中海地产解密：地产潮涨中的专业守望者

　　本报记者 周涛 深圳报道

　　中海与万科多年以来一直是中国房地产业的双子星座。尽管中海与万科同为国内房地产行业的标杆企业，然而起源与发展的路径殊异，两家企业的行为、成就迥然不同。但是，作为国内房地产业的标杆，其企业行为、成就的影响不仅仅局限于企业个体之中，而是波及整个中国房地产行业。尤其是1998年商品房市场放开之后，2005年继起的中国房地产发展的第二次高潮与全行业爆发式成长与整合阶段，标杆企业的路径选择、发展模式对全行业影响将更加深远。

　　行业标杆的影响已经开始显现。伴随着自2005年以来的

房地产业爆发式增长、流动性过剩推动国内资本市场发力，万科的发展模式开始受到大众、投资者、业界的广泛推崇。万科，犹如流行歌星，声名广泛、影响力骤升，是旋风般急进。而业内的众多企业，对于万科，犹如超女、快男对流行歌星的崇拜与模仿。

　　万科所代表的发展模式越来越清晰地显示出急进的特征：2004年土地招拍挂以前，土地资源成为房地产企业发展的瓶颈，启动于2005年的国内房地产行业爆发式增长开始呈现出不同的要素特征，资金已开始取代土地成为制约房地产企业发展的瓶颈。而2006年以来的牛市开始为众多上市房地产企业带来充裕的资金，烙印着类金融特征的国内房地产企业开始选择了当然的发展模式：融资、圈地、迅速扩张规模，而房地产开发的过程环节则完全依赖于外部协作完成。

　　以万科为代表的企业开始了以追求规模为基点的发展模式，将房地产发展的过程环节：项目规划、设计、建筑施工、

装修、大宗材料采购、销售、物业管理等业务单元，都寻求战略合作者外包，而将专注于融资、拿地，以及对房地产各个业务单元的管控。这一模式之下，只要有钱、拿地，就可以赚钱。在这一风潮之下，市场开始涌现出更多拥有雄厚资本，但是并无房地产开发经验与历史业绩的企业蜂拥进入，并备受追捧。

　　这一急进的扩张模式似乎最能在当前国内房地产行业潮涨时抓住发展机遇，万科引领的这种风潮，令地产的金融属性更为彰显，但同时，由于项目繁多，使得管理半径陡然增大，对于工业化与标准化尚处于摸索阶段的中国地产业应当说是个不菲的挑战！

　　中海地产，则代表了对房地产行业专业本身的坚守与专注。相对于流行歌星，中海更像是美声唱将，功底深厚、稳健而内敛。在房地产行业供不应求的当前市场，保持稳健的财务策略，追求高质量的扩张，利润来源均衡分布于港澳以及内地19个主流城市。在房地产开发各个过程环节、业务单元能力提升着自身的延展能力，注重在业务发展模式上对房地产开发各个过程环节的内在价值的深度挖掘。

　　2007年8月28日，由中国土木工程协会住宅工程指导工作委员会和詹天佑科技发展专项基金委员会评定的詹天佑大奖正式揭晓，在20个“2007詹天佑大奖优秀住宅小区金奖”的住宅项目中，中海地产以其高度的专业控制能力独占7席，占总量的三成多。其中包括深圳的中海·阳光棕榈园、香蜜湖第一生态苑、中海·大山地、中海月朗苑、上海的海悦花园、北京的中海安德鲁斯庄园、长春的中海·水岸馨都。设于2003年的“詹天佑大奖优秀住宅小区金奖”被誉为目前中国房地产界的最高专业荣誉奖项。

　　2006年，中海被美国商业周刊评选为“2006年度最佳中国品牌”，2007年1月，中国海外发展有限公司(0688HK)获选标准普尔公司新推出的全球40大上市房地产公司指数成分股。在当前的国内房地产热潮中，中海地产这个房地产专业的守望者在持续稳健的发展中所遵循的企业发展模式，无疑是更值得研究的对象。

　　稳健的财务指标：规模与资金利

　　用效率之间的平衡

　　如果就财务指标中的盈利能力来衡量，从2006年报中的数据可以看出，在净利润指标上，中海地产一骑绝尘。

　　以最近三年(2004-2006)的财务指标为例，中国海外发展(0688.HK，其主业即为中海地产，上文及下文所指中海地产/中海即为中国海外发展)的净利润分别约为：10.7亿港元、15.3亿港元、23.7亿港元，中海地产这3年的净利润领先于国内所有房地产企业。2001年至2006年，中海实现净利润复合增长达41.5%。

　　今年上半年，中海地产的净利润持续高速增长，2007年8月16日，中海公布了上半年业绩，净利润达到13.7亿港元，比去年同期增长60.2%。

　　多年以来持续高额盈利的同时，中海地产的财务结构相当稳健，这是急进扩张的众多房地产企业所无法达到的。2004-2006年，中海地产的资产负债率分别为：44%、43%、58%。而众多房地产企业随着国内房地产市场暴涨，都在积极寻求高负债扩张，目前国内房地产企业的资产负债率普遍超过60%，而资产负债率在70%以上房地产企业比比皆是，而这种高负债的扩张未来可能成为众多房地产企业的发展隐患。

