招商地产：百年招商造就内地和黄

　　赵宁

　　本周我们重点介绍深圳地产上市公司招商地产(000024.SZ)。虽然招商地产在过去几年中相当低调，但其实力却不容小觑。从2007年中报来看，招商地产位居内地地产上市公司总市值第3名，流通市值第4名，主营业务收入第5名，主营业务利润第6名，净利润第2名，总资产第5名，净资产第3名，筹资现金流量第2名，每股收益和每股净资产第3名。在诸多关键性指标上，招商地产都位居前五名之列，这足以说明招商地产综合实力堪与万科、保利、金地、北辰等地产龙头相媲美。如果考虑到招商地产长期以来发展偏于一隅，区域拓展才刚刚蓄势的话，那么其未来的潜力则更不可限量

　　与万科等地产公司不同的是，招商地产属于地产上市公司中相当独特的一类。在本次地产上市公司价值榜研究中，如果缺少了对此类公司的研究，那么其完整性和全面性势必会受到影响。为何这么说呢？

　　在国内地产界内，招商地产相当特别。作为招商局下属三大核心企业之一，受招商局集团下属其他行业的影响比较大，带有明显的物流、港口痕迹，与万科、保利等纯粹进行地产开发的公司有很大区别。从历史上看，招商地产曾经涉足过经营出租物业、

房产中介服务、

房地产开发与销售、房屋租赁、港口、石化分销、物业管理以及园区供电供水等多个领域，在2004年之前，甚至石化分销是招商地产的主要收入来源。虽然从2004年开始，招商地产已经将业务经营逐渐集中在地产开发领域，但未来其在物业管理和园区管理等方面的业务仍不会完全消失，这就是招商地产的一大特点。

　　事实上，这种情况在内地地产界也并非罕见，在香港地区则相当常见。作为世界一流物流枢纽的香港，物流在其经济中占有相当大的比重，很多公司本身就是从物流、运输或者港口起家的，很多地产项目也往往与物流、港口有所关联，因此很多香港地产公司的业务范围是比较宽泛的。比较典型的就是和记黄埔，作为香港市值最大的一家涉及地产的上市公司，其主营业务相当宽，既有地产，也有港口、仓储以及基建等等，而且不同业务之间往往是相辅相成的。在港口建设过程中自然而然会储备土地，在港口建设中逐渐用于后续配套开发或者地产开发，这一流程不仅极为顺畅，而且在这个长期开发过程中往往也能获取比一般地产开发更丰厚的利润。这就是和黄的制胜之道，而在这方面，招商地产已经具备了一定的潜质。作为靠航运业起家的招商局集团下属的地产公司，招商地产最初正是在蛇口港的整体开发中获得了巨大的成功，而且其未来也有望在航运和港口等领域继续获得招商局集团的支持。

　　如果说，招商地产的“和黄”品相是其迅速发展的一个发动机的话，那么具有招商局集团的这个大资源平台就是招商地产能够并且未来还会继续快速发展的另一个发动机。招商局集团下属地产资源不仅包括蛇口工业区、招商局A、彰州开发区和南山开发区等实际地产资源；而且还拥有众多的交通物流的板块潜在资源，包括港口、物流园区；甚至还包括因为在物流项目开发的丰富经验而由此带来的商机、资源和市场等资源。在国内许多城市都在争作物流枢纽、建设物流园区、扩建和新建港口时，招商局集团在物流园区租售配套、老港口改造、工业用地改造和二次开发等方面的成熟经验，相信能为招商地产提供更为广阔的发展空间。

　　也正是因为招商局集团的资源平台优势，使招商地产不仅具备了物流地产的先天优势，而且还具有“产融结合”的后天优势。金融和地产均是招商局核心产业。招商局集团共拥有金融企业11家，涵盖银行、证券、保险和保险经纪、基金和基金管理等四大领域。在招商局集团内部，招商银行和招商地产联姻，“产业资本”和“金融资本”强强联手，实现资源共享和优势互补的可能性不仅存在，而且还会是一种双赢的格局。

　　也正是因为如此，招商地产才会将“百年招商”与“5年再造”并列为两大宣传要点。翻开地产公司的发展历史，能够追溯到百年以前却寥寥无几，截至2007年，招商局已经成立135周年了。“百年老店”是中国传统企业的最高追求，而“基业常青”则是现代企业的终极理想，而招商局集团当之无愧地兼而有之，“百年招商”为招商地产带来的荣耀和魅力可想而知。

　　早在2003年，招商地产就已经提出了“5年再造一个招商”的奋斗目标。如果说那时的目标更多体现在业绩增长上的话，那么今天与“百年”并列的“再造”则具有了战略意义。如今，“再造”已经成为招商局集团层面的战略核心，“再造招商”意味着招商地产进入了战略的新阶段。

　　其一，从区域战略上，招商地产从偏安一隅到构建全国“3+X”的区域体系，这是一个质的飞跃。虽然设立全国三大板块，在北京、上海、广州分别设立区域管理总部，在北京、上海、广州、天津、重庆、南京、苏州以及漳州等城市设立注册专业房地产开发公司的“3+X”的区域格局并不具有多少独创性，但对招商地产来说，却具有开创性的意义。因为这代表了招商地产从区域

开发商变身为完全意义上的地产开发商。

　　其二，在全国扩张中落后一步的招商地产，在区域拓展中大多采用了大地块和从一级土地开发切入的模式，这种战略构想不仅能充分发挥其在区域整体开发方面的优势，而且从土地资源的稀缺性角度考量，这种模式的长期经营优势更为明显。从近年来的财务指标可以看到，招商地产的总资产增长相当迅速，特别是流动资产增长相当迅速，但相对而言销售收入却并未明显扩张。与招商地产近几年来四处拿地，土地储备已经增加到900万平方米的数据相互印证，就可以得出这样的结论，招商地产近年来在城市拓展和土地储备方面投入了大量的实力，正处于全国性扩张的蓄势阶段，未来有望实现爆发性增长。

　　其三，招商地产相当能发挥整合资源的平台优势。不仅背靠招商局这个大平台，而且在异地扩张以及重点项目上，招商地产经常性地与其他实力地产公司相互合作。目前就已经形成了“招华系”(招商地产与华侨城)、“招万系”(招商地产与万科)以及招会系(招商地产与会德丰)等等。虽然在异地扩张方面，招商地产难以有什么优势，但是招商地产却完全可以凭借其平台优势，采取与其他地产公司合作的形式来发挥自己的长处。更何况房地产开发进入到规模化阶段之后，如果能够强强联合的话，那么势必能事半功倍。

　　从未来趋势来看，虽然招商地产在拓展过程中，应该并且肯定会具备更多的地产元素，但是享有招商局集团和物流的这个大平台的优势却不应该被削弱。20年前，招商地产在蛇口完成了“再造蛇口”的宏伟蓝图，至今仍无人能及；未来，在国内轰轰烈烈进行大港口、大枢纽建设的大潮中，虽然短期内招商地产还难以具备“和黄”如此雄厚的实力，但相信招商地产能够凭借其在港口地产、工业地产开发等方面的优势，有望造就一个内地的“和黄”出来。

　　(作者为第一财经研究院研究员)

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