[1993]首富如何诞生：地产泡沫中逼出个碧桂园

　　吴晓波

　　但谁能想到，一场房地产泡沫的破裂，却成就了14年后中国房地产的首富。在顺德白手起家的建筑商杨国强，为顺德某发展商带资建造了这数百套别墅，这就是顺德碧桂园的前身

　　由造房者变成卖房者，杨国强和他的建筑队看起来很惨，可恰恰就是这次悲惨的事件，造就了杨国强的首富机缘

　　1993年夏，国务院针对房地产泡沫的调控，使那一年的绝大部分开发商都如坠冰窖。银根骤然紧缩，削减基建投资，清理在建项目等铁腕手段，令失控的经济列车被重新拉回轨道，楼市泡沫在阳光下开始破灭。曾经一度被炒得火爆的“高级花园别墅”，刹那间遭受“击鼓传花”的局面，房地产走向低潮。

　　被迫转型

　　这一年的夏天，如果有人经过位于广东省顺德市广珠公路南侧的1000多亩土地，会看到临近公路的一片工地上，几百座灰头土脑的小别墅和已经圈下两年的农田、鱼塘、山丘，一片沉寂。当时广东境内有上百个花园别墅楼盘，当中这个号称面积最大的工地已和不少竞争对手一样，失去了生机。

　　但谁能想到，一场

房地产泡沫的破裂，却成就了14年后中国房地产的首富。在顺德白手起家的建筑商杨国强，为顺德某发展商带资建造了这数百套别墅，这就是顺德碧桂园的前身。房子盖好了，遇上了宏观调控，银行被勒令与自办房地产企业脱钩，曾经热衷于炒房的买楼人也销声匿迹。这种情况下，投资逾亿的项目基本面临死火状态。当杨国强向开发商索要工程所垫费用时，开发商最终答应以变通的方式，让杨国强销售已经盖好的别墅，以销售收入核销建筑成本。

　　由造房者变成卖房者，杨国强和他的建筑队看起来很惨，可恰恰就是这次悲惨的事件，造就了杨国强的首富机缘。

　　为了盘活这个项目，杨国强想了许多办法包括通过请来名人为碧桂园题词，但收效甚微。

　　办学融资

　　直到某一天，他为了自己的孩子去考察一座离广州市区近两小时车程的贵族学校，突然间受到启发：这里也是未发展地区，学校建在水田鱼塘之上，却有那么多“大款”，争先恐后把自己的孩子往这儿送，尽管每个学生要交教育储备金15万元。

　　由此，杨国强萌发了先建配套学校，再建别墅区的想法。此时，另一个影响碧桂园历程的人物也粉墨登场。

　　有人向杨国强推荐了当时仍是新华社记者的王志纲。碧桂园的老员工回忆，当时老板的意思是：借助王志纲的新华社记者的名义写一篇重头报道，“为我们楼盘办学鼓一鼓劲，扩大影响”。

　　但王志纲当时的回答是：“这个事业不是一篇文章就能做好的。现在的情况是，就房地产搞房地产肯定死火，要跳出房地产才能开发房地产。房地产不等于钢筋加水泥。地产也要用文化的方式去运作，要把它作为一种全新的生活方式，用全新的策划思路去做。”

　　王志纲的一番话打动了杨国强，他也顺理成章地成为碧桂园的总策划。

　　1994年，碧桂园通过广州各主流媒体大幅刊登“投资子女”这一主题的广告，引出了“21世纪经济大潮的黄埔军校——碧桂园”，随后，由于诉求独特，宣传策划轰动一时，碧桂园首期招生的报名者突破1300人，教育储备金也由最初的一个学生18万涨到23万元至30万元。“碧桂园”一跃成为广东贵族学校的龙头，也由此筹资近3.9亿元。

　　碧桂园创造的教育地产模式，在当时看最主要的作用是高额的教育储备金为它后续开发提供了资金支持，但从长远而言，正是1993年的定调，为碧桂园此后“跳出地产做地产”的城市运营商模式打好了基础。

　　在碧桂园学校名声大噪之后，碧桂园推出了一个新主题“给你一个五星级的家”，由此正式确立了碧桂园的房子、会所、学校互相整合的泛地产模式。这一复合地产的概念，也在其后全国大盘开发潮中被无数同行借鉴。

　　成本控制

　　1995年，碧桂园物业发展有限公司正式成立，杨国强占其中近六成的股份。经过两年的挣扎，杨国强已从一个建筑商成功蜕变为一个遭遇房产从炒家时代过渡到用家时代悲喜的理智开发商，一个洞悉珠三角白手起家者的住房理想和文化的供应商。1996年，杨国强开始与王志纲解除合作关系，按照自己独有的理念去发展碧桂园。

　　当时他或许还想不到自己有一天会成为“地产首富”，但是碧桂园的模式却已为今日的霸主地位埋下伏笔：照着“学校+会所+物业管理”整合的模式去做项目，然后控制严格土地成本和人工成本，杨国强有把握把碧桂园做大。

　　此后的历程便一帆风顺：2000年，顺德碧桂园度假村开业，开始介入酒店业；2001年，碧桂园凤凰城建设，提出“别墅城市”概念；2002年碧桂园凤凰城开盘，创造业内销售神话，一天销售7.5亿元；2006年，碧桂园把版图扩大到了广东省外，相继启动占地2700亩的长沙项目和占地23万平方米的上海项目。近10年内碧桂园已兴建3.8万个住宅单位，以千亩乃至万亩大盘为主流产品，成为包括设计、建设、

装修、物业管理、管桩厂等一体化生产的大集团化企业。

　　2007年4月，碧桂园登陆港交所，发行24亿股，挂牌首日成为香港股市最大的内地房地产发展商股，市值为1160亿港元。2007年9月，碧桂园宣布半年销售超过100亿元，其市值也随之突破2000亿元。其土地储备由4月上市时的1900万平方米，大增至8月15日时的5470万平方米，年底目标总额为8000万平方米，如果这一目标达成，其土储比整个香港岛面积(约7800万平方米)还大。

　　而它的成本控制十年如一：今年4个月内新增的土储，有别于其他同行以每平方米万元计购入的“地王”，碧桂园购入的地皮只属乡郊之地，每平方米平均成本仅216元。

    欢迎订阅《第一财经日报》！
    订阅电话：010-58685866（北京），021-52132511（上海），020-83731031（广州）
    各地邮局订阅电话：11185 邮发代号：3-21
    新浪财经独家稿件声明：该作品（文字、图片、图表及音视频）特供新浪使用，未经授权，任何媒体和个人不得全部或部分转载。