　　稳健的财务控制并非有意抑制发展，或者放弃当前国内房地产发展的重大机遇。最近3年，中海地产的土地储备分别为：2004年为934万平方米；2005年为1075万平方米；2006年中海地产在香港、澳门和内地16个城市土地储备达到1500万平方米。截至2007年7月底，中海在内地17个城市/地区以及香港、澳门拥有土地储备约1860万平方米。在保证财务指标稳健之下，中海的土地储备亦得到了规模扩充。而且，中海的土地储备的含金量都相当高，目前中海的土地主要分布于深圳、广州、北京、上海、成都、长春、苏州、宁波、珠海、青岛等国内主流城市。

　　但是显然，中海更多考量了规模与资金利用效率之间的平衡，过多的“圈地”只会降低资金利用效率，降低股东回报，而“适度”的扩张是中海的准则，在频起的地王风潮中，中海并没站在潮头，这从另一方面，也体现了A股与H股企业的不同，对于香港市场而言，更需要稳定，而不是超过100倍的市盈率，这不仅仅是成熟资本市场的游戏规则，而是在长期震荡、来回往复的跌打中自然形成的市场定律，可以说，香港资本市场的铁则在无形中已经契合到中海的血液中了。

　　自2004年土地招拍挂之后，资金取代土地资源本身成为制约房地产企业发展的瓶颈。自2005年第二轮地产调控、压缩房地产开发信贷以来，众多国内房地产企业开始寻求包括引入国外投资基金等在内的多种融资渠道，而2006年A股走牛，上市、增发、定向增发成为国内房地产企业融资的重要手段，而融资最大的目的就是为了在房地产热潮中扩张。

　　1992年就在香港上市的中海，一直不缺乏融资的途径与能力。2004年1月，中海在香港配股集资，一天闪电集资15亿港元，震动海外及内地房地产界。2005年7月14日，“中国海外”3亿美元7年期债券在香港联交所正式挂牌交易，交易代码2521，这是国内房地产企业第一次面向全球市场成功发债，中海地产被穆迪和标准普尔分别评级为Baa3/稳定和BBB-/稳定，而且债券定价发行时值伦敦连环爆炸事件发生之际，依然获得1.5倍的超额认购，其中银行、基金、保险公司的认购比例就达到100%。

　　在香港上市，主要开发项目又位于国内的中海，尽享香港与国内两个市场融资的便利。从1992年8月上市至2007年6月底，中海获得股本市场集资和银行授信额度合计800亿港元。

　　在流动性过剩，资金充裕的当前市场，中海并没有大肆“圈地”，而且中海在财务方面保持了一贯的审慎：中海实行财务、资金和融资集中统一管理，维持约10%的现金比例，保持合理的借贷水平。中海每年年终都会为下一年度储备巨额现金与银行信贷额度。2005年底，中海持有现金31.75亿，净负债率为39%；2006年底中海持有现金38亿，净负债率为34%。中海极为审慎的财务原则与众多惯用资金杠杆的房地产开发企业截然不同。

　　另一方面，在住宅市场供不应求的状态下，中海仍然积极投资持有物业，至2006年底，中海在香港和内地持有商业物业6.3万平方米，中海还计划在未来4-5年，持有商业物业的盈利将达到20%。投资持有性物业势必会耗用大量资金与资源，而中海这一战略亦是服从于其稳健原则：长线投资持有物业将会形成稳定的收益并分享物业价值提升的效益，增强公司中长期平衡市场风险的能力。

　　坚守专业的力量

　　在一个相对稳定的框架之下，各个单元的深化成为可能。持续稳健的盈利能力与融资能力使得中海从容地专注于打造房地产开发全过程的价值链体系，而这一价值链体系的不断发展又为中海的盈利、融资、稳健的跨区域扩张提供了保证，这一良性循环构成了中海开发模式的核心。

　　中海的从容、稳健并非一日之功，在房地产热潮中保持冷静，这份从容需要历炼。事实上，在国内房地产企业中，中海是惟一经历过1997年亚洲金融风暴的冲击，并重新站到了更高的高点的企业。惟有经历过，才知道在把握机遇时需要稳健、适度，这几乎是当前国内其他房地产企业所没有过的经验。

　　中海的从容更在于：在房地产热潮之中，大量企业寻求短期“贴现”，追求短期利润之机，中海能够沉入 “海底”，在产品背后的各个环节中，打磨雕琢。从买地投资、设计营销、建筑施工，到营销策划、售后服务与物业管理等房地产开发全过程的价值链体系，皆一一考量推演。在此基础上进入到跨区域经营和规模化发展的状态，在这一方面，在国内房地产企业中，无出其二。目前，中海在香港、澳门以及国内19个城市拥有开发项目。

