地王之惑 地价股价对赌和土地制度催生

　　本报记者 穆文斌 北京报道

　　“8800万元，第三次，成交。”

　　随着拍卖师的一声槌响，成都的土地拍卖价格被改写，一个全新的地王诞生。位于成都红星路步行街的原成百地块以8800万元/亩被香港九龙仓集团(0004.HK)收入囊中,楼面地价达到16500元/平米。

　　在短短的两个月间，11个地王诞生，创下了内地土地出让历史纪录。分析人士认为，正是因为上市房企通过资本市场的高价增发和套现，才获得了高价拿地的资本，而各地的投资冲动和价高者得的土地出让制度，也使得地价与房价联袂推高。

　　地王争夺战

　　9月20日上午，成都市国土局拍卖大厅显得异常拥挤，和记黄埔、新鸿基地产、太古地产、信和置业、华润置地、九龙仓等悉数登台。

　　成百地块从每亩2000万元起拍，3000万元、4000万元……每到达一个新高度就引来观众热烈的掌声，一直到令人目瞪口呆的8800万元。

　　拍卖竞价过程中，华润地产与九龙仓两家主要竞争对手叫价一直飙升，结果显得更富有悬念。最后，在九龙仓叫价达到8800万元/亩时，终于无人应价，九龙仓笑到了最后，击败了那些老牌房企们。

　　“要是这里以后建成商场，可能都不敢去逛，要是建成房屋谁也不敢买了。”一位在场的人士半开玩笑地说。

　　这仅仅只是地王诞生的一个缩影，近期，地王层出不穷。9月11日，富力地产以楼面地价18729元/平米的天价，刷新广州单价地王纪录；而就在同一天，万科以7096元/平米楼面地价，刷新了福州单价地王纪录，总价高达27.2亿元。

　　8月24日，苏宁环球以6.7万元/平米楼面地价、44亿元天价拿下上海地王，而这也打破了内地楼面地价纪录。各地方的土地价格就像奥运赛场记分牌上的数字一样，不断被刷新，而那些竞逐的“赛手”仍然乐此不疲。

　　就在7月30日至9月30日的两个月间，总共有信和置业、金地、万科、富力等11家房企分别拿到了各地地王。近期的地王诞生之多，价格之高，创下了内地土地出让的历史纪录。

　　2007年，是地王不断涌现的一年。

　　加剧房价泡沫

　　而地王的频繁诞生，直接导致的就是房价的高企。

　　国家发改委、国家统计局刚刚公布的数据显示，今年8月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.2%，但北京8月新商品住宅售价上涨13.5%，超过了平均涨幅数字，就连蚌埠这样的三线城市涨幅竟也高达11.1%。

　　而按照房地产开发周期1年以上计算，这些地王将会更加推高未来房价，使得房地产泡沫进一步加剧。

　　所谓“羊毛出在羊毛身上”，每一个地王的出现，对购房者心理底线都是一次巨大的冲击。有的“地王”楼面价远远高出周围房价，形成了所谓“面粉贵过面包”的现象。政府的土地出让金、开发商的成本和利润全都要购房者“买单”。

　　“各地抢夺地王的多是上市公司或大型国有房企，这也是目前房地产行业大洗牌的一个过程。所谓强者恒强，弱者越弱，没有土地开发的小开发商将退出房地产行业。”北京国际财经中心营销总监赵秉杰对《华夏时报》记者说。

　　地价与股市“对赌”

　　与地王频现、地价飞涨的现象相呼应的是中国沪深股市的疯涨。2005年底，上海证券交易所股票总市值仅为2862亿美元，排列世界证券交易所的第21位。而截至2007年3月底，上证所股票总市值跳跃至1.3万亿美元，一下子跳升至第10位。

　　巨额资金不断涌入资本市场，地产股又成为投资者最迷恋的权重股之一。据统计，从今年3月起至8月下旬，A股地产板块指数已经上涨近1.7倍。另据统计， 56家基金公司的323只基金在地产股上的投资由475亿元增加到1121亿元，增幅达到136%。

　　根据万得资讯的统计数据，今年以来，地产股增发(含定向增发)总额266.33亿元，排名仅次于金融保险业、医药和石油等制造业。

　　“上市公司或准备上市的公司就是不怕高价买地，因为有筹资通道，以后再来个资产注入或打包上市，正所谓用贸易的方法做土地。”分析人士说。

　　他介绍，比如富力地产，9月摘得广州地王，虽然其上半年鲜有融资动作，但已在去年底配售融资16亿港元，今年更传出其将回归A股的消息，融资额高达90亿元。

　　还有保利地产，此前成功增发募资近70亿元，加上55.48元/股的增发价格，保利创造了目前A股最高公开增发价及上市房企募资的最高规模纪录。“他们当然可以高价拿地。”

　　“房地产公司绝大多数拿到土地后就囤积起来，并美其名曰土地储备，他们拿到地并不急于开发，而是等着土地升值，去获取利益，这种现象在最近两个月愈演愈烈。”SOHO中国董事长潘石屹曾表示。

　　而在一些业内人士看来，地产股表面上“趁热打铁”，却没有理性地看到背后危机。“上市公司圈钱容易，可一旦楼市风向有变，开发项目有可能入不敷出。”分析人士称。

　　土地制度诱因

　　地王频现，是中国经济过热的表现？还是市场供不应求？

　　赵秉杰认为，现阶段中国地王频现，与中国经济过热、通货膨胀有很大关系。这说明现在房地产市场供不应求，政府供应土地少，市场对房屋需求量大，导致房地产公司不惜一切代价拿地，特别是上市房企。

　　“地王的出现主要是两个方面的原因，一个是当前金融市场过热，一个是房地产市场供求失衡。”华高莱斯国际地产顾问(北京)有限公司副总经理公衍奎认为。

　　房地产土地市场和住宅市场的供不应求也导致了地王的出现。土地从国土资源部到各地方土地整理储备中心和开发商手中，中间有很多障碍。现在的土地问题是市场化不够，土地一级开发却还是政府垄断。

　　“开发地王惟一的办法只能是提高房价，开发商不可能做赔钱的买卖。由于市场对房屋供不应求，导致土地市场也供不应求，开发商把房价提到多高也有人购买，这样就形成了一个怪圈。”公衍奎说。

　　他表示，目前的房价，普通家庭是买不起房的，即便买得起房也养不起。真正投资买天价房的人，是那些赌未来房价预期值的投机者，开发商也在赌这种预期值。

　　“不从根本上解决通货膨胀问题，不解决土地一级开发垄断的效率问题，不检讨土地招拍挂制度，未来中国还将出现更多的地王。地王的出现，加重了居民购房的压力，不利于房地产市场的发展，甚至会影响到政局稳定。”公衍奎说。