曹广山：临空经济是增长新发动机

　　马可佳

　　有分析认为，临空经济将是北京继金融服务业、高新技术产业、中央商务区(CBD)之后的经济增长新引擎。MAX的成功就恰恰验证了这一观点。2007年8月28日，位于首都机场附近的MAX空港企业园开盘当天，开发商先行推出的二期企业独栋部分认购率达到了80%。对此，开发商空港天瑞置业投资有限公司董事长曹广山认为：“随着北京城市总体规划等的出台，使得‘临空经济’作为今后北京重点发展区域之一，成为社会各界关注的焦点。”

　　《第一财经日报》：北京企业选址的热点区域一般集中在CBD、中关村、金融街三大传统商圈。但现在出现了另一种现象：机场附近的MAX空港企业园一出世就受到关注，这说明了什么？

　　曹广山：机场协会将国际级机场喻为“国家和地区经济增长的发动机”。在国际上有很多案例可循，如荷兰的阿姆斯特丹航空城、美国奥兰多航空城等，均设立在机场周边，已成为当地重要的新兴产业带。单一的商务中心实际并不能满足北京这样国际化大都市的需求，而且仅仅靠三大传统商务区是不足以承载所有城市商务功能的。临空经济区域就是一个很好的例子，在规划之初就重视到了商务、商业、居住的平衡，既有大型住宅区和传统的高端别墅集群，又有MAX空港企业园这样的商务中心，充分吸引临空产业关联型密集型企业入园，为完善产业链加速形成产业集群奠定基础。在此基础上，功能完善的城市次中心的出现，使整个北京临空经济带的商务结构更加合理，从而使城市结构更加合理。

　　《第一财经日报》： MAX空港企业园与天竺空港工业区之间的关系？

　　曹广山：北京天竺空港工业区1994年经北京市人民政府批准成立，吸引了世界18个国家和地区的500多家企业入区发展，投资总额360亿美元，年产出达到510亿元，并形成了电子信息、仓储物流、生物医药等一批优势产业。2000年3月，其下属企业北京空港科技园区股份有限公司(600463.SH)成立，是北京目前唯一一家园区类上市公司，注册资本14000万元。2005年1月，积累了大量土地投资经验的北京空港科技园区股份公司与北京天瑞金投资有限公司(有过多起成功地产投资开发经验的公司)——共同组建北京空港天瑞置业投资有限公司。所以，从1994年算起，天竺空港拥有了13年的土地投资开发经验；而工业地产，则是空港天瑞的专长。

　　《第一财经日报》：工业地产与商业地产差别在哪里？

　　曹广山：工业地产是住宅、商服和综合类用地以外的第四种性质用地，具体指工业类使用性质的土地及其土地上建筑物和附属物，工业类土地上建筑物通常包括工业厂房、物流仓库和工业研发楼宇等。简单而言，就是工业性质的房地产。工业房地产土地的批租年限为50年。工业地产从运营的规律来说，有租期相对较长、回报相对稳定、生产型厂房租赁有长期性等特征。回报率在7%～12%，这样的高回报率是工业地产颇受瞩目的一个原因，而且工业地产转为商业用地较为容易，这可能是工业地产十分吸引人的部分。

　　《第一财经日报》：MAX开盘后的销售情况出人预料，除了工业地产的高回报率以外，还有其他因素吗？

　　曹广山：说到投资MAX空港企业园，可谓是占据天时、地利、人和。经过短短三个月的内部认购，空港天瑞置业突出的企业独栋，首期推出的28栋被认购22栋，吸引了17家客户，是一个很好的开门红。说到天时，“十一五”临空经济区成为北京六大高端经济区之一。随着新建的酒店越来越多，临空经济区将成为北京继CBD、金融街之后的又一大具有特色的商务功能区。在这种背景下，空港股份引领园区开发潮流，推出了MAX空港企业园项目，随着MAX空港企业园项目取得的巨大成功，也必将起到很好的标杆作用。从而促进整个临空商务区的形成。说到地利，空港企业园南接新国展，东望首都机场，区位优势非常优越。MAX空港企业园项目距首都机场仅一公里，与新国展比肩而立，同时拥有“临空经济”、“会展经济”双引擎。拥有4条高速路、2条城市快速路、2条轻轨，交通优势得天独厚。与北京乃至中国最大的别墅区——温榆河别墅区为邻，吸纳对中国最具影响力的阶层。说到人和，顺义区委、区政府、管委会、开发公司及所属企业对我们一贯的大力支持和我们天瑞置业专业的运作团队。

　　《第一财经日报》：“临空经济”吸引哪种企业类型？

　　曹广山：顺义已有200家投资额超过千万元的企业落户，已有包括松下、索尼、JVC、SMC、爱立信、空客、南方航空、宝洁等

世界500强在内的20多个国家和地区的300余家企业相继入驻，行业遍布电子通讯、仓储保税、现代制造、生物制药、光机电一体化、物流配送以及航空服务等聚集互补产业。MAX目前签约的企业包括了通信、商贸、物流、服装、科技等多个行业。

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