开发区新地王：楼面地价6321元

　　比去年同区地王涨了42%，规划90平方米以下户型大于3736套　　

　　本报讯　(记者／张睿)昨日，经过2个多小时的竞价，广州招拍挂经营性用地以来单幅面积最大的住宅地块，以44.75亿元的总价、6321元／平方米的单价，被广东中莱投资公司夺得，创下了开发区最高的楼面单价，比去年该区“地王”KXC-P2的楼面单价增长了42%。

　　去年9月，广州市开发区首次招标出让的地块——总面积共235071平方米的广州开发区中心花园KXC-P2与KXC-P3两幅地，被保利分别以5.148亿元和4亿元的出价获得，其中，KXC-P2地块的楼面地价高达4467元／平方米，突破了此前金沙洲B3725D01地块楼面地价4033元／平方米的“地王价”。

　　中莱投资公司负责人拒绝了记者的采访。记者看到，该负责人在办理签约手续时，一直有两名黑衣保镖在交易中心的办公室门口“站岗”；包括负责人进洗手间时，两名黑衣保镖都紧随其后。

　　据介绍，该地位于广州科学城的广汕公路与大观路交汇处东南侧(编号为KXC-F8-1)，地处未来的萝岗中心区。用地面积为471939平方米，其中不可建设用地面积109591平方米，总建筑面积不超过707908平方米，以中高层建筑为主。土地按现状出让，地块内另有少量建筑物由出让人负责拆迁。据现场竞价的主持人介绍，该幅地块附近有永久性墓地。

　　按照规划设计要求，该项目套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到住房开发建设总面积的50%以上，套数必须大于3736套。

　　公告中对项目的建设期限也作出明确规定：竞得人自签订《广州市国有土地使用权出让合同》(以下简称《土地合同》)之日起计，3个月内向规划部门报送符合本地块规划设计要点和相关规范的用地规划方案，其中占住宅比重50%以上、套型建筑面积90平方米以下住房部分，须6个月内动工(打桩)建设，24个月内竣工并投入使用，全部工程在42个月内竣工并投入使用。

　　同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文认为，政府把这么大面积的土地轻易交给开发商，实际上是把土地升值的巨大空间给了开发商，也把调控的主动权交给了开发商，这在如今房价上涨需要政府调控的背景下，是很矛盾的做法。

　　“竞争不够已经是广州目前房价上涨的一大原因，所以广州今后要慎重出让大规模地块，把大地块拆开卖比较好。”赵卓文说。　　

　　【现场直击】

　　第13轮有公司报出43.8亿元时，主持人提示——

　　“楼市有风险投资需谨慎”

　　昨日共有7家开发商参与挂牌竞价，分别是保利、万科、城建、粤海、合生，还有来自深圳的招商地产和广东中莱投资有限公司。地块起始价为11亿元，在15：00挂牌正式结束前，7家开发商中报出的最高价是广东中莱地产的18亿元。15：00，现场竞价正式开始。

　　此次挂牌竞价采取了一种在广州市房地产交易登记中心较少采用的方式：在设置保密成交底价的前提下，每一轮的报价，有意者都必须在5分钟之内举牌并填写报价单，并现场交与主持人。主持人及工作人员现场确定竞价是否有效，而后公布这一轮的最高报价。此轮的最高报价者在下一轮可以不报价。

　　广东粤海在第一轮正式报价中，就没有举牌填单，表示放弃。到第5轮时，报出的最高价为36亿元，第六轮开始时，城建退出。而招商地产继续在第13轮报出43.8亿元的价格，主持人此时提醒：“楼市有风险，投资需谨慎”。之后，第14轮时万科退出；第15轮时保利退出。出乎人意料的是，之前一直大刀阔斧向前进的深圳招商地产在叫价44.2亿元之后，就不再举牌和填报价单，并主动将号牌交回给工作人员。其负责人在离场时向记者表示，“如果不是像我们这样举牌，估计今天举到6点都结束不了。现在很多地方的地价房价都高，深圳更高，但我们还是要理性。”最后的竞价就在中莱和合生骏景之间展开。从19轮到27轮，两家以每次300万元的竞价阶梯“接招”了8个回合，到第28轮举牌时，中莱一次抬高了1000万元，而合生不再应价。之后，广州市开发区土地交易中心负责人现场拆开保密底价，并表示竞得人报价已高过保密底价，因此有效。”　　

