香港IPO募资百亿 远洋地产土储翻番

　　北京报道 本报记者 贾海峰

　　经过3年努力,远洋地产终于成功在香港上市。

　　据香港媒体报道,远洋地产将于14日开始公开招股,每股定价6.45~7.7元,发售15.5亿股,集资100~119亿元,每股市盈率在19倍左右。

　　IPO之后,远洋地产有了质的变化:土地储备增加1倍至860万平方米;新增持有商业物业面积近100万平方米。

　　土地储备翻番

　　9月12日,刚刚在香港结束对机构推介活动的远洋地产总裁李明即要飞往新加坡,他的下一站是英国。此次对机构推介获得了包括恒地(0012.HK)主席李兆基、新地(0016.HK)郭氏兄弟、全球最大对冲基金之一Och-ziff、新加坡政府投资机构GIC在内的香港10家知名机构认购,集资18.72亿元,占预期最高集资额的16%。

　　远洋地产此次放入上市公司的资产中有91%来自北京、天津、沈阳等环渤海经济圈。在临上市之前,又将天津项目放入上市公司资产包内。北京业务占远洋地产业务比重为51%,天津排第三,占19%。天津项目主要包括天津远洋新天地和天津远洋新干线,合计土地面积60万平方米左右,其中天津远洋新天地已经进入发售期。

　　2006年初,远洋地产土地储备约400万平方米;2006年底,远洋地产总裁李明表示公司土地储备达到500万平方米;2007年9月,远洋地产公布的初步招股文件中表明,公司土地储备已经超过860万平方米。

　　中银证券研究报告中指出,远洋地产今、明两年竣工建筑面积将达到73.1万平方米和91.9万平方米,增长率分别为62%和26%,而纯利润则会分别上升152%和44%。今年远洋地产预计实现利润14.4亿元,明年这一数据将达到20.73亿元。

　　"上市意味着公司的蜕变,"北京复地公司有关人士表示,企业上市可以使资产翻倍增长。

　　中投证券一位分析师指出,远洋地产购地资金主要来自股权融资,2006年底引进5家战略投资者和数家中小投资机构为远洋地产集资近20亿元。随后,远洋地产充分利用了这笔上市前融资大肆购买土地,由于购买时间比较短,这次公布的860万平方米土地储备中还有100多万平方米没取得土地证件。

　　此外,远洋地产在2006年低调收购了北京中央

别墅区的"东隆别墅"项目,该项目占地2000亩,远洋地产仅在其前期收购土地及平整工作中就投入12亿元以上。

　　中银证券的报告指出,远洋地产此次上市最多可募集资金119亿元。如何将充裕的资金尽快利用起来,维持每年业绩增长,是远洋地产当前面临的主要问题。

　　从记者初步获悉的招股说明书内容来看,2006年度远洋地产盈利为5.704亿元,升52.4%。如果计入物业重估在内,207年度盈利为16.33亿元;如果不计物业重估,盈利为14.53亿元。

　　远洋地产自2000年开始就保持高速业务增长。每年开发楼盘面积达300-350万平米,竣工面积达到100-130万平米,销售额达到60-70亿元。截至2007年1月份,远洋地产每年各项业务指标增长率在50%以上,而且未来3-5年内仍将保持这一增长速度。

　　而远洋地产在2006年先后增持了北京凯晨广场、远洋大厦、光华国际等项目,总建筑面积超过100万平方米,每年可贡献租金收入近2亿元。

　　中远、中化幕后支持

　　今年6月,李明接受本报记者采访时表示,中远和中化两大集团在2002年时制定了远洋地产三步走的发展战略:第一步从2002年2007年,利用五年时间完成公司基本结构建立,形成一个股权两元化的公司;第二步是再利用五年时间,将远洋地产股份由两家变为多家,成为一家中外合资的

房地产开发企业,业务要专注北京;第三步是股权多元化时代,即进一步扩大中远地产股权多元化程度,完善公司治理结构,将其塑造成上市公司治理结构的地产公司。

　　2004年,远洋地产变为内外资控股比例为49%∶51%的外资控股公司。

　　2006年底,远洋地产开始了增资扩股动作。先后引入渣打银行、美林集团、摩根士坦利、瑞士信贷、香港金融社等5家策略投资者,引入约1.7亿美元资金。

　　随后,由中远国际、WonderlandCapitalInc和中化集团持有的中远地产股权,被分别转换至新控股公司Newco,未来的Newco将持有中远地产100%股权。而通过系列股权出让,原大股东中远国际持有中远地产的股份由44%降低到30.8%,中化集团持股也由44%降低到了30.8%。

　　此次公开发股以后,中远集团所占远洋地产股份由30.8%降低到20.4%。第二大股东中化集团持有股份由30.8%降低到14.2%。摩根士坦利、美林、渣打等战略投资者持股由40%左右降低到25.5%。

　　通过连续出让远洋地产股权,中远集团获得套现资金约150亿元;中化集团获得套现资金近200亿元。而摩根士坦利等国际投行已经从远洋地产上市中获得收益超过93亿元。

　　远洋地产的两大股东中远集团与中化集团也第一次打破"持股平衡"。中远集团以持股20.4%比例股份绝对控股远洋地产,而通过降低国有股股份比例,远洋地产保持独立经营的想法得以实现。

　　今年7月,中化集团出面帮远洋地产向

商务部申请股份变更外资工作,并获得商务部批准。而远洋地产一直与中化集团旗下方兴地产(0817.HK)合作甚密。

　　上述知情人士说,从中化集团和中远集团的持股比例变化上来看,中化集团意欲退出远洋地产控股股东地位。而从中远集团和中化集团的5年合作结果来看,双方各自收获了一个房地产上市公司,为这两家公司将房地产业务整体上市打下了基础。