房地产税收征管宽松 房企偷税蔚然成风

　　本报记者 谢丽佳 实习生 张一鸣

　　“尽管2006中国百强纳税榜上，上榜房地产企业翻了一倍，从2005年的3家增至6家，但与房地产销售占全社会消费总额、房地产开发投资占全社会固定投资等的巨大比重相比，房地产行业纳税总额和所占比例显然是极不匹配的。”北京合作建房发起人于凌罡近日在接受中国经济时报记者采访时表示，房地产行业普遍存在偷税行为仍然是不争的事实，而最根本的原因还在于政府的不作为，对房地产企业缴税的征管不严。

　　“我国的税法不可谓不严。但由于稽查力度不够，让很多

房地产企业得以公然偷税。”一位不愿具名的税务师接受本报记者采访时表示，由于目前中国经济形势良好，每年的税收任务轻轻松松就可以完成，国家税收充足，因此税务部门缺乏稽查动力。税务部门每年只是配合国家宏观调控进行房地产相关税收稽查。尽管很多行业都存在偷税现象，但相较之下，房地产行业尤为严重。

　　税负不高

　　“事实上，房地产行业的税负并不高。”于凌罡表示，与房地产行业的高利润相比，其税负不算高。

　　对此，那位不愿具名的税务师也表示赞同。他告诉记者，有的行业税负达30％，而房地产开发与经营业共涉及12个税种，房地产综合税负估计一般模型23％由以下构成：营业税、城建、教育附加综合税负按5．5％估计；契税、印花税综合税负按2％估计；企业所得税综合税负按9．5％估计；土地增值税综合税负按6％估计。

　　因此可以说，综合税负低于20％就有偷税嫌疑，就应该转稽查。而实际上，房地产企业缴税很少有能达到20％的，达到10％以上的就不错了。即便像万科这样的大房企，由于是房地产行业的标杆，不敢偷税，税负达16％，在整个行业当中算是很高的，但按照税收政策来看，并不高，其中可能是因为开发

经济适用房等普通标准住宅增值不高免土地增值税的缘故。

　　“从

房价构成看，我国房地产整体税负水平是偏低的，相关税费，包括环境绿化费、城市建设维护税等，仅占房价的10％—15％。”东北财经大学财政税务学院副教授李晶接受中国经济时报记者采访时表示，大体而言，现行房价除了税费，还包括以下四个部分：一是土地开发费，包括征地补偿费、搬迁安置费、土地出让金、七通一平费、勘探设计费等，约占房价的20％—25％。

　　其二是建筑安装成本，具体包括房屋的建筑安装工程、附属工程和室外工程等，约占房价的30％—50％；其三，市政公用设施，约占房价的15％—25％；其四是房地产企业的利润，约占房价的25％—30％，甚至更高。

　　从税收收入规模看，我国房地产税收对于财政的贡献微不足道。而目前在许多其他国家，房地产税收收入在政府的税收收入中占有相当大的比例，是西方各国政府尤其是地方政府的重要财源。

　　费大于税

　　“在这里，有一个特别的现象，即在探讨房地产税负水平时，人们常用的一个概念不是‘税’而是‘税费合计’。事实上，我国的房地产总体收费比例远远高于税收，费大于税。”李晶对记者说，税费关系在房地产业存在一定的混乱现象，税的调整与费的治理密不可分。

　　而且，房地产中费的构成大到了足够的比重才与税相提并论、并驾齐驱。如土地开发税费约占全部土地开发成本和费用的75％，而在这75％中，只有契税和印花税两项税金，其余均为费，由税务机关负责征收管理的税收只占极其微小的比例。

　　“适当的房地产收费有利于提高资源的利用效率和相关部门的服务质量。”李晶指出，但目前我国房地产收费项目和环节过多，收费程序复杂，房地产收费极其不规范。

　　从收费种类看，一个房地产开发项目的运作包括项目立项、项目规划、土地使用权取得、征地拆迁、工程建设和房地产销售几个阶段，每个环节都需要有关管理部门参与办理手续，加盖公章，这些手续和公章往往都需要缴纳一定费用，而且具有一定的强制性质。

　　从收费比例上看，房地产收费约占房价的30％—50％（含地价），占销售收入的35％，相当于经营成本及费用的75％。

　　而各种行政事业性收费属于地方财政的支配范围，房地产收费也不例外。因此，地方政府对这部分资金来源顺理成章地加以了高度重视。但问题在于，当大量的收费项目游离于财政预算和开支管理以外、成为某些部门自主收入时，以费代税的现象就非常严重，房地产税收完全处于从属地位，无法发挥其作为经济杠杆的调节作用。

　　更何况有些收费项目原本就是税收征管的对象，在收入有限的情况下，多交费必然少交税，尤其在先费后税、地方费优于地方税的情况下，其收费行为不可避免地侵占税基，冲击正常税收。可见，不规范的房地产收费体系对房地产价格产生巨大的不利影响，导致了我国房地价格中费的比重过大。

　　而在国外，与我国的政策取向明显不同，很多国家房地产税费政策非常重视房地产的税收，有关房地产的收费则微乎其微。如美国的房地产收费仅仅是服务性质的，数量也相对较少。

　　“要想在不提高现行税费水平的前提下充分发挥税收的调节作用，必须清费立税。”李晶建议，加强管理和规范服务性收费行为，清理各种不合理的收费项目，建立公开化的收费项目、标准和程序，理顺税费关系。

　　明确征管权限

　　“由于我国现行分税制管理体制，存在大量征收管理权限交叉的情况，使地方政府无法对属于本级的收入充分行使管辖权，不仅难以实现完全按照收入归属划分税收征管权限的目标，而且显然有悖于建立国税、地税两套税务机构的初衷。”李晶认为，在房地产税款征收方面，应规范税收征收管理权限，明确划分国税、地税的征收边界，规定中央税收收入一律由国家税务机关征收，地方收入一律由地方税务机关征收，共享税一律由国家税务机关统一征收之后分别入库。

　　待日后税务人员素质不断提高、征管手段和征管水平不断进步、条件不断成熟后，共享税的征管全部实行国税、地税分税分征，最终取消由国家税务机关代征地方税的办法，保证地方税种以及共享税中由地方分享的部分，全部由地方税务机关自行征收管理。