央行全面提高第二套房贷首付比例 深圳炒家被套

　　深圳报道 本报记者 徐广蓉

　　"9月28日一早就收到了浦发银行发来的通知,第二套房贷首付上升到四成,利率上升10%。"泛城租售网按揭部经理李孔玲没有想到这次紧缩政策执行速度这么快,"相信别的银行也将陆续发出通知,房贷紧缩政策将会对市场产生更大的冲击。"

　　地产股连续下跌,炒家纷纷离场,部分城市,如深圳房地产景气指数出现见顶气象。

　　开发商股市受挫

　　此前,<

人民日报>发表<股市土地楼市现高价循环 忧虑两市风险联动>提到:在大牛市当中,房地产企业不断高额增发并四处高价抢地,跳出房地产宏观调控严管的"信贷"和"土地"两道闸门,导致出现了

房价上涨--地产股升值--巨额融资圈地--土地储备充足抬高股价、高地价拉高房价的循环。今后如果情况发生变化,土地的预期成本与实际成本脱节,将可能导致房地产企业的资金链断裂,连带的金融市场的风险可能导致房地产市场的系统性风险逐渐向股市转移。

　　受此消息面影响,A股市场已经率先做出反应,根据万得资讯的统计,9月26日,WIND房地产行业指数下跌4.21%,9月27日继续下跌1.85%,受地产板块的拖累,9月26日上证指数下跌1.61%,收于5338.52点。港股市场上,中资房产股9月27日继续下跌,富力地产(2777.HK)及华润置地(1109.HK)股价均跌逾3%。

　　6月下旬开始,深圳率先出现部分商业银行停止二手房按揭贷款业务,其他银行也进行了不同程度的收紧,之后北京、重庆也纷纷在7、8月份出现紧缩。但这些紧缩政策主要表现为各商业银行的自发行为,而此次由央行、银监会联合发出通知,向市场发出了明确的对房地产市场的流动性全面收缩的信号。

　　另外,以及较早前央行频繁加息、并且6次调高存款准备金率,收缩市场流动性等等已经形成了一套组合拳。

　　"不仅仅是二手市场的问题了,开发企业也觉得有点紧张,"一位开发商表示,虽然还不知道此项政策对市场的打击程度,但市场已经是"风雨欲来"。

　　有知名地产企业高管认为,该政策虽然对开发贷款没有什么更新的规定,但是政策信号所带来的市场心理降温肯定存在。同时他指出,政策出发点是抑制投机需求,但提出"只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款",同时也收紧了开发商的资金供给,这样双向抑制,会影响最后的政策效果。

　　高盛高华在不久前的一份分析报告中认为,对房地产开发商的信贷紧缩整体影响不大;但是,40%的首付比例却是保持需求基本完好的最高水平。如果将房贷首付比例提高到40%,则将对投机行为和过剩的投资需求起到抑制作用。

　　炒家被套

　　因前期涨幅过高,提前进入调控视野的深圳,目前市场已经出现了成交萎靡的现象,抑制作用已经初步显示。

　　6月下旬,深圳便进入房贷紧缩的状态, 而根据来自一线的消息,深圳部分职业炒家被套。

　　二手房市场成交量巨幅下跌,满堂红福田区南区域总监卞超认为,市场供应增加,需求不旺,"有价无市"。

　　深圳CBD区域、宝安CBD区域等高价集中区域都几乎没有成交量。

　　"投资客只抛不进。"满堂红宝安滨海新城店经理张统新介绍,深圳关外则下跌更为严重,9月份宝安区下降幅度为60%。

　　"资金来源紧张是最大的阻碍,"卞超认为"有70%的客户是因为贷款不能够满足而流单的。"

　　并且这种情况正在不断扩大。

　　而危机最突出的集中在豪宅上,"豪宅挂盘增加30%到40%,但是挂出来基本没有人响应,虽然豪宅降价比较多,南山有豪宅降价达到20%,成交也不旺。"

　　市场不景气,流动性差,一些炒家出货受阻。

　　宝安是炒家最为集中的地区之一,根据满堂红的估算,投资者持有总供应面积的80%左右,总套数的65%左右。因为近两年来,宝安是新房房源集中的区域,炒家的操作方式也不断进化。

　　一些联合坐庄的炒家,在一手市场大量买入一个小区的房源,主要选择高档小区,然后统一价格出货,抬升楼价。

　　"宝安的成交量集中在6000-9000元/平方米的低档盘,客户自住为主,所以高档盘降价达到20%也很极少成交。"张统新介绍,目前宝安的职业炒家出货相当困难,由于深圳的楼价高企,已经失去了"以租抵供"的功能,手中囤积大量货源的炒家,支付的财务成本相当重,赶快离场的心理使其降价抛盘,仍然有盘被套。