　　一个并不为业内熟知的事实是，每15个香港人中，就有一个住在中海建造或开发的房子里。作为房地产产品，建筑品质是相当关键的环节，这一环节对于中海，有着独特的传统与优势。这一传统与优势得益于中海母公司的产业背景。中海的母公司中国海外集团有限公司于1979年6月在香港成立，隶属世界500强企业中国建筑工程总公司，业务领域以建筑、地产和基建投资为主体，经营地域遍布香港、澳门、中国内地、阿联酋和印度的许多城市，现有员工16,000余人。截至2006年底，中国海外集团累计承接各类工程735项，合约总额1,398亿港元；发展房地产、投资基建及实业199项，计划总投资1,196亿港元，累计完成营业额1,716亿港元。1992年，中国海外集团的旗舰公司中国海外(0688.HK)在香港上市，2005年7月，中海分拆建筑业务，旗下中国建筑国际集团有限公司 (中国建筑:3311.HK)亦在香港上市。

　　事实上，正因为母公司的背景，中海地产人才结构亦具备相当专业。目前，中海管理团队平均拥有20年以上的物业发展、管理、建筑经验与丰富的国际化经验，员工主体均有5年以上房地产开发经验。多年以来，中海的专业人才是国内众多房地产开发企业挖角的对象。正因为母公司的产业背景与发展历史，建筑与开发的国际经验是中海优于国内房地产企业的基因之一，而这一背景、经验几乎带活了中海房地产开发的各个环节。

　　中海的建筑质量控制体系就是来源于经受国际市场竞争检验的母公司，中海许多项目的负责工程的人员就是从母公司调任，针对项目上的工程质量控制的人员，中海都会派往香港培训、学习一年以上，人才互动交流机制使中海能充分、及时分享国际经验。

　　由于母公司在香港并不仅仅是承建业务，还有一定规模的房地产开发业务，而这为中海在上世纪80年代将重心转移至国内奠定了经验基础，国际经验再次得到发挥。

　　与很多房地产企业依赖于外部单位规划、设计不同，中海的规划、设计体系相当完备。中海旗下的华艺设计顾问有限公司是惟一一家获建设部颁发“A级”设计资质证的外资公司，属国内品牌设计企业。除此以外，中海拥有专业化的建筑设计研究及管理队伍，包括建筑学、城市规划、环境设计、装修设计、结构工程、设备工程等专业，拥有专业建筑师及工程师150余人，分布在总部与地区公司规划设计线。中海这一设计力量，使得其在借助外部设计力量的同时，亦能做到有效的管控，并能形成企业专属的、梯度的产品体系，而这正是当前国内众多房地产企业所缺乏的。

　　20多年以来，中海独立研发了不断深化、逐级递进四代产品体系：中海地产第一代精品引进汲取海外高层住宅设计及建造经验，在高容积率、高密度以及高层条件下扩大共享空间，城市住宅摆脱了封闭单一的平面形式，丰富了住宅的使用功能。向中国内地房地产市场引进“标准装修”、“示范单位”、“物业管理”等概念，推出了深圳海富花园、上海海华花园、广州锦城花园等代表性项目。第二代精品率先引入环境设计概念，注重户外空间营造，增加了户外活动空间，增添了生活趣味。在中国内地推出深圳中海华庭、中海怡翠山庄、广州中海锦苑、北京中海雅园等代表项目，引领国内地产风向。第三代精品注重概念策划与

户型创新，率先在户内融入户外概念，并把以景观为主的环境设计转变为有文化品位的主题场景，增添了物质空间的文化含义。本世纪初，中海结合内地实际市场进行改革创新，以“概念策划”为核心主导开发，张扬项目特殊优势与主观主题，体现不同的居住文化需求，产品更加本地化，推出了深圳中海阳光棕榈园、成都中海名城、上海中海馨园等代表项目。目前正在研发的第四代精品以生态环保、技术领先与人文归宿为基本理念；不仅要满足显性功能，还要满足人的心理需求，不仅满足于通用技术，还要通过创新实现新的全方位超越，不仅关注物质层面的需求，更加重视社区文化氛围的营造。中海以全面创新的手法使产品处于业内领先地位，很多项目都成为引领当地潮流的名牌项目，如香蜜湖一号等。当前获得詹天佑大奖的楼盘正是中海第四代精品的代表。

　　中海是国内最早设立物业管理公司的企业之一，中海的物业管理品牌“中海·深蓝”是中国现代物业管理事业的开拓者。目前中海物业也是国内最大的物业管理企业，累计管理面积超过4100万平方米，而能说明中海物业管理水准的是，2007年6月，中海物业夺得香港新开通的连接香港和深圳的西部跨海大桥的设施管理服务的合约。而随着中海开发的项目越来越多，未来中海物业预计将不再接纳外部物管业务，集中精力服务于中海自己开发的物业。

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　　来源：经济观察报网