解码泰达模式：城市运营商之路

　　苏流白

　　随着泰达集团从泰达控股取得的海滨休闲旅游区中1.5平方公里的整个项目开发权，以及其与战略合作伙伴万通地产联合建立土地申购专用资金池，意欲为增加土地储备作出有益尝试，泰达的“城市运营商”之路恐怕还要长久地进行下去

　　泰达集团总经理孟群逢人必谈的便是泰达战略的“三个层次”，虽然在2007年有了升级换代版的“2×3+1”，即“两大板块、三个层次、一个联盟”，然而实质上，泰达对土地的运营在近期都不会有所变化。

　　尚未市场化的土地一级市场

　　“外地开发商大举进入天津是必然趋势。” 天津

　　上述人士表示，由于天津土地一级开发尚未市场化，目前负责拆迁土地整理工作的单位均由天津市内六区房管局统一管理，外埠企业很难参与其中。

　　因而天津市场上的收购交易屡见不鲜。

　　天津万隆集团将“大胡同”项目卖给神秘买家后，旋即将旗下“梅江湾”项目以48亿元的价格转手给富力集团；而以快速圈地实现腾笼换鸟手法的中新集团则将其开发的天津“老城厢”12号地块卖给新加坡国浩地产公司,从中获利1.5亿元后便在天津津南区拿下了一块700万平方米的一级土地开发。

　　此时，天津的“地主”泰达集团150平方公里的土地储备，以及其在天津深厚的社会资源，便使其成为诸多入津企业合作的首选对象。

　　卖地生财

　　早在2002年的时候，万通就曾到天津梅江南进行项目考察，天津泰达万通房地产开发有限公司总经理汪庆宏回忆，那时适逢天津房地产业刚刚起步，但燎原之势业已在望，万通正是看好此间的市场潜力。

　　2003年，天津房地产业进入快速发展期，万通则着手研究天津滨海新区，在2004年，万通已经清晰地认识到了滨海新区蓬勃的发展趋势，也就有了泰达与万通合作开发位于开发区时尚广场的第一个项目“万通新城国际”。

　　而肇始于2004年4月的泰达集团与万通地产的股权合作，让泰达开始了其土地一级开发和整理之路。

　　在拥有万通地产增资扩股后的27.8%的股权后，泰达与万通在天津开始了第一个合作项目：泰达城的上游国际。

　　此后，2006年，万科、万通、泰达在天津正式签订了滨海新区合作开发的战略伙伴协议。天津万科出资逾7亿元，通过股权收购方式，从万通地产下属项目公司天津万通时尚置业公司接手现在的“滨海新城”。该地块占地面积6万平方米，建筑面积25万平方米，而另一块占地11万平方米的地块被用作了“万通新城国际”项目建设。

　　泰达与万通的合作是一次双赢的合作，取得了1＋1＞2的效果，汪庆宏表示，这体现了资源和能力相结合的趋势。

　　甚至在滨海新区概念并未如当下般火热之时，万通还充当了滨海新区在北京的“大使”。汪庆宏曾对记者介绍，万通特别组织了“发现滨海价值之旅”北京看房团，来到滨海新区感受，之后很多人对新区的认识发生了翻天覆地的变化，从北京追到新区来买房；同时，也有一些全国性房地产商在万通的推动下进入了滨海新区。

　　土地资源运营和金融资产投资联盟

　　尝到“卖地生财”甜头的泰达从此把其“土地资源基础上的房地产开发”定位在由集团下属的专业公司和集团现有的紧密和半紧密企业资源来实现，以土地资源为主进行成片土地开发，竭力打造一个土地资源运营和金融资产投资的战略联盟。

　　2003年6月，泰达集团成立控股子公司“天津泰达城市开发有限公司”，参与“泰达城”的土地一级开发。

　　截至目前，已经有上海广洋、北京万通、北京国泰恒生、北京东和入驻泰达城。

　　其中万通“上游国际”项目28万平方米，上海广洋“金领国际”项目46万平方米，最后一块R5地块，规划建筑面积达到36万平方米，已引入北京东和集团开发部分地块，剩余部分据孟群表示，泰达集团即将与华润置地签署同北京东和集团类似的合作协议。

　　承担旧城改造任务

　　值得指出的是，2005~2007年间，伴随天津滨海新区概念的逐渐升温，天津的“地王”不断呈现。2007年8月间，金地集团与深圳振业集团在天津河东区地块的交易将楼面地价推向近8000元／平方米。

　　而记者从天津市国土房管局及土地交易中心得到的相关资料显示，入驻泰达城的上海广洋和北京国泰恒生参股的两家合资公司在拿到土地时并没有经历“招、拍、挂”过程。

　　这些土地从一级开发商中直接进入二级市场的模式，是泰达集团同市政府基于泰达接手老城区改造、下大力气投入19亿元完成2万户拆迁之后达成的某种共识，业内人士分析。

　　孟群也曾委婉地表示，最初泰达是被动进入房地产开发市场的，是政府要求大型国企承担旧城改造的艰巨任务，到了后来转变成泰达主动要做，“因为看到了其中的商机。”

　　伴随泰达城最后一块土地招商完毕，泰达集团在“双城记”泰达城和泰达时尚广场中的土地整理作用也暂告一个段落。

　　然而随着泰达集团从泰达控股取得的海滨休闲旅游区中1.5平方公里的整个项目开发权，以及其与战略合作伙伴万通地产联合建立土地申购专用资金池，意欲为增加土地储备作出有益尝试，并有知情人透露，泰达集团还意欲在开发区西区、天津市区以及周边郊县增加土地储备，泰达的“城市运营商”之路恐怕还要长久地进行下去。