大开发商囤地足够开发27年

　　文/记者 李婧

　　国务院发展研究中心9月16日发布的《中国房地产企业竞争力研究报告》显示，随着国家土地和房地产金融调控政策的不断调整，房地产企业不断进行融资渠道创新，资本规模急剧扩张，土地购置面积也越来越大。8月份国家发改委价格监测中心发布的《2007年中国上半年房价分析及后期走势预测》明确指出，“开发商囤地、捂房现象严重，加剧了供求矛盾”。同时，根据在香港和内地上市的各大房地产公司2007年中报，土地储备(建筑面积)10平方公里以上的不下10家。

　　对此，专家学者们指出，“如何促使闲置土地变成有效供应成了眼下楼市调控必须破解的难题”。“开发商囤地不但影响到房价，影响到城市建设发展，让政府处于被动地位，而且囤地带来的风险也会转嫁到股民身上”，有关市场研究人士发出这样的担忧。

　　珠三角一开发商中报显示，截至8月15日，公司土地储备量为5400万平方米，比4月20日上市前的1900万平方米增长了180%，“目前的土地储备足够其开发27年之久”。

　　珠三角某知名地产企业则在目前2300万平方米的基础上，预计还将在今年购入3000万平方米的土地储备，业内分析认为，“足够它近10年的开发所需”。

　　“囤地”现状：

　　开发商土地储备量

　　远大于政府推地量

　　正如国务院发展研究中心“9·16报告”等所指出的那样，当今年各地政府加大土地供应，甚至是“节衣缩食”地放出储备地块之时，在土地市场上唱主角的大型房地产开发企业的土地储备并不少。然而，“取得较多土地的企业有效利用不足”，中国房地产业协会发布的《2007上半年中国房地产市场研究报告》披露，“上半年全国完成土地开发面积同比增长7.6%，增幅比去年同期回落26.4个百分点，占同期土地购置面积比重68.4%，占待开发土地面积比重仅40%”。

　　“8·31大限”(2004年8月31日起所有经营性的土地一律都要公开竞价出让，协议出让叫停)之后，中国各大城市一级土地市场的供应被足足收紧了两年。随着“8·31”历史遗留土地的清理、政府土地储备的增加以及在房价上涨等诸多因素作用下，今年伊始，一二线城市不约而同地加大了供地力度。

　　政府努力增加土地供应量

　　“今年起，广州连续三年确保全市十区每年供应住宅用地5平方公里以上”，今年3月广州出台的“穗七条”无疑让人十分振奋。

　　尽管政府已十分努力地增加土地供应量，但“8·31”大限三周年之际，合富辉煌市场研究部的一份统计报告显示，开发商手中存储的地更多。合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江说：“初步统计，广州十区约29平方公里多住宅用地未开发，加上从化、增城已出让未开发土地，全广州约40平方公里住宅用地囤积在开发商手中。”

　　不仅广州如此，北京今年也掀起供地高潮。与此同时，珠海、东莞、佛山等珠三角城市的供地力度也明显加大，珠海市国土部门近日一次性挂出8宗建设用地、总建筑面积约80万平方米。

　　趁政府开闸开发商加速囤地

　　土地市场上，各地“地王”频现，楼面地价赶超房价。令人关注的是，频频创造“地王”的主角正是各大上市房地产企业。这些上市公司的年报、中报显示，随着政府开闸放地，他们的土地储备也在迅猛增长。佛山地区一家大房地产商的中报显示，截至8月15日，公司土地储备量为5400万平方米，比4月20日上市前的1900万平方米增长了180%。“其中40%位于广东省内，60%则位于广东省以外地区”，其董事长表示。而今年上半年，该公司房屋销售面积仅90多万平方米，“如果以全年销售200万平方米计算，它目前的土地储备足够其开发27年之久。”有关人士说道。

　　广州另一知名地产企业今年的中报显示，目前其土地储备已达到约3113.3万平方米，“目前手头土地储备足够未来3年之用，为达营业目标，集团每年需要投资约200亿元购置新的土地。”该地产集团负责人说道。

　　珠三角某知名地产企业在目前2300万平方米的基础上，预计还将在今年购入3000万平方米土地，业内分析认为，“足够它近10年的开发所需”。

　　国务院发展研究中心“9·16报告”指出，未来地块的规模化开发与企业经营的规模化扩张趋势将愈演愈烈。此前的建行报告显示，2001年年初至今年5月份，开发商累计购置土地21.62亿平方米，实际仅开发完成12.96亿平方米，不足购置面积60%。

　　以某开发商为例，其土地储备中不少都是划拨的，根据其业绩报告，其地块成本2006年时占房屋销售价的9%，而今年更是下降到7%。

　　“囤地”原因：

　　历史用地+招拍挂拿地

　　“大量的土地储备在开发商手中有其历史原因”，黎文江说道，“过去协议出让的土地多，协议地、人情地延伸到现在”。以某开发商为例，黎文江表示，其土地储备中不少都是划拨的，根据其业绩报告，其地块成本2006年时占房屋销售价的9%，而今年更是下降到7%。

　　广州市国土房管局副局长黄文波曾说道，1993年～1998年，政府委托开发商去征地和拆迁，开发商拿着政府的批文征的地，就是通常说的协议土地；一些城市由于“开发早、时间久，因此烂尾楼、闲置土地积淀的程度相对较深”。

