热度不减 工业地产巨头大战中国

　　叶国靖

　　跨国企业的投资落户和扩张行动，使得国内工业房产需求持续增长。这对于普洛斯、嘉民集团、腾飞集团而言，应该是个不错的消息

　　对于民营工业地产开发商而言，这同样是一个诱人的消息

　　“目前几个大型的物流配送中心收购项目正在洽谈之中，在不久之后，或许就有结果。”低调现身的上海全球第二大上市工业地产集团嘉民集团(Goodman Group)上海公司市场经理马倩近日向《第一财经日报》透露。

　　马倩称，嘉民集团在内地的第一笔投资是两年前在上海南汇康桥与DHL及Exel合作开发的物流园区。当时嘉民集团更为人所知的名称是麦格理佳文集团(Macquarie Goodman Group)。 “在上海，嘉民集团在上海的南汇、奉贤以及普陀的桃浦，3个项目共计投资大约6亿元人民币。”

　　不过，这仅仅是开始。按照计划，嘉民集团将在未来把中国内地的业务由上海往北往南扩展至北京和广州。

　　鏖战中国

　　马倩说，随着嘉民集团在中国的资产项目越来越多，最终将把它们打包上市。这也是众多境外工业地产巨头的共同选择。

　　和嘉民集团一样，同样在普陀区桃浦地区落子的还有全球最大的上市工业

房地产投资信托公司普洛斯(下称“普洛斯”，ProLogis，PLD.NYSE)。

　　就在不久之前，普洛斯还一掷6000万美元，重新开发整合闲置工业用地，开发普洛斯虹桥物流园(西区)项目。

　　此外，新加坡腾飞集团位于南京市江宁区的工业地产项目也将于下月正式对外公开。

　　以开发苏州工业园区扬名的腾飞野心仍在膨胀。裕廊腾飞置业(上海)有限公司一位管理层人士向记者透露，未来5年，腾飞在华投资或达25亿新加坡元，在华投资总额能够增长3倍以上。

　　跨国企业的投资落户和扩张行动，使得国内工业房产需求持续增长。这对于普洛斯、嘉民集团、腾飞集团而言，应该是个不错的消息。

　　根据高力国际的研究，2007年5月，上海主要工业园区的工业设施的平均市价已达每平方米453美元，较2006年底上升了2.55%，继续其不断上升的趋势。同时，由于工业设施租金的上升幅度大于售价的上升幅度，所以租金收益率继续其上升的趋势，2007年5月，租金收益率上升至8.26%，较2006年底上升约0.23个百分点。

　　战团中的民企身影

　　“摩托罗拉、飞利浦、东芝、宝洁和惠而浦等海外巨头已宣布了在华扩张计划，这将为中国发展更强大的工业市场铺平道路。”仲量联行测量师事务所(上海)有限公司亚太区董事陈立民说。

　　显然，这些外资巨头已成为国内工业地产市场的重要客户。仲量联行的调查报告显示，上百家跨国企业区域总部落户上海，而更多跨国企业正将生产基地或厂址移至二线城市。而中国六大主要经济区中，环渤海地区、长三角和华南地区是重要的工业中心，但业务成本在上述三个地区则相对较高。

　　对于民营工业地产开发商而言，这同样是一个诱人的消息。

　　记者近日从来自浙江的星月集团上海投资有限公司(下称“星月投资”)获悉，该公司目前的工业地产项目遍及长三角，投资运作项目包括大业领地(上海松江)、上海总部湾(上海康桥)、芦潮港重装备产业配套园(上海芦潮港)、国际纺织城(江苏苏州吴江)等。其中，位于松江工业区西部科技园的大业领地规划占地就达到1800亩，总建筑面积60万平方米，总投资26亿元人民币，项目预计2010年竣工后将拥有500余座总部大楼。

　　上海目前工业地产年投资回报已达10%～12%。星月投资副总裁邬峭峰认为：“工业地产未像住宅一样受大量投机行为影响，目前市场仍处于供不应求状态，这一点在长三角地区尤为明显，目前工业地产的年投资回报普遍超出10%。”

　　距此项目不远，同样位于松江的综合企业园区“上海财富兴园”本周在松江对外公开。据上海财富兴园置业发展有限公司总经理范立平介绍，这个总投资7.8亿元、占地300亩的企业公园，根据规划，总建筑面积近30万平方米，分为三期建设。

　　再看浦东，温州商人钱仁高掌控着上海浦庆投资有限公司(下称“浦庆”)，这是一家成立于2003年的工业地产开发公司，目前正在经营的工业地产项目是位于张江的“浦东总部基地”。

　　对于战团中的一大批民企身影，马倩称，国际投资商和机构投资基金进入工业地产，能帮助自用业主将资产负债表内的房地产转化为现金，并重新投资于其主要业务。

　　不过，一些实际的情况并不令人乐观。从投资方式看，海外资金主要通过建仓储设施或标准厂房收取租金来获取固定收益，或购买带长期租约的现有项目等方式来投资工业地产项目。由于预期国内工业地产的爆发式增长前景，包括民营资本在内的各种资金都大量进入工业地产投资领域，不少业内人士均预期未来的工业物业可能出现供应过量的局面，由此可能带来投资回报率降低。

　　“有的工业地产项目已经开始商务化了，有的甚至做成了

写字楼。”第一太平戴维斯物业顾问(上海)有限公司董事长刘德扬表示，目前，特别是内资的工业地产项目希望卖房子，快进快出，而无论跨国公司还是国内大企业的总部一向都以租赁为主。这种定位不切实、需求不清晰的项目是有相当风险的。盲目竞争势必导致重复建设、恶性竞争和土地资源浪费。

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