港资大鳄对内地楼市的冷观与热望

　　潜行内地15年，香港四大地产商之一恒隆集团( 0010.HK)少帅陈启宗一直很低调。

　　今年8月中旬参加博鳌房地产论坛并担任演讲嘉宾，是陈启宗首次在内地房地产业界高调亮相。他带着恒隆经历香港经济周期的经验而来，也带着对内地房地产市场的冷静思考而来，更带着对内地市场的热切期许而来。

　　冷观市场：泡沫藏在股价里

　　在陈启宗眼里，开发房地产是赚大钱最好的办法。但他反问道，政府会不会长期地让开发商赚大钱呢？“从某种意义上说，法制是赚大钱最大的障碍，市场越规范越不容易赚钱，这时候赚钱靠胆量、靠灵活；行业规范了，就得拼实力了。今天的英雄不一定是明天的英雄！” 历经香港楼市风雨，让他始终对市场保持一份谨慎和警醒。

　　对近一个时期以来内地地王频出的现象，陈启宗毫不掩饰他的担忧。他说，这是非常危险的现象，香港也曾经有过这样的阶段，所以1995年恒隆就停止在香港买地了。“不要以为政府不出手就没事。今天是全球经济一体化，别的国家发生的事情可能也会波及我们。”

　　他认为，中国的

房地产市场本身没有泡沫，因为所谓泡沫是没有足够需求却因为资金太多把价格推上去了。日本当年的地产泡沫就是这种情形。但中国内地市场不是这样，价格在上升，但确实有实际需求。只不过市场本身没有泡沫不代表这个行业没有问题。“上市公司动辄80倍以上的市盈率，说明一定有泡沫，地产的泡沫就在

股票里。现在高价拿地最踊跃的就是上市公司，

房价下跌或者股价下降，都可能让这些公司死掉！”在他眼里，房价快速上涨和地产股票泡沫是这个行业最大的危机，对无视这两个危机的企业，他讥讽说：“不是天真就是无知！”

　　现身说法：恒隆50年沉浮启示

　　陈启宗反思说，创办50年、一度是香港最大华资企业的恒隆，有足足20年间的发展缓慢期，原因主要是上世纪70年代做了一个错误决定：没有买香港新界的土地。“事实上，香港当时经济周期的特点是曲折向上的，恒隆因为保守错过了机会，而新鸿基、恒基都把握住了这轮行情。”他苦笑着说：“我们虽然没有死掉，但成了没死的当中发展最差的一个。”

　　1991年，他接任公司董事长。1991年～1997年，整个香港没有便宜的土地可买，只能到内地找机会，如今享誉内地的上海恒隆广场和港汇广场就是那时拿到的项目。1997年，香港大熊市来了，恒隆抓紧卖掉两个项目获得20亿元现金。紧接着亚洲金融危机爆发，但当时恒隆已经有50亿元资金在握。接下来，他又走对了几步棋：1999年到2000年，在香港楼市低谷时花几十亿元低价买地，后来香港经济逐步复苏，这些地赚回了两三百亿元，是全香港同行中边际效益最高的；2002年，在上海投资的写字楼和商场都开张了，效益好得像中了头彩一般。

　　这时又有一件必须做对的事摆在面前：赚到手的两三百亿元该放到哪儿呢？

　　2003年，陈启宗带着百亿资金再次进入内地找地，选择在二线城市最好的地段开发地标性建筑，并戏称自己是“到二线城市做傻事”。但他相信这样做不容易被别人打垮。2005年，他在天津找到第一块地建商场，之后在沈阳选择两块地也做商业地产。陈启宗拿地的基本准则是：不看好新城，只愿意进入成熟商圈。

　　目前，恒隆已先后踏足天津、沈阳、济南、无锡、长沙5个内地二线城市。他计划在15年内把400亿元自有资金全部投入内地，大概要投18个项目。他盘算，在不贷款只用自有资金的情况下，按照每年18%～25%的投资回报率计算，每个项目只用4～6年就可以收回投资了。

　　陈启宗相信这第三件事他也做对了。他坦陈：香港的地产市场机会已经很少了，年经济增长率只有5%，而内地大中城市的增长率在11%～12%，机会当然在内地。

　　内地策略：专注商业地产开发

　　恒隆在内地选择专注持有型商业地产开发的策略，陈启宗的理由是：“这个领域的政策风险小一些，懂的人少一些。”他坚决不去碰住宅，最大担忧便在政策风险上，“做住宅开发，目前地价这么高，有可能赶上一次调整就把赚到的钱全吐回去了。而且住宅事关民生问题、关系社会稳定与安全，政府以后要不要让商人在这块赚钱很难说。”此外，住宅开发税率过高也是他回避的原因之一。

　　陈启宗清醒地认识到，港商与内地企业相比产品优势并不明显，最大的优势在资金上。但现在内地上市公司的融资能力都很厉害。如果港商还是盲目自大，不认真了解怎么在内地做生意，即使再过15年，港资开发商在内地也只能做二流企业。这是环境和人性所决定的。

　　他观察认为，中国的房地产正处在战国时代，政策环境是变动的，商业环境也是变动的，在这样的营商环境中，他的原则是“宁左勿右”，就是说，积极进取比谨慎保守更能顺应时势。中国经营报记者：谢红玲

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