　　事实上，全国各地都存在着这些历史遗留问题。相比国内其他城市，广州较早破除了陈规。据了解，广州市1999年以后就没有协议出让土地，在土地公开招拍挂、建立有形市场方面，广州市是走在前面的，其他城市2001年以后才陆续跟进。

　　同时，早在1997年，《广州市闲置土地处置办法》就已经向地产商们发出了预警，提醒开发商们尽快对圈占的闲置土地实施开发，2年内未开工的，政府将无偿收回。但是，上有政策，下有对策，每到检查，就在工地安排一些机器和工人作出开工的样子，就不是“闲置”了。

　　在“8·31”大限后，住宅用地招拍挂获得成了天经地义的事，各个房地产开发企业纷纷上市，上市公司凭借着便利的融资渠道在土地市场上以动辄几十亿、上百亿元的资金购置地块。而购置地块后高昂的财务费用、项目建设费用，又迫使开发商融资、再融资。

　　而“土地储备是衡量房地产企业未来发展潜力的指标”这一证券分析思维也起到推波助澜的作用，当雅居乐地产土地储备计划大幅增加，瑞银发表研究报告第一次给予其“买入”评级。

　　“囤地”影响：

　　房价上涨风险转嫁股民

　　尽管有专家认为“囤地”与房价上涨没有必然联系，国土部门有关负责人也表示“地价高不一定代表楼加高”，但是“囤地”带来的土地有效供应和利用不足，却可以令市场供应“缩水”，推动了房价上涨。

　　房价的上涨只是“囤地”带来的一方面影响。更深远的影响在于“囤地”还可能会令政府被动，令小股民受到伤害。“别看现在有的企业囤的地是荒山野岭，但随着城市发展，政府很可能就要从开发商手中将地买回来，至少，政府投入的市政配套等令开发商囤的地升值，总之，开发商手中地越多，政府手中地越少，与开发商博弈的筹码也就少了”，黎文江说道，“另一方面，上市公司疯狂拿地后风险就会转嫁到股民身上，一旦房地产企业投资失败，损失的是小股民的钱”。

　　同时，房地产调控的声音不断，收紧房贷、打击炒楼、增加保障型住房供应等措施，都对房地产业构成风险。“现在的地价高不一定代表未来楼价高，等到大量限价商品房出现时，现在购房的市民就会抱怨了”，广州市国土房管局新闻发言人、副局长黄文波说道。

　　10年来，广州按照分类分期分批的原则稳步推进闲置土地处置工作，依法收回闲置土地1286宗，2446万平方米，大约相当于28个越秀公园(86公顷)。

　　如今，广州在土地出让合同中与开发商“约法三章”，开始明确缴纳土地出让金时限、开工时限、完工时限，违背其中任何一条，开发商都要缴付违约金。

　　解决措施：

　　政府出让土地约法三章

　　如今，“囤地”已是公开的秘密，各地都打出“组合拳”来打击囤地、稳定市场、平抑过快的房价涨幅。广州在承诺连续三年推出5平方公里土地的同时，也是在全国最早展开“收地”的城市。10年来，广州按照分类分期分批的原则稳步推进闲置土地处置工作，依法收回闲置土地1286宗，2446万平方米，大约相当于28个越秀公园(86公顷)。尤其是近年来，广州市对闲置土地，尤其是故意囤积土地的行为，采取了绝不手软坚决打击的态度，2006年大规模依法收回181宗、273万平方米用地，今年再收回约37宗、约84万平方米闲置用地。

　　同时，针对以往合约没有规定开工时限等缺陷，如今，广州在土地出让合同中与开发商“约法三章”，开始明确缴纳土地出让金时限、开工时限、完工时限，有的还特别规定地块建设面积中90平方米以下中小户型的建设时限，最近还新增了领取预售许可证时限(符合预售许可条件10日内申请)和发售(取得预售许可证10日开始销售)时限，违背其中任何一条，开发商都要缴付违约金。

　　北京也出台四项措施打击圈地囤地，加快土地供应。其中，第一条“建立拟入市地块推进情况红、黄牌制度”。对规划意见书已过期和审定地价已过期的项目用地，以及对规划意见书和地价将要到期的项目用地，将采取包括撤销其直接入市资格、撤销已审定的地价成果、限期上市交易在内的严厉措施。

　　专家建议：

　　设立土地出让准入制度

　　如何促使开发商加快开发速度，将“囤地”拿出来开发，目前这是一个难题。广州市房地产专家韩世同表示，“如何让开发商手中的土地得以开发，需要新的模式”。

　　黎文江就此提出两点建议，首先，建议应避免大幅地块的出让，否则，土地大量地集中到一些开发商的手中；其次，建议政府在出让土地中根据开发商土地储备量设立准入制度，“拿地较多的开发商应被适度限制再继续拿地”。

　　此外，有专家建议，通过缴纳较多的保证金形式限定开发商必须在多少天内开发、销售，如果不开发，不但没收保证金，还要进行处罚。

　　同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文也不赞同出让大地块的做法，他认为，政府把大面积的土地轻易交给开发商，实际上是把土地升值的巨大空间给了开发商，也把调控的主动权交给了开发商，这在如今房价上涨需要政府调控的背景下，是很矛盾的做法。“竞争不够，寡头垄断已经是目前房价上涨的一大原因，所以今后要慎重出让大规模地块，把大地块拆开卖比较好。”赵卓文指出。