万科北上曲高和寡 净利润80%来自珠三角

　　本报记者 夏华旺 北京报道

　　8月27日，万科(000002)发布年中中报显示，公司上半年实现净利润16.68亿元，同比增长31.28%；新增土地储备562万平米，土地储备量已经达到2157万平米。然而高增长下，地产企业标杆万科，也同样存在隐忧。

　　“万科目前有两大问题，大量囤地带来的政策面高风险和开发项目多偏于南中国而带来的区域增长畸形。”分析人士说。

　　年底囤地可达3000万平米

　　中报显示，万科上半年新增土地储备量562万平米。“如果按照这样的态势发展，万科年底可达到3000万平米的土地储备量。”正略钧策房地产顾问许朝辉告诉《华夏时报》记者。

　　在许朝辉看来，两年前的万科，土地储备还很单薄，和碧桂园、龙湖地产等区域性企业存在不小的差距，“8·31”大限之前万科在北京市场的土地储备竟然为零。而董事长王石又定下了全国市场占有率5%的远期目标，这成了万科在2006年发力拿地的原动力，并挤进土地大户行列，目前势头不减。

　　“以万科每年开发速度50%的增长率来计算，如果土地储备量达到3000万平米，可以满足其两到三年的开发需求。”许朝辉说。

　　实际上，从资金占压和周转效率的方面考虑，万科并不主张过多的项目资源储备。然而，万科要想快速扩张，除了土地储备之外，也正在加速工业化住宅的试验，希望依托工业化技术来突破在传统的施工方式下难以克服的增长瓶颈。

　　中报显示，万科首次应用大量工厂化技术的上海两栋住宅将于下半年推向市场，东莞的住宅产业基地也将正式运行。2008年，万科应用工厂化技术的开工面积将达到50万平米，2009年将达到120万平米，并希望在5年内能达到50%的工厂化生产水平。

　　有分析人士认为，工厂化生产是万科突破快速开发瓶颈的一个实验，而土地储备则是前提，特别是目前土地出让的价格飞涨，要对未来的业绩有交待，万科首先要做的就是拿地。

　　项目仍倾斜于南中国

　　8月24日，万科完成公开增发，募资达100亿元。其招股意向书显示，本次公开募集资金拟投资在广州、佛山和上海等7个城市的11个项目。

　　值得注意的是，万科100亿所投入的11个项目，全部分布于珠三角和长三角，长江以南的城市一个也没有。这并不奇怪，目前万科2517万平米的土地储备，主要集中在南部区域。而在北京，万科一直在闹地荒。

　　根据中报数据，万科上半年的净利润收入地区分布情况，以广州和深圳为代表的珠三角地区所占比例为80.91%，长三角地区占到12.63%，而余下4.16%的净利润来自于环渤海和西部区域，一旦珠三角或者长三角的房地产市场出现动荡，万科的业绩也将随之剧烈波动。

　　但从万科上半年来看，公司多次跳出土地一级市场，开始收购一些区域性的开发商。在万科看来，选择合作方式不仅有利于获取优质项目资源，同时也是提高公司的经营效率的有效途径。

　　“短短半年时间，万科收购的公司就达7家，其中包括上海恒大地产等实力不俗的企业，万科也因此获得超过400万平米的土地权益。”万科内部人士说。

　　他表示，扩大市场份额，最好的方式就是收购，在房地产企业也是这样，短期内可能认为收购的成本很高，但随着被收购公司的土地升值，万科一点也不吃亏。