房地产投资基金还等什么

　　苏历铭

　　一位地产行业知名专家在谈到房地产企业发展过程中的问题时，着重强调大行业小企业的突出特点，也就是说房地产行业存在相当一批小企业，在竞争日趋残酷的现在，由于没有充裕资金的支撑而面临破产的困境。据说现在有关政府部门正组织专门的工作小组，就房地产投资基金实施问题，制定相关的规定和政策。

　　其实在这个行业中，企业不论大小，在资金问题上都面临着同样的困难。在银行紧缩政策的制约下，资金来源的拓展已成为行业健康发展不可回避的问题。当然出台一套政策需要较长时间的酝酿和完善，但研究时间过长，甚至不了了之，不但无法解决既有问题，靠自然消化更不能解决存在的问题，进而派生出其他的新问题。

　　近年来我国房地产发展一直处于景气周期，在国家住房制度改革和金融政策的刺激下，每年新开工的房屋建设面积和房地产开发投资额节节攀升。同时，对房地产行业发展过热、出现泡沫的质疑声也成为社会上的一种声音，随之而来，央行不断要求严格规范房地产贷款，不仅是对房地产开发贷款，而且对个人住房贷款都开始缩紧银根。房地产融资渠道单一造成资金缺口，主要集中于

证券市场的个人投资更期待投资领域的宽泛。应该说，发展房地产投资基金早已适时，现在更是最好的时机。它会丰富金融市场的产品品种，满足投资者多样化的投资需求，为房地产企业开拓了新的融资渠道，使过度集中的风险可以得到有效的转移配置。加快基金发展，不仅会繁荣证券市场，而且会对证券市场发展起到稳定作用。

　　从基本运作规律来说，因为房地产基金与证券投资基金并没有本质的区别，不同的房地产基金的管理过程，实际就是基金的管理人根据自身对于房地产市场的独到认识，确定对房地产市场的投资战略和投资的指标和规则，进而确定在房地产的开发、经营、销售等价值链的不同环节，在不同的房地产公司和项目中进行投资的过程。对于整个房地产融资体系来说，房地产投资基金的发展拓展了新的融资渠道，促进一个竞争性融资体系的形成。对于房地产企业来说，房地产基金无疑提供了新的融资渠道；对于投资者来说，不同风险收益结构、投资于房地产不同价值链环节的房地产基金的不断发展，能够为不同风险收益偏好和约束的投资者开辟新的投资渠道。对于基金管理人来说，房地产基金的发展除了能够拓展新的业务空间外，同样具有其他集合投资工具所具有的分散风险、并通过专家

理财提高风险识别能力和价值发现能力的功能。

　　从个人的角度和立场出发，设立房地产投资基金似乎并不困难，它不过指通过发行基金受益凭证募集资金，交由专业投资管理机构运作，基金资产专门投资于房地产产业或项目，以获取投资收益和资本增值的一种基金形态。它不同于一般的投资基金，房地产投资基金是专门用于房地产投资、开发、销售和消费等方面的投资资金，投资范围限于房地产领域，是集众多的分散资金于一体，同时采用专家经营、专业化管理的一种投资体制。

　　在世界范围来看，地产基金在美国十分普遍，目前美国已经有超过300只上市的地产类基金，资产总额超过3000亿美元。澳洲在地产基金的发展上也十分活跃，自20世纪70年代澳洲开始引入第一只地产基金以来，目前澳洲地产基金的规模已经占到当地

股票市场总值的8%。在日本，第一只地产基金于2001年在东京证券交易所上市。

　　我国已有众多的证券投资基金，资料显示其中为数不少的投资基金以不同规模涉及房地产行业投资，这就进一步增强了房地产投资基金的可操作性。在呼声和需求最为紧迫的现在，房地产基金是否可缩短研究时间，尽快推出和实施呢？