书面报价尝试堵截高地价

　　杨红旭

　　在各地“地王”频出的形势之下，上海开始有所动作。近日，参与九号公告住宅土地竞拍的开发商拿到《关于调整住宅类用地挂牌现场竞价规则的通知》。其中最重要的规定是：住宅用地面积占总用地面积50%以上的地块，现场竞价将从现场举牌竞拍改为一次性书面报价。

　　老实说，这只是一个细节的更改，但对开发商而言，极有可能产生重大影响。想搞清楚，还得从《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》说起。该《规定》是国土资源部于2002年4月出台，7月开始实行，但直到2004年“8·31大限”方才全面落实。其中，第十九条规定了挂牌成交的三种情形：1.挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价高于底价的，挂牌成交；2.挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；3.挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价，出价最高者为竞得人。

　　仔细想想就会明白，上述的“第三种情形”实质与拍卖相同。为何会设置三种公开出让土地的方式？不外乎是为了应付不同的土地及情况，招标适于需全面评估开发商的重大项目或带有公益色彩的项目，如

经济适用房项目一般都采取这种出让方式；拍卖适用于优质、高端项目，政府可以使土地收益最大化；挂牌介于二者之间，虽然也遵循与拍卖一样的价高者得之的原则，但又留给开发商充分决策的时间。为了既保证利益最大化，又避免开发商在拍卖现场失去理性的疯狂追高，目前包括上海在内的诸多城市都倾向于采用挂牌的方式出让经营性用地。

　　也就是说，有关部门希望是以上述挂牌中的“第二种情形”出让。但是，在近两年

房价持续高涨的“楼市盛宴”的诱惑下，大型地产商，尤其是从股市圈了巨资的企业，很喜欢把挂牌逼进“第三种情形”：现场竞价。雄心勃勃的地产大佬们，经过博弈而最终胜出，颇有英雄气概。在这种情况下，安安分分地挂牌，根本就是无用功，因为最后还得搞现场竞价，等同拍卖。

　　很明显，此次上海修改游戏规则之后，那些心怀企图、勾心斗角的地产巨头们将只有一次选择权：在挂牌截止转入现场竞价后，由竞买人当场书面填写现场报价单，密封后交现场公证人员，然后当场拆封报价，宣布最高报价为竞得人。虽然这只是简单的改动，却使以前常见的轮番追高竞价，变成了“一枪头”的决策，有点像围棋中的“胜负手”。

　　那么，影响何在？笔者认为，多数情况之下，脑袋发热的竞价人会反复计算、权衡开发成本与地价之间的关系，并揣测对手的报价，然后报出一个比较理性的价格。但是，如果是特别优质的、稀缺的地块，如果恰好又是一个急于拿地、势在必得的地产大佬，那么，他的报价极有可能比原来竞拍形式下价格还要高。也就是说，这一规则变动，并非每次铁定都能抑制过高的非理性报价的产生，并非是一剂百分百的良药。

　　然而，若以更宽广的视野考量这一新政，中国近三十年的改革都是摸着石头过河，竞价规则的改进无疑也是一种尝试，也有待今后在实践中逐步完善。必须承认的是，我国现行的土地出让方式还有许多有待完善的地方，作为

房地产业的源头性环节，无论是国土资源部，还是地方政府，都应不断尝试改进的方法，使土地出让，尤其是住宅用地出让制度更符合行业健康发展之所需。(本文作者为上海易居房地产研究院高级评论员)

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