3万平米以下新盘须一次预售

　　早报记者 刘秀浩

　　一期楼盘分数批开盘预售，每批房源只有几十套，一开盘就摆出“房源有限、要买请早”的姿态……目前这类在上海房地产市场上屡见不鲜的情况有望被杜绝。早报记者昨日获悉，按照最新的预售规定，开发商不能再以少量多批的形式卖楼，已经达到预售标准的住宅楼盘(不超过3万平方米)必须一次性申请预售许可证。业内评价称，这是防止开发商捂盘最具实质性的一招。

　　预售划定3万平米标准线

　　据悉，根据新的规定，开发商申请楼盘预售许可证时，必须通过上海房屋土地资源局(以下简称“上海房地局”)有关部门检查，如果该楼盘达到预售标准的总量未达到3万平方米，则这部分楼盘必须一次性申请预售许可许可证；而如果楼盘可售面积超过3万平方米，则同批申请预售许可证的范围至少要达到3万平方米。

　　按照规定，楼盘达到预售标准为：7层以下(含7层)

商品房项目，应完成基础工程并施工至主体结构封顶；8层以上(含8层)商品房项目，应完成基础工程并施工至主体结构2／3以上(不得少于7层)。

　　由于上海房地局此前规定预售许可证下发10天内必须开盘，也就是说，开发商必须将大量房源短期内全部上市，分批销售的情况将很难再出现。

　　打击捂盘最重手

　　“这应该是防止开发商捂盘最具实质性的一招。”业内人士表示。

　　记者了解到，通过分批申请预售许可证的方式来控制楼盘销售进度，是目前各家开发商普遍实行的行业潜规则。

　　一些开发商在给楼盘定价前往往会将首批数十套房源提供给市场，根据市场销售情况来决定后期房源的定价。另一方面，在目前市场火热的情况下，开发商常常通过申请一小部分住宅预售的方式人为控制供应量，造成房源紧俏的现象。

　　可以发现，目前很多楼盘每次开盘供应量都很小，往往一抢而空，而购房者等到下一批开盘时，却发现销售价格已经上了一个台阶。因此，开发商分批上市导致的一个后果就是，区域

房价随之也不断抬升。

　　针对这种情况，不久之前，上海房地局已经下发通知，要求严格打击开发商捂盘现象。具体措施包括成立监测中心对每一个

房地产项目实行全过程的动态跟踪和监测分析；对已达到预售标准的商品房项目不申请预售、已取得预售许可证不开盘的商品住宅项目进行处罚；对商品房销售将实行网上全过程监控，指导开发商制定销售方案，在销售全过程落实“实名制”，重点加强对炒号、人为组织排队、内部订购等违规情况的监测等。

　　住宅存量持续下跌

　　上海市统计局数据显示，1~7月，上海新开工项目数1434个，比去年同期减少554个，其中新开工住宅面积884.05万平方米，累计降幅达21.50%。

　　供应量的减少加上部分开发商“捂盘”，目前上海住宅楼盘供应明显小于日益增大的成交量，这种现象导致目前市场储备越来越捉襟见肘。

　　此前上海房地局官员公开场合表示，可售住宅1000万平方米是个警戒线，低于这个警戒线房价就可能出现反弹。实际上，自今年3月上海可售住宅新房供应量跌破1000万平方米以来，上海一手住宅楼盘的存量每个月都呈现下降态势，到昨天，新盘住宅存量已经下降至627.68万平方米，甚至出现了原本应该处于配角位置的办公楼以及商铺供应量大于住宅供应量的局面。

　　这种下降态势至今没有得到扭转，网上房地产的统计数据显示，8月份上海住宅成交量为283.3万平方米，而住宅新盘的上市量只有成交量的一半左右。