分化扩张重装上阵：房地产战国时代三大主题

　　本报记者 周涛 深圳报道

　　目前房地产上市公司的2007年半年报已悉数公布。今年上半年是房地产行业高速发展与群雄并起之时，随着房地产行业蓬勃，房地产上市公司进入了一个典型的战国时代。在群雄割据中，规模与业绩的分化、整体性的扩张以及资金、背景雄厚的新晋入者重装上阵成为这一阶段的三大主题。

　　规模与业绩的分化

　　对于房地产行业而言，无论是行业景气或式微都将为行业的分化提供条件。自2005年房地产行业进入一个井喷式的繁荣以来，全行业房地产上市公司业绩均大幅增长，但是行业繁荣亦引领房地产业进入了一个强者恒强的时段，而即便在一些老牌绩优的房地产上市公司中，销售与利润规模亦已出现重大分化。

　　万科A (000002)、保利地产(600048)、中国海外(0688.HK，即中海地产)、富力地产(2777.HK)四家已经确定在2007年全年实现过百亿销售的公司，这四家“百亿军团”成为本轮规模扩张的代表。

　　增长成为万科的主题。今年上半年，万科的营业收入、净利润分别达到约111亿、16.68亿，分别较上年同期增长66.37%、31.28%。同时，万科的物业销售面积达到231万平方米，较上年同期增长89%。

　　值得关注的是，2006年万科的销售规模突破200亿，今年则可能突破400亿。上半年，万科的销售额已达到174.7亿，为万全年突破400亿奠定了良好的基础。在销售规模方面，万科独立潮头。

　　上市仅一年的保利地产的增幅亦令业界瞩目。今年上半年，保利地产完成销售面积94.28万平方米，销售额79.53亿，较去年同期分别增长102%、167%。

　　而另外两家在香港上市，中国海外(0688.HK，即中海地产)、富力地产(2777.HK)一向以超强的盈利能力名闻业内，其业绩增长，尤其是利润增长相当醒目。中国海外上半年实现内地房地产销售达到84亿港元，同比增长30%，销售面积增长21%，达到92.5万平方米，当期实现净利润13.7亿港元，净利润增长幅度达到60%。富力地产 (2777.HK)销售额达到31.97亿元，较去年同期的人民币12.70亿元上升152%，净利润增长158%至人民币6.68亿元。

　　房地产市场蓬勃，房地产企业“百亿军团”不止上述四家，而“百亿军团”与众多其他房地产公司在销售与利润规模方面出现了显著的分化。与“百亿军团”相比，不仅其销售规模在年内难以突破百亿，其上半年净利润亦远在5亿以下。

　　以老牌绩优房地产上市公司招商地产(000024)、金地集团(600383)为例。尽管今年上半年，招商地产房地产销售收入、总体净利润分别实现了400%、262%的增长，但其销售、净利润规模相较“百亿军团”差距甚大，今年上半年招商地产销售额亦只有约10亿，当期净利润增长262%，约4.36亿。金地集团的业绩亦取得大幅增长，今年上半年金地房地产销售面积、销售额分别达到54万平方米、47亿，分别增长43%、85%，但当期净利润仅约2.4亿。

　　随着房地产行业高涨趋势不减，即便对于老牌绩优秀房地产公司而言，分化仍将进一步深入。另一方面，在分化的同时，房地产全行业的普遍增长仍是行业主要特征。这种增长依然来自于房地产市场供不应求的局面，供不应求的局面导致两个结果，一是高速增长的物业开发面积，销售实现非常轻松；二是物业的单价在普遍上涨。不断上涨的房价为强者恒强创造了条件，以万科为例，其物业销售面积增长89%，而同期销售收入的增长则达到136%。

　　普遍性扩张

　　房地产行业整体繁荣，无论规模大小的上市公司，借着资本市场走牛带来的融资便利，开始了普遍性扩张阶段。扩张表现在两个方面，一是拿地，即储备房地产项目的扩张；二是相当一部分房地产企业开始大力扩张自有物业。

　　对于房地产开发企业而言，土地储备是未来持续发展的关键资源，在这一方面，今年上半年几乎所有企业都表现得相当进取。一批主流房地产企业目前储备的房地产开发项目足够未来3-5年，以至更长时间的开发。

　　“圈地”成为2007年上半年房地产上市公司最主要的动作。万科的“圈地”计划最为宏大，2007年万科计划新增项目资源达到1000万平方米，今年上半年万科新增规划建筑面积已达到521万平方米。目前万科总体拥有规划建筑面积2157万平方米，按万科权益计算达到1818万平方米。