　　宝安一些炒家已经进化为类似于"私募炒房基金"一类的小型公司,公司负责管理募集炒房的资金,下属人员负责寻找流动性好,升值空间大的楼盘,炒房盈利25%提成给这些工作人员,目前该公司拥有房源100余套,房源档次低中高不等,都集中在流动性好的热点区域,近两个月来,虽然老板主动让价,仍然有70%的房源被困。

　　"炒家的心理出现崩溃的迹象,"张统新说,"8月份炒家还持房观望,主要放盘的是手中仅有一两套的资金实力不足的小型投资客,9月份以后投资房源明显增加,职业投资客放盘居多。"

　　他表示目前宝安新增房源已经比7月份增加50%,一星期就能够收到20套房源,业主表示即使不能够卖掉,出租也可以,尽量抵消银行的利息部分。

　　"估计今年内回暖不可能。"卞超认为。

　　向外投资冲动

　　2002年温州炒房团现象轰动一时,而2007年深圳投资客也在周边市场频频露面。

　　由于深圳政策格外严厉,银行贷款申请也尤其困难,所以部分炒家开始向东莞、惠州、中山以及珠海、广州等地考察。

　　各大中介也纷纷组织看房团,在周边城市看房。而这些城市的新发楼盘也纷纷到深圳推介,甚至香港的豪宅开发商也没有忘记深圳客户。

　　"以身份证号来区分,有10%的客户来自深圳。"香港信和联席会董事钟少权在27日的会上介绍。他带来了3个香港的高档楼盘,包括酒店。

　　满堂红等中介则每周组织看楼车,带团前往周边地区,每周有20组客户,"50%的看房者是投资客。"的张小姐介绍,目前最受深圳炒房团欢迎的是东莞、中山,以及价格较低的广州花都区域。

　　张小姐对深圳炒家的感觉是下单比较迅速,"不问价钱,只看升值潜力。"炒家选择东莞的理由为,小房子很好出租,流动人口较为充沛;选择珠海,因为不限制香港人买房,将要建设港珠澳大桥,会吸引香港的置业群体;而选择广州的增城和花都,是因为价格稍低。

　　仅仅提高首付是不够的

　　9月27日央行、银监会发出提高首付的通知(<中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知>,银发〔2007〕359号)之后。通知对开发贷款、按揭贷款以及房地产信贷征信管理,都提出了严格要求。

　　显然,大家都注意到了359号文件"(第二套住房)贷款首付款比例不得低于40%","商业用房购房贷款首付款比例不得低于50%"的规定,但并不是所有人都注意到了这句话:"贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高"。也就是说,如果是购买第三套以上住房,首付比例有可能提高至五成、七成,甚至不予发放贷款;贷款利率有可能是央行公布的同期同档次基准利率的1.3倍、1.5倍甚至更高。

　　359号文件出来后,投资性购房者将不得不止步观望。因为投资成本有了较大幅度的提高,投资收益有可能被冲减,投资风险有所增大。个别已购买多套住房的投资者已准备出手转让其手中的一两套住房了。

　　央行并没有禁止消费者购买第二套以上住房,只是提高了其投资成本而已。真正的第二套住房的自住性购买者,不会因为首付比例从三成提高到四成,贷款利率提高到基准利率的1.1倍,就放弃购买;只有那些投资性购房者,才不得不考虑投资成本与此后的收益之间的风险。市场可以验证,359号文件实施之后,过于旺盛的投资性购房需求,有一定的抑制作用。

　　但是,仅仅提高首付比例和贷款利率,是远远不够的。

　　在359号文件的作用之下,房地产市场的投资性需求会有所抑制、放缓,但这些需求不会自此消失。它们仍然存在着,就像天空飘浮着的灰尘一样。一旦时机到了,这些投资需求还会释放甚至爆发,就像天空的浮尘有可能演变成阴霾一样。

　　2005年5月底,国家出台房地产宏观调控措施之后的两三个月内,市场曾经处于观望之中,但观望的结果却是所有观望者不曾料想到的:房价突然加速上涨。359号文件之后,市场有可能也会有一段短时期的观望,这是一种属于高台整理的观望。

　　有什么办法可以防止在观望期之后出现报复性上涨?无他,加大土地和商品房(包括二手房)的有效供应。廉租房、

经济适用房和限价房建设规划,不能只是停留在政府部门的文件里,必须不折不扣地落实,否则严厉追究有关部门、有关负责人的责任。在此基础上,最重要的是加大其他商品房的供应。各地普通商品房的土地供应,不受土地计划的限制,市场有多少需求就提供多少供应,所有出让的土地均严格限定开发时间;已发放预售证的项目必须限定上市时间,否则重罚,但绝不能出现以延迟发放预售许可证作为惩罚这么可笑的事情了。李一戈