广西高院做出罕有判决 银行被判违规放贷

　　购房者与开发商签订购房合同后向银行办理按揭贷款，因未按时还贷被银行告上法庭，这类纠纷近年来各地屡有发生。但是今年广西高院在审理这起房地产官司时，判决银行违规放贷在先，购房者无需担责。广西高院这一“罕有”的判决，对维护市场公平、规范按揭贷款行为无疑将起到积极作用。

　　浙江人方某2004年与北海实业开发有限公司签订合同，以263万多元购买位于北海市外沙岛一幢商品房，同时又签订了售价144万多元的“补充合同”，按“补充合同”的价格支付首付款，按263万多元的交易额向中国银行北海分行办理按揭手续，并与“北海实业”签订返租合同，约定由“北海实业”担保用经营收入偿还贷款本息。“北海实业”负责人随后失踪。

　　2005年10月，银行将未按时还贷的方某告上法庭，要求法院判决解除双方按揭贷款合同，由方某归还贷款本金、利息和罚息，银行对贷款抵押商品房有优先受偿权。北海市中级人民法院一审支持了银行的诉讼请求，以方某与“北海实业”签订了“阴阳合同”，以远高出实际售价的金额向银行办理按揭，违背了“诚实信用”原则，判决方某与“北海实业”共同偿还贷款本息。

　　方某不服判决，上诉至广西高级人民法院。广西高院审理认为，按揭贷款具有不同于银行一般借贷的特殊性，按揭贷款的数额、占购

房价值比率均由开发商与银行商定，银行与开发商签订相关协议后，让购房者被动签订按揭抵押合同，贷款封闭拨付给开发商。银行应考察开发商履约能力，监督按揭贷款的合法使用。而法院查明，在这一案件中，中国银行北海分行违反相关放贷规定，对未竣工验收的商品房抵押放贷；没有对抵押物委托评估，造成放贷额虚高；未尽到监管贷款使用职责，导致所放贷款没有用于约定项目，造成不能交房的后果。

　　法院认为，购房者作为借款人无法预见开发商的诚信程度，也不能监督银行履行职责，不应对银行损失承担责任。据此做出终审判决，撤销方某与银行的按揭贷款合同，由“北海实业”偿还中行北海分行贷款本息。

　　银联信分析：

　　就这一案件的判决结果，法律界人士认为，最高人民法院2003年就审理商品房买卖合同纠纷案件做出解释：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应将收受的购房贷款和购房款的本息，分别返还担保权人和买受人。这一判决体现了这一原则。他们认为，一段时期来，各地一些开发商与银行经办人员勾结，通过违规发放按揭贷款从银行骗贷，是造成

房地产市场混乱的原因之一。在同类案件中，目前做出这种判决为数甚少，广西高院的判决，为依法运用法律手段落实

宏观调控、整顿房地产市场提供了启示。更为重要的是，这一案件的判决结果，或许会成为其它类似案件的判例，为更多的法院所接受。因此，这一事件警示商业银行，在实际工作中必须严格依法合规从事信贷业务，否则将带来难以预料的法律风险。

　　在这一案件中，中国银行北海分行至少存在三个方面的不合规行为：一是违反相关放贷规定，对未竣工验收的商品房抵押放贷；二是没有对抵押物委托评估，造成放贷额虚高；三是未尽到监管贷款使用职责，导致所放贷款没有用于约定项目，造成不能交房的后果。因此法院认为购房者不应对银行损失承担责任，并据此做出终审判决，撤销方某与银行的按揭贷款合同，由“北海实业”偿还中行北海分行贷款本息。但从报道中我们可以看出，“北海实业”的负责人已经失踪，银行贷款面临损失的风险。

　　而在这起案件中，有关房产贷款“阴阳合同”的风险也浮出了水面。所谓“阴阳合同”，即同一宗房产交易，却签三份成交价格不同的合同，而且三份合同还各有“妙用”：一份合同显示买卖双方真实的成交价格；虚高房价合同交给银行，以申请更多按揭贷款；填低房价合同交给房地产交易中心过户，以便少交税。

　　这种“阴阳合同”前几年在业内非常“流行”，后被明令禁止，但是在房地产市场红火的今天，却仍在“地下”流行，阴阳合同在许多地方早已是公开的秘密。事实上，银行只要到当地国土资源和房产管理局核对合同的交易金额，很容易就会发现，但是这一现象却延续多年。某些银行的信贷员也是睁一只眼闭一只眼，“阴阳合同”助推房价暴涨的同时，也为银行的信贷风险埋下了极大的隐患。商业银行应从广西高院的这一判决中吸取教训，及时对相关房贷合同进行审查和清理，避免“阴阳合同”风险。

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