豪宅再度涨价热销重启上海房价想象空间

　　薛建雄

　　受新房供应没能持续回升的影响，大幅攀升两周的商品房成交量，本周开始出现下滑。然而，豪宅迅猛的涨价热销之势，第二次把上海住宅的平均价格拉高到1.1万元/平方米。

　　受近期市场利好的影响，市区豪宅的开发商们完全抛开了今年来累计4次加息的影响，启动新一轮的涨价强销潮。位于古北的御翠豪庭，8月初推出的第一批房源以高于地区50%的价格热销之后，上周又推出了第二批房源。仅在本周(8.23~29)就以37232元/平方米的价格成交了71套，这比第一批房源34493元/平方米的均价上涨了7.9%。

　　市场的突然转热和

豪宅的大把赚钱，让更多的开发商不满足于前期的涨价，于是启动了新一轮的“待价而沽”策略，以少量多次推盘应对政府的反捂盘政策和市场对

房价的接受程度。佑威

房地产研究中心的数据显示，本周上海商品房的供应量下滑了9.77%，35个项目仅推出46.28万平方米新房源；其中，住宅的供应量更是大幅下滑28.3%，17个住宅项目仅推出21.81万平方米，较上周减少了8.62万平方米。因为长期滞销而审慎推盘的郊区商铺项目受到利好带动，本周推出了7.78万平方米新房源。

　　在本周新房源的项目中，一些远郊的楼盘都有较大的放量，达200~300套，越是市区的楼盘推盘量越小，其中虹口的一个楼盘本周只推出68套房源，卢湾的一个楼盘更是只推出24套房源。

　　由于新房供应的长期不足，前两周供应量的增加对成交量起到促进作用，但是本周新房供应量所出现的下滑，也马上对成交量形成了下压作用。佑威房地产研究中心的数据显示，本周商品房的成交量环比减少9.65%，为59.44万平方米。其中，商品住宅的成交面积更是下滑10.57%，为48.58万平方米。

　　新房供应不足，土地价格攀升，紧接着是开发商在地价翻倍抬升的“掩护”下捂盘涨价。我们的研究数据表明，这种对房价极其不利的“循环”在未来一段时间内还可能加剧。

　　首先是上海房地产的开工量从4月份开始出现增幅下滑之势，1~7月的总投资量更是出现了下降。上海统计局的数据显示，3月份以来，本市新开工项目的个数呈逐月下降态势。1~7月，上海新开工项目数1434个，比去年同期减少554个，完成投资283.37亿元，下降12.4%。今年1~7月，上海商品房新开工面积1176.59万平方米，到7月的累计降幅达20.30%。其中新开工住宅面积884.05万平方米，累计降幅达21.50%。至7月底，上海商品房的总施工面积为9480.38万平方米，累计增长1.50%，住宅施工面积6714.28万平方米，累计降幅2.00%。可见，住宅的供应量近期还将出现下滑之势。

　　其次是，在前两周楼市成交量出现回暖的情况下，具有交通优势的轨道公寓，成交量却连续三周下滑，本周8.47万平方米的成交量创下新年以来的新低。这表明在新房供不应求持续近半年之后，市场上的存量房源已经出现了“见底”的预兆。

　　拥有先天优势的轨道公寓，在5、6月份上海楼市刚刚启动新一轮旺季的时候，周成交量一度高达16万平方米，远高于年均10.67万平方米的周成交水平。然而，前两周上海楼市的成交量大幅攀升，轨道公寓的成交量却持续下跌至今年来的新低。该分析这一数据背后的深层原因是，网上房地产的存量轨道公寓，在近半年的供应不足中，首先被消化殆尽。另外，可以获得高价的轨道楼盘，除了愿意推盘的以外，剩下的是少数对轨道公寓有更高价格预期的开发商。

　　本身供应就不足的新房市场，未来一段时间内的供应不见增长，最热销的轨道公寓的存量已现触底之势，豪宅却又不断地打开上海房价上涨的想象空间。

　　(作者系佑威房地产研究中心主任)

　　附表本周上海各类商品房成交一览表

　　资料来源：天天房展网(ttfz.net)研究中心

　　剔除动迁房、配套商品房 时间8.23~8.29

　　区域    本周“商用房”成交行情

　　成交面积(M2)成交均价(元/M2)

　　内环内6222 17705

　　内中环3301 12663

　　中外环5019 15491

　　外郊环2293 18913

　　郊环外3600 3621

　　商业合计41071 10887

　　区域 本周“办公楼”行情

　　成交面积(M2)成交均价(元/M2)

　　内环内8552 20109

　　内中环3903 16551

　　中外环6890 11535

　　外郊环5191 7278

　　郊环外5541 4179

　　办公合计25088 14416

　　区域     本周“公寓”成交行情

　　成交面积(M2)成交均价(元/M2)

　　内环内44720 21817

　　内中环56654 20930

　　中外环83928 9446

　　外郊环195894 6584

　　郊环外41240 5178

　　公寓合计422438 10552

　　区域     本周“别墅”成交行情

　　成交面积(M2)成交均价(元/M2)

　　内环内--

　　内中环468 19925

　　中外环3897 15180

　　外郊环49743 13889

　　郊环外9290 15980

　　别墅合计63400 14318

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