在1万多次。分析其直接原因，一是香港对岸元朗、新界北公共交通接驳缺位，二是整个大珠三角道路仍在建设，需要一个过程，货运量不够。

　　另一方面，来自香港货柜行业协会的调研则反映，南山区缺少停车场、写字楼，货柜司机过境停车、发传真缺乏配套。

　　“海岸集团早两年判断，南山区未来对商业物业需求旺盛，现在这个时期即将到来。”深圳海岸地产董事朱力为向记者表示，南山区的10块核心地块中，海岸地产拿下4块，“当时与我们竞争的对手包括红塔集团。”朱力为表示，这四块地投资20亿元将分别建成海岸城东座写字楼、海岸城西座写字楼、海岸城购物中心和海岸风情街，项目总建筑面积约30万平方米。去年11月，东座写字楼投入市场，购物中心预计今年底开业。

　　事实上，保利和保利南方集团也在同时拿下2块核心土地。保利集团内部有关人士向记者透露，公司投资近10亿元开发的保利文化广场涵盖剧院、博物馆、多厅影院、科技博览中心、购物中心五大内容的综合

性文化产业项目。目前，天虹百货和法国家乐福已确定进驻为主力店。

　　还有天利置业。这家公司手中握有的两块核心地块已确定开发为总面积22万平方米的天利中央广场项目。这一项目分为二期，建设总投资15亿元。一期写字楼和商业部分全部卖完。现在，二期工程正在开工建设，写字楼建筑面积超过7万平方米。

　　“南山滨海商务区近期已经建设的商业地产面积约有135万平方米。”南山区规划局有关人士向记者透露。

　　写字楼热过住宅

　　据悉，政府出台一系列抑制房价的政策后，深圳今年10月以来放盘量无明显增多，成交量普遍下滑。深圳中原地产有关人士透露，10月以来成交量下降近五成，但价格下跌仍不明显。

　　“房价未上涨未下降，我个人认为买卖双方并非处于观望阶段。”高海燕表示，政策影响资金离场后，购买力减弱，融资成本增高。其次，由于地产商之前不善待置业者，现在资金向深圳周边城市转移。“目前所形成的房价基本稳定，预计可以持续到明年‘五一’。”

　　根据

地产中介反映，南山深圳湾目前房价基本在2万/平方米左右，已经高过对面的香港水围、元朗等地。而记者调查获悉，海岸城东座写字楼，保利文化广场、天利中央广场写字楼均价约在2.5万~2.8万元左右。

　　“按照一般原则，写字楼的价格应该是住宅的1.5~2倍，但深圳住宅和写字楼2005年下半年价格开始持平。”高海燕表示，深圳是一个商务运行城市，尤其是滨海商务区，西部通道的规划人流和吞吐量是深圳其他通道的总和，接下来一年，随着环境成熟、服务业配套的逐步完善，这一区域的写字楼需求将大幅增加。

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