北京将加强中小地块供应 保证中小企业生存空间

　　摘要：日前，北京市土地储备中心常务副主任王兵表示，北京将加大中小地块供应力度，保证中小开发企业生存空间。目前北京房地产市场供需结构不平衡，房价定价上存在开发商垄断的现象。北京国土部门此举，有利于打破一些大型房地产企业垄断房价的格局。

　　日前，北京市土地储备中心常务副主任王兵在“北京市土地储备中心保障供应优化服务座谈会”上表示，北京将加大中小地块供应力度，保证中小开发企业生存空间。

　　在座谈会上，一些企业建议土地整理储备中心在保证“两限普通商品房”供应的前提下，对商品房土地的供应多采用拍卖或挂牌的出让方式，增加对存量土地的收购与处理，加大土地供应。

　　对此，王兵表示，北京市将加大中小地块的供应，保证中小开发企业生存空间，并加强土地一级开发项目信息披露，加快供地速度。

　　北京近期的居住用地放量主要集中在两限房用地，而目前已经确定的5块地的开发商，均为住总、万科等房地产大鳄，出手的中小房地产企业大多铩羽而归，这引起中小房地产企业对土地供应的紧张。

　　此外，针对房地产企业“量化评标指标，对评标综合评分予以公告”的建议，王兵表示，土地整理储备中心将从9月份开始，向评标得分前5名的投标企业公布其评标得分。

　　中国指数研究院土地总监蒋云峰表示，目前北京房地产市场供需结构不平衡，房价定价上存在开发商垄断的现象。北京国土部门此举，有利于打破一些大型房地产企业垄断房价的格局。

　　银联信分析：

　　金融机会分析

　　为加快土地供应速度，北京市土地储备中心已经形成了一致意见，在今年下半年的供地动作中，对于一些比较大的地块，会采取分拆的做法，将其分拆成面积比较小的地块。此举将有利于稳定北京房价。

　　同时，加快住宅用地供应成为下半年北京土地市场的主调。今后北京市将简化土地出让程序，鼓励更多企业参与到土地一级开发市场中来。

　　中小房企是市场的有益参与者，尤其是在房价处于垄断竞争的格局之下，让这些中小房企参与快速开发的中低价位和中小户型的住宅开发，可以扩大北京房地产市场供应量，有效缓解供不应求的局面。

　　金融风险分析

　　1、土地供应能力不足，开发商成本过高

　　据北京市统计局资料，今年年初以来，北京市商品房施工面积稳步小幅增长，截至6月底，达到8390.1万平方米，比去年同期增长3.1%。其中，本年新开工面积970.8万平方米，下降25.8%，降幅比一季度缩小6.4个百分点。在商品房中，住宅施工面积和新开工面积继续呈下降趋势，分别为4712.6万平方米和627.2万平方米，比去年同期分别下降6.6%和21.9%。

　　银联信认为“8.31”之前及期间集中过关的土地已经消化怠尽，实行招排挂制度以后，北京市土地供应能力不足，是土地价格和房价双双上升的主要原因。

　　由于“僧多粥少”，北京市所出让的地块价格也一路攀升。连以前不被看好的经济适用房和限价房用地每次出让也都能吸引众多大型房企参与。在前不久出让的北京市第二批限价地之一的丰台区东铁匠营宋庄路38号住宅、商业项目用地，北京万科报价高出底价68%。

　　北京拿地成本过高，一些中小房产开发商从去年就开始向二三线城市突围，但是由于二三线城市比较成熟的项目都被大开发企业拿走，所能并购的二三线城市房企都是典型的公司治理结构不全的企业，即使拿下也有很大后遗症。

　　2、开发企业买地囤地形成价格垄断

　　今年上半年由于限价地大量供应造成了平均地价下降，但实际上北京地价仍在快速上升中。地价快速上升更是导致许多开发企业买地囤地，从几家上市房地产公司发布的中报来看，土地增值税预提比例已经从去年的1%上升到了今年的3-4%。

　　地价的一路上涨更给了开发商借口。而实际情况是，由于上半年北京开盘楼盘较少，在售楼盘销售十分火爆，在此情况下，一些开发商便形成了价格联盟。

　　银行信贷提示

　　增加中小地块供应量可以减少分期开发项目比例，加快土地供应到形成住宅的速度。但是若要真正使土地手段起到稳定房价的作用，还必须有银行、建委等部门的配合。

　　从银行的角度来说，银行业机构应紧密追踪国家对房地产市场的调整政策，审慎发放房地产开发贷款和个人住房贷款。严禁向“四证”不齐全和自有资金不足35%的项目发放任何形式的贷款，严禁以流动资金科目发放房地产开发贷款，严禁向主体结构未封顶和乡产权项目发放个人住房贷款，严禁违反首付款比例规定发放个人住房贷款。

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