“共有产权”巧解低收入者住房难题

　　李桧 李金玲

　　 近日，《中国产经新闻》记者了解到，泰州、无锡、连云港、苏州等地通过试点“共有产权、租售并举”的新模式，解决了部分既不符合廉租房申请条件又买不起经济适用房的低收入群体的住房难题，赢得了良好的社会反响。

　　 据江苏省建设厅房改办卞主任介绍，从2005年开始探索建立共有产权

经济适用房制度以来，目前江苏已有300多户家庭通过“共有产权”的方式解决了住房问题，这一数字今年将扩大到1000户左右。下一步，江苏省会在试点基础上，全面推行“共有产权经济适用房”制度。

　　产权共有为百姓解忧

　　 所谓“共有产权、租售并举”，就是根据买房困难者的实际，采用部分购买、部分租赁的方式解决其住房困难问题。

　　 据媒体报道，今年51岁的孙金喜和爱人双双下岗，没有固定收入来源，两人原来住在江苏泰州造纸厂9平方米的公房里。今年住房拆迁时，9平方米的住房评估价只有不到1.8万元。按照泰州市拆迁低保政策，拆迁补偿不足7万元，如果能在规定时间内搬家，另外奖励8000元。孙金喜尽管拆迁后实际能拿到7.8万元，仍然无法正常买房。

　　 按照“共有产权、租售并举”的政策，孙金喜申请购买泰州市海陵区经济适用房兴业小区某栋308室，建筑面积73.86平方米，

房价每平方米为1600元，孙金喜通过拆迁获得的7.8万元购买了其中的48.75平方米，另外的25.11平方米，产权则属于泰州市房产管理处，孙金喜每月另付21.7元房租。

　　 报道称，在泰州市，截至目前已有436户像孙金喜这样的住房困难家庭享受到了“共有产权、租售并举”政策的实惠，年底还将有100户家庭通过这种方式解决住房困难。

　　 南京市建委城市建设与发展研究室高级经济师陆玉龙从2005年就开始了对经济适用房制度完善创新的研究，尤其是经济适用房产权共有方面的研究，已经形成了较为系统的理论。

　　陆玉龙表示，中低收入家庭是一个动态的群体，不断有受助者脱贫致富，退出住房保障；又不断产生新的符合救助条件的中低收入家庭，需要享受住房保障优惠。共有产权制度就是将经济适用房作为不动产的长期有效性与受助家庭经济状况的动态性有机对接起来，形成了受助家庭走向富裕而退出住房保障的机制和经济适用房循环利用的机制。

　　 在共有产权制度下，政府投资建设一套经济适用房，不再是只解决某一户中低收入家庭的住房困难，而是可以实现循环使用，为多户中低收入家庭解决住房困难。

　　 据了解，在购买“租售并举”经济适用房时，符合购买条件的当事人必须提交相关材料，如，家庭成员的身份证明和户籍证明；家庭成员工资收入证明；房屋拆迁补偿安置协议或拆迁行政裁决书、判决书、公证书；房屋权属证明；以及其他的相关证明(军烈属证、残疾人证等)。

　　专家建议扩大试点区域

　　 专家建议采取“3×3=9”的模式进行试点，即在东部、中部、西部三大区域，分别选择大、中、小三类城市进行共有产权制度试点，经过试点，总结经验，广泛讨论和论证，制定出适应不同经济发展水平、不同规模城市具体情况，并能与现行经济适用房制度相衔接的实施方案。

　　 专家肯定，通过试点，这种共有产权的保障性住房在现行法制下和在实践中是可行的。但也同时存在不少问题。如覆盖面问题、资金问题、产权问题和管理问题。目前的试点，虽对政府和个人在权能分配方面有所规定，但并不十分清晰。产权在理论上、法律上都不是单一的，而是权能束。涉及到两者如何以共有产权形式结合在一起，以及产权进入市场交易的问题，这些都有待于进一步深入研究。

　　 在完善住房保障法规体系上，专家建议，为鼓励住房保障制度创新，有必要在试点的基础上适当修改有关法规。例如，共有产权保障性住房，就应从试点实践中进一步完善产权的分割、确认、交易、管理和监督等制度，待条件成熟时在有关法规文件中予以规范。

　　 此外，探索多样的保障性住房供应方式。一是政府组织建设共有产权保障性住房，二是政府从市场购买小型商品住房、

二手房，三是在经济适用住房、普通商品住房开发项目中按一定比例配建小型住房，政府给予相应的政策或出资购买。