垄断交易重心转化开发商心态分化 楼市暗生三变

　　“房价上涨得这么疯狂，还能老这么涨吗？”“明年两限房出来后，会对房价有一定抑制作用。”“我认为房价的拐点会出现在2008年之后，房价应该回归理性。”如今社会上最热的话题恐怕就是楼价。处在高位，房价是涨是跌现在确实还很难说，但目前市场和开发商方面正在发生着巨大的变化，看到这些变化，应该会对购房人判断房价走势提供些参考。

　　现场

　　房展会“大腕”缺席

　　今天上午，一年一度的北京秋季房展会在国贸开展。记者在现场看到，本次展会共有30多个项目参展，其中一半为本地项目，但基本不见万科、富力、合生等知名企业的身影，还有一半项目为外地房源。此外，我爱我家、链家等二手房公司也占了相当多的展位，可以说此次房展是北京一手房、二手房和外地房源“三分天下”，一改过去北京一手房“一统天下”的局面。房展会是楼市的晴雨表，这些细节的变化透露出，京城楼市在表面仍然热闹、风光的同时，背后已是暗流涌动。

　　变化

　　楼市垄断正在形成

　　今年以来，从北京拿地的结果到全国“地王”不断被刷新的纪录不难看出，大部分地块都被财大气粗的上市公司拿走。据悉，北京一年的房屋销售面积也就在2000万平方米左右，这使得中小开发商几乎没有任何机会。

　　《楼市》传媒总裁蔡鸿岩认为，地产上市公司正在通过拿地、上市融资、再拿地的快速通道，远远把中小开发商甩在后边，然后垄断整个市场。其实早在今年4月，素有“地产思想家”之称的冯仑就指出:像国外市场一样，几年内，中国房地产由全国的几千家，变为100家左右。

　　地产巨头储地情况(来源:地产公司中报)地产商　储备土地面积

　　万科　2157万平方米

　　富力　2092万平方米

　　碧桂园　5400万平方米(新增3500万平方米)

　　变化

　　一二手房交易量差缩小

　　尽管许多人都在嚷:房地产的需求太大，供应太小，应该增加供应。有业内人士指出，面对城市投资性住房需求占到甚至超过整体需求30%以上比例的市场中，说“供应量不足”是否合理不谈，对于一个城市，土地有限，新增供应量是不可能持续增加的。目前，北京一手房的供应量和交易量都在趋于平缓，而二手房供应量正在不断增加。据我爱我家副总胡景晖介绍，去年一手房成交14万套，二手房成交75000套；根据今年的交易量统计，一手房市场成交量应该还在14万套左右，而二手房会增加到12万套。按照这样的发展态势，2010年之后，二手房将会成为楼市的主要供应量。因此，政府与其增加一手房供应量，不如激活巨大的存量房市场。据了解，目前北京的存量房近500万套。

　　变化

　　楼盘不再普“捂”

　　“别以为

房价一直涨，开发商都会敲锣打鼓地高兴。现在许多开发商心里也虚着呢。”一位开发商这样对记者说。目前房价虽然普涨，但并不是都卖得好，不同定位、不同产品，真实销售情况差别相当大。“那些定位不准；价格与品质合不上牙；

户型不合理；人家涨价，他也跟着涨的，现在根本卖不出去。”不少开发商都认为，手里的房子会在2008年奥运会之前出手，因此“捂盘”顶多再捂到明年初。　本报记者李海霞