房企上市争跑

　　本报记者 姜洪桥 北京报道

　　“今后，很多意见领袖会从房地产界消失”，虎杰投资顾问首席分析师张寅戏称房地产界越来越安静，因为有许多喜欢发表意见的人能不能生存下去都是一个问题，而有实力的都埋头于在资本市场上扩张或者尽快上市。

　　从2006年以来，“速度”成了房地产企业的关键词。能否跑赢进入股市将在很大程度上决定未来的命运。在最近的日程表上，至少有4家内地房地产企业计划在香港股市招股。更远一点的至少有10家房企准备在2至3年内完成上市。

　　股市速度事实上也在某种程度上成为鉴别

房地产企业地位的一个标志，这绝非巧合。细心观察可以发现，最近刚刚上市或者正在准备上市的房地产企业多半是区域性甚至某个重点城市的代表性企业。他们正在形成房地产企业的第三集团军。与之相比，两轮上市的房企则已经分别形成全国性的“百亿军团”和跨区域的徘徊在40亿至50亿规模的第二集团。

　　跑赢股市

　　和排队抢购房子的消费者一样，等候进入股市的房企队伍正在不断拉长。在2007年房地产上市公司成绩斐然的半年度报告相继出台之际，更多的追随者已经领到了股市的入场券。

　　排队轮候的名单相当长，按照时间顺序罗列一下，迫在眉睫的至少有方兴地产、远洋地产、奥园集团、SOHO中国。稍远一些的，可以预期在半年至一年之内爆料的有泰达集团、万达集团、广州方圆、广州恒大、鹏润地产、河南建业、重庆龙湖等等。

　　中化集团旗下内地房地产企业方兴地产已在香港招股，认购情况不错，散户超额认购倍数已近10倍。此次募集资金最多可达33.16亿港元。方兴之后，最快的可能是中远国际(0517.HK)旗下远洋房地产。据称，远洋房地产已向联交所提交上市申请，计划第三季度招股上市，集资40亿-50亿港元。此外，奥园集团也计划9月在港公开招股，募集约31.2亿港元。而上市日程不断拖延的SOHO中国已基本通过港交所聆讯，只是因部分与土地相关的文件须作进一步补充而尚未确定上市日期。

　　与已经上市的企业相比，排队等待上市的房企有一些共同点。他们基本分为两类，一类是区域性重点企业，比如龙湖和河南建业，位居重庆和河南房地产企业的排头兵。第二类是具备某种差异化特色的企业。比如万达算是内地企业专注于

商业地产的少数，尽管其收入来源还有很大部分来自住宅。还有泰达集团有开发区背景，鹏润地产在其原有的快速销售特点基础上开拓新式的商业地产。预期未来2年内上市的中坤地产则更有趣，它可能率先将旅游项目上市。

　　如果资本市场大环境不变，这两类正在排队上市的企业将有很多成功挤入热闹的股市，与目前已经埋头于在资本市场增发扩张的企业相比，形成房地产企业的第三集团。第一集团是以万科为代表的 “百亿军团”。万科、中海、保利、富力等企业均列入这一行列。这四家企业基本形成全国性开发规模，项目众多，规模庞大。惟一有所不同的是富力。富力目前还在北京、广州、天津等几个重点区域堡垒式发展，单个项目获利较高。不过，其全国化拓展也在逐步开展之中。排在“百亿军团”之后的是以金地为代表的跨区域发展企业。其销售规模在40亿至50亿。他们的地位岌岌可危，因为后起的区域性企业正在沿着跨区域发展的道路奋起直追。

　　强者恒强

　　和时间赛跑的实质是和生命赛跑。

　　已经成功上市企业不断增发、扩张、再增发、再扩张的运动轨迹给所有房地产企业带来的暗示只有一个，不能加入这个游戏恐怕只能撤退。正钧策略企业管理咨询公司副总裁郝炬表示，排队上市迫于竞争的压力和争取市场机会。张寅认为，这也许是排队上市的最后一轮。如果不能赶上末班车，开发类企业很难继续生存下去。

　　在“地王”不断的年代，生存和发展的根基是土地。“百亿军团”的最大得利之处是规模越大、土地储备越多就越有可能在股市上再次融资，然后再度扩张储备土地，形成良性循环。某个股市增发大户老板曾经公开表示，“现在到处抢地，我们也会量力而行”，言语中充满自信和自豪。强者恒强的道理让“百亿军团”企业加速度发展，与后来者差距越来越大。

　　而碧桂园的案例显示，如果能够上市，从点状发展企业迅速走向全国跻身强者行列是很有可能的。一直盘踞在深圳的碧桂园今年香港上市之后，已经开始在全国范围内囤积土地，上半年碧桂园实现营业收入超过60亿。碧桂园上市无疑成为一个区域性企业如何继续发展并向全国扩张的榜样。

　　当然，上市未必完全以规模论，市场有没有其他空间？据悉，国内房地产行业金融手段有可能在明年有新的突破。目前正在考虑中的除了研究很久的房贷

证券化之外，还有土地REITs和深交所可能实现首个商业地产REITs上市。但张寅称，房贷证券化与房地产企业没有太大关联，而土地REITs概念的获益者恐怕仍旧是那些土地储备丰厚的已上市企业。惟有商业地产REITs可能对发展商业地产的企业有所帮助，但目前进展并不明朗。

　　据记者了解，万达集团董事长王健林不久前刚刚在北京宣布要在国内上市，宣布上市计划的同时王健林还表示不会将总部迁到北京，仍旧留在大连。万达集团上市是否会与商业地产REITs有关？留在大连又是否是为了获得政府的全力支持？这些疑问也许很快就会有答案。

　　郝炬对于差异化融资路径同样不乐观。他认为，尽管新近排队上市的企业具备一些差异化特点，但是他们主要比拼的还是传统业务。与传统产业结合做地产或者发展持有性物业可能会成为未来的发展方向，但眼下还是要比传统业务。

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　　来源：经济观察报网