上市地产企业的再融资阴谋

　　本报记者 周亚玲 北京报道

　　上市的地产公司正在形成一个增发循环。增发、配股、发债-拿地-房价上涨，利润增加业绩好-股价升-再增发、再配股、再发债-再拿地-股价再升。今年以来不断进行再融资的开发商的确是一群最聪明的经营者。在房价不断上涨的预期下，他们获得了多头的利润，强者恒强的道理再次得以验证。如果房市回调的寒冬到来，这些脂肪最厚的大熊就能活下来。那些被淘汰的小开发商，捂了几年盘，拿着几个亿无事可作，顶多有些无聊。而大部分持地产股的普通投资者更多寄于自己在击鼓传花的游戏里不是最后鼓点停止时的倒霉鬼。

　　外资公司职员张军(化名)最近卖掉了万科的股票，套现300万。张军只买地产股，而且只买万科的股票。在香港工作过的他认为：“台湾、香港的房子都8万一平米了，我就愣不相信北京、上海这样的大城市，

房价就上不去。炒楼的资金量太大了，买地产股肯定也很赚的。”从2005年开始，张陆续投入40万买进万科的股票。而像张这样的人，在记者调查的朋友圈子里，并非少数。“不为什么，房价涨得那么厉害，我没有理由不买地产股来对冲。”另一投资者李黎告诉记者，“房价一涨，今年又等于白干了。”“买不起房,我还不能买些房地产股吗?”高房价强烈刺激下出现的这类思维似乎可以给地产股前一些时日的大涨提供某种另类的解读。

　　而在卖家的一方，大部分的地产上市公司都在卖力地增发、配股、发债。今年包括万科A在内的11家上市公司实施了公开增发。

　　当然，最出名的是增发上了瘾的万科。100亿的数量，等于中粮集团目前在北京最繁华的地段收购三个大型商业综合体项目的总投资。这样的扩张速度真可谓迅猛。在去年的12月26日，万科刚通过定向增发募集资金42亿元。增发之后更是如虎添翼。今年的7月，经过117轮争夺，南京江宁一幅面积约400亩的地块以17.85亿元的代价被万科控股子公司与另一家不知名的地产公司联合收入囊中。这一价格高出底价约12.03亿元，并创下3278元/平方米的楼面地价纪录，较底价翻了三番。就在江宁拍地的10多天前，万科拍下了东莞的地王。

　　对万科的增发价格，大部分媒体都以“圈钱”作了报道的标题。接受本报采访的所有分析人士都认为万科的市盈率偏高。

　　而就整体的地产行业平均收益率而言，亚信金融的执行董事洪曦认为：“现在的股票价值肯定是脱离基本面了。地产股肯定有很大的泡沫。现在一年期存款的基准利率是3.6%,那就是说100元的资本放到市场上，市盈率约是28。而股票是风险系数很大的投资品种,那市盈率应该低于28，就算考虑动态市盈率,考虑一些成长性。但也不至于到50、60。中报一出来,就有报告说，地产行业上市公司资本溢价带来的公司利润平均增长高达27%。”

　　很多券商的分析都会谈到“要看到未来的东西，中国的城市化，看到楼市的供需关系”等，但正如洪曦先生所言：“只要一个链条出了问题，譬如楼市回调了。那27%很快就不见了。”

　　更何况，万科总市值超越美国PulteHomes、D.R.Hor-ton、Lennar、Centex等四大房地产公司折合为人民币的总市值之和的报道也比比皆是，这样解读也未必偏颇。

　　贝塔策略工作室合伙人杜丽虹很肯定地认为：“地产股市盈率高绝对是高。”持有同样态度的还有安邦的金融分析师张巍柏和徐斌。张巍柏说道：“50、60倍的市盈率下，那就是击鼓传花的游戏了。”

　　但购买地产股的人难道真的就利令智昏了吗？“可以从实物价格上升、本币升值等价值重估中获取极大收益”这成为人们购买地产股的充足理由。而最近在昆明，几年前100元购买的玉镯子，就有人能以3000元的价格收购，收购者还很坦诚地告诉了玉镯的主人，他转手就能卖6000元。而这类来自缅甸的玉石大涨的原因就是缅甸政府禁止出口玉石矿料。但从2001年就开始的禁令，为何在今日的氛围下酝酿出如今的高价，就不得而知。“凡是土里出来的东西，都在涨价。”一位股票投资者告诉记者。不能低估投资者朴实的理解力。但显然最大的赢家还是上市公司。

　　增发、发债这类融资成本很低的手段在行业出现剧烈变动的时期，对于上市的地产公司而言，无疑就是最安全的融资手段。银行贷款，显然利率高了。那有什么比从股民口袋里拿钱更安全的方法呢？

　　再融资还可以提高利润增长率。曾有万科总经理郁亮在某休息交流场合上说出 “不增发，2009年只有个位数增长”的传言。有行业分析师这样告诉记者：“在目前土地价格一路走高的情况下，

开发商的边际收益率会有所下降，如果不增发仅依靠自身资本积累，利润的增长会放慢。增发一定额度后，新资金带来的开发规模将远大于增发前的开发规模，利润的增长会有显著提高。对于擅长资本运作的企业，这点就更明显。”

　　简单地看，增发、配股对地产商而言，近乎百利无一害。“当这些股市、楼市的恶性泡沫消退的时候，多头利好的开发商是最大的收益者。大牛市里，他们增发、配股拿很多地，拿那么多现金，回避了风险，负债率也下降了。资本雄厚也容易扛过萧条期。一过了这坎，就大肆地兼并、收购。有远见的企业家早就会有这样的布局。”徐斌的描绘中，那盛宴之后的寂寞和凄楚，该是谁来体味呢，大家都能明白。

　　“一般的地产公司心态是有些矛盾的。地价高，拿地就担心。不拿地就害怕将来更加没有竞争优势。”安邦行业分析师苏晶如是说。一位业内人士感慨地说：“大公司都瞄准了上海、北京，小公司都跑到二、三线城市。二、三线城市的就跑到县城，甚至农村。另一方面那么多的上市公司都在重组专营房地产。这些年没了

资本市场真是没法玩了。”

　　五合智库总经理邹毅则认为：“土地的拍卖价格越来越高，资本游戏越玩越大。大家对资金的需求量越来越大，上市公司只有尽最大努力获得资本。另一方面普通人要参与到房价上涨带来的丰厚利润的分享中，最直接的办法就是买地产股了。”而张军正是有如此的想法的千万股民中的一员。但地产股究竟是落袋为安，还是接着抬轿，大家都面临这样的选择。

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　　来源：经济观察报网