房地产业资产负债率偏高 行业期待拓宽融资路径

　　9月19日，在21世纪博鳌房地产(大连)论坛上，房地产行业的高资产负债率引起业内人士的高度关注，而如何降低房地产行业的高负债率也成为论坛热议的话题之一，业内人士建议，上市、发行公司债券或者私募股权投资基金等都可将成为资本进入房地产企业的路径。

　　瑞思资本董事长王世渝指出，如果把中国房地产行业当作一个公司的话，它的资产负债率一定是超过了70%，“这70%大多都是银行负债”。王世渝提议，业界应积极关注70%负债率这个临界点，并推动直接资本更多地介入房地产。

　　联华信托总裁李晓东也认为，“房地产企业最终的目标一定是资本市场，只有这样才能作为竞争中的强者。”而最终决定开发商资本能力的，是能否上市，能否获得私募资金。

　　对于上市，王世渝则认为，过去很多年，政府都是在打压房地产公司上市。除了早期上市的公司之外，从1993年至今的10多年里，实现上市的房地产企业非常少。

　　“一个重要原因就是中国证监会的监管理念和审核制度。”王世渝指出，监管层往往认为，开发商的核心就是通过对资金的运作获得土地，然后把土地通过设计、策划、开发、管理出售。这种经营模式决定了开发商在卖掉产品的同时，也卖掉了资产。“于是监管层就会对房地产企业上市有一个比例非常大的量的要求，最为重要的就是有多少土地储备，每年的销售面积是多少，年销售额能达到多少。” 王世渝直言“证监会理念和思路要调整。”

　　对此，李晓东也表示赞同。“房地产的运作模式已经从开发模式转向了融资模式，这就需要监管层在上市门槛方面也做出相应的调整。”

　　在李晓东看来，除了直接上市之外，很多融资渠道正在为房地产企业打开新的大门。其中就包括企业发行债券和引入私募股权投资基金。

　　银联信分析：

　　企业在经营的过程中，负债率是一个非常重要的财务指标，也是衡量企业经营是否正常的一个关键数据。负债率是指公司的总负债占总资产的比率。除金融业和航空业以外，多数企业的合理负债率水平应该在50%左右。负债率过高将增大企业的财务风险，如果资金链出现问题，将会严重影响到企业的持续经营。

　　在企业负债中，有些并不会对企业的经营造成影响，如预收款项和应付款等，这些资金等于被公司无偿占用，不仅不会产生财务费用，还会改善公司的现金流量情况。而除此之外的有些负债就必须高度重视了，如银行的长、短期借款和公司发行的债券等。这些负债的一个共同特点是需要偿还利息，也叫做有息负债。负债企业当中，有息负债比率(有息负债占总资产的比重)高的企业，风险自然很大。历史上，曾有一大批企业最终倒在巨额的有息负债面前，最著名的案例有郑百文、啤酒花等。

　　而目前，我国的房地产企业主要依靠银行借贷及购房者付款来进行融资，也就是说，其有息负债的比例非常大。即使在土地出让公开化、越来越多的房地产企业登陆股市后，它们的负债率还是跌不下来，原因就在于房地产企业为了发展，要将在资本市场里所获得的收益再投入到土地市场。我们可以发现，今年以来上市公司在拿地方面相当活跃，土地是开发商的生存根本也是最大支出，更何况地价越来越高，这种局面都“逼”得开发商高负债经营。因此，在房地产行业，高负债率是普遍现象。事实上，去年国家统计局的统计数据就指出，中国房地产企业的负债率平均为72%。而从2007年不少房地产上市公司的半年报来看，负债率依然很高，这给依附于银行贷款的房地产企业带来很大被动。尤其是在我国步入加息周期以后，房地产企业的财务压力越来越大。

　　早在2004年9月初，银监会发出《商业银行房地产贷款风险管理指引》，其中将开发商的自有资金比例从30%升至35%，也就意味着开发商最多只能向银行借贷65%的资金。但从实际情况来看，房地产企业中，负债率高于此数的不在少数。这也意味着，我国大部分房地产企业的资产负债率突破了65%的临界点。这也是在今年博鳌房地产(大连)论坛上，众多房地产业内人士一致要求相关监管部门放宽资本进入房地产行业的重要原因之一。

　　虽然房地产企业热切盼望监管部门能够尽快降低上市门槛，但是由于房地产企业的特殊性，其上市的门槛不可能在短期内降低，目前，除了较早时候上市的100家房地产公司外(其中深市47家、沪市53家)，从1993年至今的10多年里，实现上市的房地产企业非常少。而发行公司债又必须是上市公司，因此，房地产企业期望通过上市和发行公司债融资改善负债率的希望在短期内难以实现。同样，房地产企业寄予希望的私募股权投资基金，由于产业基金法一直没有出台，产业投资基金到底归谁管的问题始终无法解决，这也使得私募股权投资基金的发展缓慢。

　　房地产市场、房地产行业现在是陷入了一个地价、房价、股价高位循环的“怪圈”，高价也进一步导致了房地产企业的高负债经营。如果融资瓶颈不能打破，那么偏高的负债率将成为悬在房地产企业头上的一柄达摩克利斯剑，因为地价、房价、股价高位循环的局面一旦打破，房地产业将面临更严厉的市场淘汰。届时，负债率越是低的企业显然越抗得住风险。

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