天量资本涉足商业地产 投行再掀炒房热

　　子墨

　　相对于海外资本的疯狂投入，内地开发商们似乎不敢轻易涉足商业地产领域。然而今年，包括华润、富力、绿地、今典等一批知名开发商明显加大投资商业地产力度

　　商业地产开始出现资本扎堆的盛况

　　本月中旬，国际投行摩根士丹利(下称“大摩”)已入股中国第一高楼上海环球金融中心9%的股权。这显示出大摩仍然看好中国的商业地产。

　　上海环球金融中心的投资商森大厦株式会社(下称“森大厦”)社长森稔向《第一财经日报》透露，大摩已入股环球金融中心9%的股权，森大厦则持股70%，余下股份由日本及欧美30余家金融机构组成的财团持有。据悉，上海环球金融中心的总投资额预计达1250亿日元(约合人民币81.73亿元)。如果按以上数据计算，9%股权已价值不菲。

　　反观国内，一大批本土的优质地产企业挥戈进军商业地产，冀望其成为新的利润战场。

　　商业地产：资本流动性过剩？

　　7月10日，中国最大的房地产开发商万科企业股份有限公司(下称“万科”)与嘉德置地有限公司(下称“嘉德”)的全资子公司凯德商用产业有限公司(下称“凯德商用产业”)，签署了一个合作协议。 该合作协议的主要内容包括，万科和凯德商用产业将共同确定合作的项目，选择的范围包括万科已开发完毕、正在开发或将要开发的住宅项目中的商业地产部分。凯德商用产业将制定一个商业资产规划与万科一起开发， 并且在未来合适的时间进行收购。这一合作的促成，将强力带动中国城市街区商业开发、运营模式的成熟与完善，为这一尚处探索阶段的商业地产模式提供与国际接轨且适于本地土壤的解决方案。

　　万科董事总经理郁亮表示：“我们很高兴能与嘉德进行合作，并且在战略上与嘉德结盟。嘉德作为亚洲最大的地产公司之一，已经成功地在中国超过28个城市中开发、收购和经营商业购物中心。这次的合作将集合双方的技能优势，加速万科资本的投入产出循环，从而推动万科更快地发展。同时，有更多专业经营的商业购物中心落户在万科的住宅区，万科住宅社区的价值也将得到进一步的提升。”

　　嘉德总裁廖文良表示：“与万科的合作对于我们在中国的商业地产管理和运营有着非常重要的意义，通过协议我们在中国经营的零售地产规模得到进一步的提升，同时也促进我们在零售地产开发、资产运营等方面更加贴近中国用户的需求。”

　　万科进军商业地产并非行业先锋。潘石屹在去年说“SOHO中国今后三年不再开发住宅，转而进入商业物业开发”，一度引起争议。在住宅开发上顺风顺水的老潘，其不再开发住宅的决心到底有多大？而随着今年朝外尚都商街开业以及三里屯47万平方米综合用地的获取，先前老潘的“今后SOHO中国将把重心转移到商业项目上”的言论正被验证。

　　无独有偶，华润置地在8月3日公布了以19.56亿元人民币投得厦门两幅大型商住地皮的消息，预计兴建334万平方米的商住物业。

　　一直主攻住宅项目的张宝全旗下今典集团也在不久之前中标海南三亚一七星级酒店项目。该项目面积达320亩，投资额达16.8亿元。

　　今年继续加大优质持有型物业比重是富力集团一个远期的战略目标。富力地产董事长李思廉在去年为富力制定的三年策略是：在营业收入中，75%来自楼盘销售，25%来自租金收入。显然，富力加大对商业地产的开发比例已势在必行。

　　富力去年年报中也显示，商业物业的销售额约占富力总销售额的26.4%，以短期及长期租约出租其部分商业及零售楼面所得的租金收入约为人民币7866万元，较去年的4339万元，升幅逾81%。

　　上海地产龙头——绿地集团今年在商业地块上的频频出手也显示出其强势拓展商业地产的态势。在成都、上海等城市绿地已成功取得多处地块，其中成都双楠区建筑面积近9万平方米被规划为办公商业用地，上海奉贤、嘉定、浦东川沙等地通过公开挂牌取得的3幅土地也均定位为现代服务业综合项目。

　　“在坚定全国拓展的同时，加大对商业地产投入，以合理的投资结构分散投资风险。”绿地集团董事长张玉良表示。

　　商业地产开始出现资本扎堆的盛况。

　　相对于海外资本的疯狂投入，开发商们似乎不敢轻易涉足商业地产领域。然而今年，包括华润、富力、绿地、今典等一批知名开发商明显加大投资商业地产力度。

　　繁荣影像背后的利弊博弈

　　中国城市商业网点建设管理联合会和中国商业地产联盟此前不久发布的《2007中国商业地产发展报告》(下称“报告”)显示，2007年我国商业地产市场格局正悄然发生变化。