　　【纵深】

　　以每年销售1000万平方米住宅计算

　　开发商储备土地建房够卖10年

　　研究人士建议，应考虑限制企业土地储备量

　　正在经历的这个月是广州史上土地市场最为活跃的一个月。140万平方米的土地要在这个月完成出让。而在此前，张广宁市长透露今年广州将出让4.75平方公里用地面积的71宗住宅用地。截至8月31日，广州今年共成交近72万平方米的居住用地。而9月份刚过半，就曾一次性出让了近70万平方米占地面积的13宗住宅用地，加上此次47万平方米的住宅用地，共计出让117万平方米住宅用地，超过前8个月的总和。接下来的几个月，按照广州市今年出让4.75平方公里的计划，这场“土地盛宴”还将继续。

　　政府加大供应　开发商忙囤地

　　广州市国土房管局相关负责人在解释“穗七条”出台背景时即强调过，广州之所以大规模放地，原因在于2004年“8·31大限”之后，广州地根收紧，导致土地市场供应不足，与此同时，住房消费需求却日益增加，导致供求矛盾尖锐而引发了房价快速上涨。因此，政府大规模出让土地的目的就是为了缓解供求矛盾，从而减缓房价增长速度。

　　事实上，楼市随着土地供应量的加大而趋稳的迹象并没有显现，土地出让过程中却是“地王”频现，从今年1月1日开始，广州市房地产交易中心的拍卖大厅就有10幅土地在此“封王”，几个土地出让热点板块番禺、花都、金沙洲、开发区的地价都被屡次刷新。而在高地价之后接踵而来的，是地块周边楼价的应声而涨。中原地产项目部副总经理黄韬就告诉记者，在番禺沙湾地王出现后，他们所代理的楼盘一夜之间就涨了1000元／平方米。

　　上市公司竞拍底气足

　　在广州市政府大力落实“穗七条”、开闸放地的同时，业内却频频传出开发商囤地的信息。来自合富辉煌市场研究部的数据显示，广州目前仍有近42平方公里的土地掌握在开发商手中。有专家分析，今年以来产生的高价地王，发现竞得者多是上市房企，如保利、万科、雅居乐、富力、金地等。由于在股市上储备了足够的资金，上市公司在拿地时底气更足。

　　国务院发展研究中心日前发布的《中国房地产企业竞争力研究报告》显示，广东本土的许多房地产大鳄已经在全国范围内成为“大地主”。其中，碧桂园是全国最大地主，到今年7月末，该公司集中在二三线城市和一线城市的郊区，已经有惊人的4500万平方米土地储备。而万科是拥有接近500亿元人民币的资产规模，资产负债率为59%，超过1500万平方米(2007年上半年)的土地储备规模以及中国首家销售额突破200亿元的房地产企业。又如新世界在全国各地的土地储备已达1753万平方米；华润置地去年基本盈利为6亿港元，其总土地储备量也达到819.9万平方米。富力地产最新公布的公告显示，截至7月11日，富力地产全国的土地储备量约为2092万平方米。

　　就广州本地而言，长期跟踪广州土地市场动态的广州合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江透露了他们的研究报告：自1990年代起到今年上半年，发展商所获得的开发项目中，已经获得建设用地批准书但仍未进行开发的土地储备量，10区约有2904.56万平方米，加上增城的1263万平方米和金沙洲的30万平方米，共4197.56万平方米。以平均容积率2.5来计算，约可供应住宅1.05亿平方米；若以每年的住宅成交量1000万平方米来计算，足可供应广州销售10年。

　　1年内不开发须缴闲置费

　　政府显然对此有所准备。早在2005年，广州市国土房管局公布《广州市土地闲置费征收使用管理办法》时就明确规定，从2005年5月1日起，开发商买地后超过一年不开发，就必须每月支付地价的1.2%作为土地闲置费，这是广州首次对土地闲置费征收标准进行明确，之后，广州市也多次收回闲置土地。

　　在今年9月11日当天的拍卖会现场，主持人即公布了广州市的新规定，并以签订合同的形式对开发商进行约束，要求其领预售证后10天内必须卖楼——“所有地块建成后，凡达到预售条件的，必须在10天内立即进行预售申请；预售批准发放10天内必须开售。若每延迟一天开售，必须按总地价的1‰缴纳罚金。”而在此前出让的多幅出让合同中，也早就标明地块必须在多长时间内开发完毕，否则无偿收回。

　　也有业内人士认为，除了本地政府要出台措施防止闲置地危机产生外，国家的土地税收政策，例如土地增值税一旦严格按照“清算”的规则征收，从而能够加大开发商囤地成本，加快其开发周期；黎文江则建议，政府在推出土地之时，也许应该开始考虑是否根据企业的土地储备量来作一些限制，给中小开发商以机会。

　　本报记者　张睿