　　而富力地产目前拥有的土地储备几乎首屈一指，至2007年6月30日，富力所拥有的土地储备达约3100万平方米，其中今年上半年在上海、昆山、天津、海南及沈阳合共购入七幅土地，总建筑面积约274万平方米。

　　在土地储备方面，众多企业相当进取。中海地产今年上半年新增建筑面积亦达到291万平方米，其项目总体储备面积已达到1766万平方米。保利地产新获得规划建筑面积约82万平方米，至上半年保利地产拥有项目储备面积达842万平方米。一向保守的招商地产今年上半年的土地储备亦已达到168万平方米，是往年的数倍。

　　而值得警惕的是，当前房价处于高位，而且招拍挂已成为主流拿地形式，众多房地产企业拿地的价格亦不菲。过高的土地成本给当前“圈地”甚多的房地产企业亦可能带来诸多压力。

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　　房地产公司在“圈地”方面相当进取，而后续开发需要更多的资金，而今年房地产上市公司的融资，尤其是证券市场融资数量与规模剧增。

　　万科创下了房地产企业增发融资的纪录，今年9月初万科通过增发募集资金约100亿。保利地产紧随其后，今年8月初保利地产完成增发募集资金约70亿。招商地产通过定向增发融资23亿，并顺利完成了15.1亿可转债的转股。

　　房地产企业几乎成为今年上半年的领涨板块，牛市亦为房地产企业股权融资创造了条件。而由于近几年房地产行业利润丰厚，资金实力不断增强的房地产企业开始了另外的扩张路径：扩张写字楼、高档商务酒店等持有性物业。由于持有物业要耗占大量资金，众多房地产上市公司大规模沉淀持有性商业物业成为一个新的趋势。

　　除了招商地产、华侨城、金融街(000402)等一直在不断加强持有物业规模之外，众多实力不俗的房地产企业也加入了大规模持有物业的行列。富力地产的持有物业力度相当之大，富力在广州、北京在建的就有3家五星级酒店，在建酒店的建筑面积总计约27万平方米，广州北京两个富力中心总建面超过22万平方米，北京富力购物中心超过17万平方米，规划建设天津富力城等超过40万平方米的商业物业。

　　中海地产在香港和内地持有商业物业6.3万平方米，中海还计划在未来4-5年，持有商业物业的盈利将达到20%。保利地产在建商业地产项目总建筑面积近百万平方米，计划在2010年以后，持有物业的租金收入超过每年10亿。

　　大量房地产企业开始扩张持有物业的规模，一是因为在人民币升值的大背景之下，物业大幅升值的可预期，另外2007年新的会计制度将体现物业重估增值收益。而另一方面，以万科为代表的房地产企业则坚持专注于住宅开发，而持有物业的发展，则为房地产企业选择不同路径、发展模式提供了现实基础。

　　新晋者重装上阵

　　尽管房地产上市公司成为今年牛市领涨板块，但是从股价表现来看，更“牛”的是众多新晋身为房地产上市公司的企业，他们拥有强大的资金或者大股东背景，他们或拥有大集团房地产业务整体上市、资产注入的题材，这些企业开始被市场认为是未来可能打破房地产格局的生力军。

　　在这批重装上阵的新晋者中，一类是在过去一两年已经开始变身为房地产企业，并在今年的资产注入中获得了重大突破，中粮地产(000031)、深南光(000043)是其中的代表。

　　今年4月，依托中粮集团的优势，中粮地产获得天津滨海新区20公顷土地的一级开发权。8月底，中粮地产通过配股募集资金约13.5亿。深南光因为背靠大股东深圳中航集团，8月底，深南光通过定向增发获得大股东注入的房地产项目、酒店、物业公司不同比例的股权。这类企业还包括天鸿宝业 (600376)增发收购首开集团房地产业务。

　　而另外一类重装上阵的房地产上市公司在今年上半年才完成 “变身”。创造连续42天涨停纪录的ST金泰(600385)就是这类代表。今年7月9日，ST金泰发布定向增发80亿股的方案，控股股东新恒基集团以其价值221亿的资产认购70亿股，这家以往主业为医药、化工、客运等众多业务的公司变身为以房地产为主业。而另外华远地产亦在今年上半年借壳SST幸福(600743)上市。

　　无论是老地产公司的资产注入、整体上市，还是新晋变身而来的地产上市公司，这两类企业几乎成为当前市场追逐的明星股。但是直到目前，市场还没有看到其房地产业务非常优异的表现。无论对于投资者还是上市公司经营者本身，故事可能很好听，而更值得关注的是这些公司后续的业绩与表现。

　　来源：经济观察报网