　　报告认为，以北京为例，2007年北京投放市场的大型商业项目有美罗城、新三里屯、鹏润国际时尚购物中心等数十个。上海也因世博会概念打造高档商品项目层出不穷。宝龙、明发等福建系地产商在无锡、扬州、青岛等地相继开发四五十万平方米之巨的商业项目，恒隆、华润、万达等公司在沈阳、大连、杭州、无锡的项目规模都在十万平方米以上。

　　近两年没怎么在北京拿地的张宝全，在中标海南三亚一七星级酒店项目后被问及今典是否“弃住从商”时坦言，商品房市场有效土地供应严重不足是导致开发商转身商业地产的最主要因素。北京有效土地供应存在明显不足也是事实，这一点从今年土地供应计划迟迟没有出台便能看出端倪。

　　根据中国商业地产联盟对开发商已开发商业地产类型的调查，开发集商业、写字楼、酒店、住宅、公寓等于一体的综合体占据的比例最高，达到29%。从目前来看，逐渐转向商业地产开发已是许多开发商的共同选择。对于有实力的开发商尤其是上市公司而言，介入商业地产领域以只租不售的模式进行跨地域大体量开发从而获得长期稳定的收益，可以规避单一行业风险，提高稳定获利能力。

　　然而，商业地产与住宅开发最为主要的差别在于投资回报的周期性，住宅产品可以在相对短期内实现资金的快速回笼，而商业地产则更多依赖于长期的租金回收。当原先做住宅的开发商转身去经营商业地产时，必须警惕商业地产开发中存在的市场风险。

　　首先，开发商必须重视商业开发的专业化需求。由于商业项目通常体量庞大，在前期规划设计时要比住宅的开发模式更加复杂，不能套用原有住宅的操作模式。例如在项目前期规划设计时就要有配合日后招商的设想。很多发展商在未明确商家的情况下开始设计，往往会因缺乏定向设计依据而变得盲目。这样只能增加前期成本和后期招商难度，浪费大量时间、精力。

　　由于近些年投入市场的商业项目众多，而商家有限，加之散售型商业本身就存在招商问题，导致项目大部分空置。

　　其次，改变销售产权的模式是商业后期良好运营的保证。由于开发商对商业地产核心价值的判断存在偏差，过分强调短期的回报使得很多商业地产项目存在房屋产权销售现象。产权分割导致经营权与所有权分离的结果，最终会使得项目业态规划变得混乱，以致项目后期运营难以为继。

　　行业痼疾急待诊断开方

　　8月31日，北京，“2007~2008商业地产中国行”拉开帷幕，中国房地产业协会城市开发委员会、中国城市商业网点建设管理联合会、房龙网等10家单位组成专家团，针对目前国内商业地产招商难、经营难及项目闲置等三大问题展开探讨。

　　北京万年长兴置业有限公司总经理黄玺庆表示，商业地产开发与住宅开发不同，其牵扯到开发商、投资者及经营者三个环节，三个环节协调好才能使商业地产持续健康发展下去，“但是我觉得目前这是很难做到的。”

　　莲花通宝商城总经理邱三明表示：“我们进驻某项目后，第一件事就是把过去的内部建筑完全拆掉。”

　　邱三明介绍，拆掉的费用也很惊人，约占总投资额的30%。“无形之中提高了成本，后期经营成本就会非常高。其实从事商业地产项目开发，首先应在前期把业态确定，然后再由专业的服务公司根据业态需求进行完整的设计。”

　　中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌指出，针对住宅方面的问题，“国六条”、“国八条”已经推出，但在商业地产方面国家一直没有相关的政策推出，包括《城市商业网点规划》仍处在再讨论阶段。

　　“在国家还没有相关政策推出之前，商业地产应由市场来调控，本身商业地产是最具市场化的物业。现在很多开发商已经有所转向，在规划、设计及招商中与专业的机构合作，但仍有不足。或许此次活动将一定程度上推动中国商业地产在相关方面的进步。”一位专家表示。

　　今年8月16日应邀参加“中国首届商业地产国际高峰论坛”的顾云昌与会时表示，目前中国的商业地产正呈现出开发流程、产品结构、盈利模式以及融资模式方面的变革。

　　商业地产正确的开发流程应该是先商业后地产，即招商在前，然后再搞地产开发，这与传统的住宅地产开发不同。因为商业地产与住宅地产存在一个区别，住宅地产面向的客户是直接的使用者，而商业地产面对的消费者远远不是最后的使用者，中间还隔了商家。

　　其次，产品结构的变革。开发商不能只追求供应量，而导致有效供应不足。应重视规划设计，要对商业业态和规划认真分析、总结经验。应考虑产品结构调整、如何定位、规模控制以及产品形态等等，因为不同城市经济水平不一样，不同的地区人群不同，爱好不一，而不同的消费水平决定了各种业态。

　　第三，盈利模式的变革。商业地产应该靠经营盈利。国外一些发达国家的商业经营就是持有商业，等盈利以后再卖。所以中国商业地产的经营模式、盈利模式一定要变革。今年年初有一项调查显示，目前持有性物业占到商业地产总量的将近40%，原来大概只有20%多一点，这也说明商业地产进入了一个持有型的时代。

　　本报摄影记者/高育文